Pitanje: Kako se slaže prodavac nakon završetka postupka?
Čitalac pita: "Kupujemo kuću i prodavac je zatražio da se iznajmljuje 30 dana nakon zatvaranja, drugim rečima, postali bi vlasnici pre nego što smo se ikada preselili u naš novi dom, što nam zvuči zaista čudno. Zašto bi prodavac želeo da se vrati nazad? Da li to moramo dozvoliti? "
Odgovor: Razlozi zbog kojih prodavac možda treba da se vrati nakon zatvaranja varira, ali nije neuobičajeno da prodavac zatraži povrat stanara.
Kuća koju prodavac kupuje možda neće biti dostupna u trenutku kada se vaša transakcija zatvori ili prodavac možda neće moći da pronađe selidbeni kombi poslednjeg dana u mesecu, kada je zahtev za dostizanje kombija visok.
Naravno, kao novi kupac kuće , možda ćete naći tu situaciju uznemirujuće. Na kraju krajeva, platili ste puno novca za svoj novi dom, uz plaćanje kamate na kredit za dom koji još ne možete zauzeti. Razumljivo je što ste željni odmah da se uselite i odmah preuzmete. Pored toga, možda niste očekivali da ćete se naći u poziciji da budete domaćin.
Kako zaštititi prava prodavca / kupca kada prodavci nađu nazad
Obrišite ovu situaciju kao i bilo koji drugi poslovni odnos. Kupci nikada ne smeju dozvoliti prodavcima da zadrže posjed domova bez izvršenja formalnog ugovora o stanovanju. Ovi sporazumi sadrže uslove korišćenja prodavca i štite kupce, kao i prodavce.
U Kaliforniji, agenti za nekretnine imaju nam na raspolaganju zgodnu formu pod nazivom Prodavac u posedu, koja između ostalog ugovara, adresira prodavce. Kada se proveri odgovarajuće polje, ovaj dodatak menja ugovor o kupovini .
SIP obrađuje zakupke kratkoročnih zakupa prodavaca manje od 30 dana i sadrži sledeće elemente:
- Rok boravka
- Iznos zakupnine po danu
- Iznos osiguranog depozita
- Da li će depozit biti zadržan na deponiji ili će biti pušten kupcu na zatvaranju
- Kasni troškovi, ako postoje, koji se odnose na nedovoljna sredstva i / ili plaćanja koja se dobijaju kasnije van eskroida
- Ko plati za koje komunalije
- Pravo kupca da uđe u imovinu
- Obaveze prodavca za održavanje imovine
- Iznajmljivanje prava dodjele i podnožja
- Obaveze prodavca po predaji
- Osiguranje za lične stvari prodavca
- Razni uvjeti
Ako prodavac ostaje 30 dana ili duže, onda treba izvršiti ugovor o zakupu.
Osiguravajuće pokriće za iznajmljivače
Ponekad će kupci insistirati da prodavci održavaju svoju postojeću polisu osiguranja za kuću tokom perioda povratne zakupnine. Iako osiguravajuća društva nisu spremna da zadrže pokrivenost, mnogi će nastaviti sa politikom na zahtjev.
Međutim, postoji nekoliko problema vezanih za ovo. Prodavac više ne posjeduje kuću, tako da u slučaju potraživanja, kompanija za osiguranje prodavca može odbiti da plati potraživanje. Pored toga, kupac ima pokriće osiguranja, jer zajmodavci insistiraju na polici osiguranja kupca na zatvaranju.
Neke osiguravajuće kompanije tvrde da ukoliko bi se zahtev pojavio i prodavac je podneo tužbu kompaniji prodavca, čak i ako je prodavačeva kompanija platila, kompanija prodavca može tražiti pokriće kupca za nadoknadu.
U svakom slučaju, prodavac treba da pokrije lične stvari prodavca i automobile.
Određivanje iznosa zakupa za iznajmljivače
Najam koji prodavac plaća se može pregovarati. Ponekad prodavac ne želi da plaća nikakvu stanarinu, ali traži da ostane u kući nekoliko dana bez naplate. U tom slučaju, još je mudro izvršiti sporazum koji se bavi pitanjima odgovornosti i terminima.
Pošto većina kupaca finansira novi dom, kupci imaju interesovanje i plaćaju poreze i osiguranje za dom koji ne zauzimaju. U većini slučajeva je razumno da se prodavaču naplati iznos koji je jednak dnevnoj proceni koja se sastoji od glavnice kupca, kamate, poreza i osiguranja.
Ukoliko nova kupoprodajna hipoteka uplaćuje impulse (porez i osiguranje), prilično je jednostavno podeliti PITI plaćanje za 30 dana i naplaćivati prodavatelju taj prorata iznos po danu.
Na primjer, ako je novo plaćanje kupca 3.000 USD PITI, to bi iznosilo 100 dolara dnevno.
Ali PITI plaćanje za iznajmljivanje prodavca nije potrebno. Pametni kupci bi proverili postojeće stope iznajmljivanja. Možda će se naći PITI plaćanje plaćanja manje od prosečnih stopa iznajmljivanja.
Za dalju zaštitu - i da se pridržavate lokalnih zakona o zakupu zakupa ili drugih zakona specifičnih za državu koji regulišu stanodavce i zakupce - kupci i prodavci mogu razmišljati o potpisivanju standardnog ugovora o zakupu stanova. Za više informacija obratite se advokatu za nekretnine.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.