Razumijevanje oblika HUD-1 i kada se koristi
Naknade povezane sa transakcijom, ali plaćene pre zatvaranja, takođe su uključene u HUD. Oni se obično označavaju kao "POC", za plaćene izvan zatvaranja.
Evo vam HUD-1 verzija koja vam omogućava štampanje i možete ga pratiti.
Kada se koristio HUD-1?
Statutom Zakona o postupcima za poravnanje nekretnina (RESPA) zahtevano je da se HUD-1 obrazac koristi kao standardni oblik poravnanja nekretnina u svim transakcijama u Sjedinjenim Državama koje uključuju hipotekarne kredite vezane za federaciju. Tamo gdje radim, korišten je za gotovo sve transakcije koje uključuju kupca i prodavca, uključujući i zatvaranje gotovine . Ako ste podneli zahtev za hipoteku pre ili pre 3. oktobra 2015, trebali ste dobiti izjavu HUD-1. Od oktobra 2015. godine, zajmoprimači su počeli da dobijaju formu nazvanu Zatvorno objelodanjivanje umjesto HUD-1 za većinu vrsta hipotekarnih kredita kao odgovor na integralna objelodanjivanja TILA RESPA ili jednostavno TRID , koji su remontovali način na koji se obrađuju i objavljuju hipoteke.
Gde se danas koristi HUD-1?
Izjava o poravnanju HUD-1 se i dalje koristi za obrnute hipoteke . Ovi tipovi hipoteke su veoma popularni kod prodavaca starijih od 62 godine koji žele izvući kapital. Takođe, tokom perioda od 3 do 10 godina nakon kratke prodaje do 2015. godine, zajmodavci često traže kopiju stare HUD-1 da dokaže datum kada se imovina zatvorila.
Kada je HUD-1 distribuiran?
Pre 3. oktobra 2015, RESPA je navela da dužnicima treba dati kopiju HUD-1 najmanje jedan dan prije poravnanja. U stvarnom životu, prijave se lako mogu naći i za nekoliko sati prije zatvaranja. Većina kupaca i prodavaca proučavala je izjavu sama, sa svojim agencijom za nekretnine i sa agencijom za poravnanje. Ta ideja je da što više ljudi koji ga pregledaju, veća je verovatnoća da će se otkriti greške.
Kada je riječ o HUD-1 i Closing Disclosure-u, nemojte pretpostavljati da je sredstvo za zatvaranje uvijek tačno. Pojavljuju se greške. Bio sam u više od jednog zatvaranja gde je u poslednjem trenutku pronađena greška. Postavite što više pitanja koliko vam je potrebno da biste razumeli sve optužbe.
Pregled formulara HUD-1
Da bi bolje razumeli izjava o poravnanju HUD-1, evo linijskog pregleda najvažnijih delova obrasca.
Odeljak L, Naknade za poravnanje: Linije 700-1400
Ako ste odštampali HUD-1, pređite na odeljak L na strani 2. Tamo se mnoge stavke tabeliraju pre nego što ih prenesete na stranicu 1. Kolumne sadrže naknade koje se plaćaju iz sredstava kupca ili prodavca. Vaša završna reč verovatno neće imati unose u svim redovima.
Član 700, Agencije Komisije
Ovaj odeljak bavi se komisijom koja se plaća agencijama za nekretnine. Linije 701 i 702 pokazuju kako su provizije podeljene između dve agencije koje učestvuju.
Komisije se obično plaćaju iz sredstava prodavca. Međutim, agent kupca koji prodaje kuću za prodaju za kupovinu može platiti njegov ili njen klijent, a ne prodavac.
Odeljak 800, Predmeti koji se plaćaju u vezi sa zajmom
Ulaznice na ove linije najčešće se plaćaju iz kupčevih sredstava, mada se u nekim slučajevima prodavači slažu da plaćaju određene iznose kako bi pomogli kupcu da se zatvori.
Linija 801 prikazuje naknadu koju zajmodavnik naplaćuje za obradu ili poreklo kredita. Ako je naknada procenat iznosa kredita, procenat će biti naveden.
Linija 802 se koristi za snimanje "tačaka" koje naplaćuje zajmodavac. Svaka tačka iznosi 1% od iznosa kredita.
Linija 803 se koristi za evidentiranje naknada za procjenu. Možda ste platili naknadu kada ste se prijavili za kredit. Ako je tako, treba ga označiti kao "POC" za plaćene izvan zatvaranja. Iznos bi bio prikazan, ali ne bi bio uključen u ukupne naknade koje ste izneli u poravnanje.
Linija 804 se koristi za evidentiranje troškova izveštaja o kreditu ako nije uključena u Naknadu za poreklo .
Linija 805 uključuje troškove za inspekcije izvršene na zahtev zajmodavca. Ostale štetne i strukturne inspekcije evidentiraju se na drugom području.
Linija 806 je za naknadu za prijavu koja bi mogla biti potrebna od strane kompanije za osiguranje privatnih hipoteka (PMI).
Linija 807 se koristi samo za transakcije pretpostavki kredita, gde kupac preuzima postojeću hipoteku prodavca.
Linije 808 do 811 se koriste za razne predmete povezane sa zajmom, kao što su naknade plaćene hipotekarnom brokeru .
Odeljak 900, Stavke koje je pozajmljivač trebao platiti unaprijed
Ove troškove obično plaća kupac. To su sve stavke koje pozajmljivači zahtevaju, ali koji se ne plaćaju uvijek zajmodavcu.
Linija 901 se koristi za evidentiranje kamate koja se prikuplja pri poravnanju za vremenski period između zatvaranja i prvog mesečnog plaćanja.
Linija 902 prikazuje premije osiguranja za hipoteku koja se dospevaju u poravnanju. Rezerve za deponovanje za hipotekarno osiguranje se evidentiraju kasnije. Ako je vaše osiguranje za hipoteku jednokratna isplata dobro za život kredita, treba je napomenuti.
Linija 903 se koristi za registraciju premija za osiguranje opasnosti koja se mora isplatiti na poravnanju radi neposrednog osiguranja imovine. Ne koristi se za osiguranje rezervi koji će ići u escrow.
Linije 904 i 905 su za različite predmete, kao što su osiguranje od poplava, osiguranje stambenih kredita, osiguranje kreditnog i premije osiguranja invalidnosti.
Odeljak 1000, rezerve deponovane zajmodavcem
Ovaj odeljak se koristi za obračun deponovanih sredstava od strane zajmodavca od zajmoprimca za takve stvari kao što su osiguranje opasnosti i porez na imovinu . Broj optuženih meseci varira, ali postoje ograničenja u pogledu koliko može da se sakupi zajmodavac.
Zajmoprimac je platio tekuće troškove za troškove u članu 900. Ulaznice na linijama 1001-1007 su za sredstva koja se koriste za započinjanje escrow računa zajma, od čega će zajmodavac platiti sljedeće godine premije. Svaka hipoteka uplata uključuje iznos koji pokriva dio ovih ponovljenih troškova.
Linija 1008 je podešavanje escrowa izračunato od strane agenta za poravnanje poređenjem različitih formulara escrow. Ovaj korak je da se uverite da zajmodavac ne prikuplja više depozitnih sredstava nego što je dozvoljeno. Brojka je uvek nula ili negativan broj.
Član 1100, Naknada za naslov
Naknada za tarife uključuje naknade koje se direktno odnose na prenos naslova, kao što su pregled naslova, traženje naslova, priprema dokumenata i naknade za titulu osiguranja . Uobičajeno se naplaćuju kupcu.
Zakonske takse uključuju naknade za advokate zajmoprimca i prodavaca, a ponekad i za advokata zajmodavca. Ostale stavke obuhvaćene u ovom odeljku su naknade za zatvarače i notare. Kada jedna osoba obavlja mnoge zadatke, naknade se mogu smanjiti. Linija 1101 se koristi za evidenciju naknade agenta za poravnanje.
Naknade za apstraktno pretraživanje ili pretragu naslova i pregleda se upisuju u redove 1102 i 1103. Ako isto lice vrši oba zaduženja, paušal će se upisati u red 1103. Ako je lice koje radi na poslovima preduzeća ili advokata, unose kasnije, u redovima 1107 ili 1108.
Linija 1104 prikazuje troškove za registraciju naslova osiguranja (koja se takođe zove posvećenost osiguranju). Plaćanje polisa osiguranja vlasništva se kasnije unosi.
Linija 1105 evidentira troškove za pripremu dela i takve račune kao rad na hipotekama i novčanicama.
Naknada koju baraet za potvrdu izvršenja poravnavih dokumenata unosi se na liniji 1106.
Linija 1107 otkriva advokatske troškove.
Linija 1108 je trošak osiguranja vlasništva (osim troškova veziva).
Linije 1109 i 1110 su informativne linije koje otkrivaju troškove za posebnu politiku vlasničkog osiguranja za zajmoprimca i zajmodavca. (Samo linija 1108 se prenosi.)
Linije 1111 do 1113 koriste se za unos drugih naknada za naslove koji se razlikuju po lokaciji. Zapisi mogu uključiti naknadu poreznoj sertifikaciji županije ili naknadu za privatnu poresku službu.
Odeljak 1200, Naknade za snimanje i prenos vlade
Ovaj odeljak se koristi za određivanje troškova kao što su troškovi snimanja djela i hipoteke i naknade za poreske marke.
Odeljci 1300 i 1400, Dodatni troškovi poravnanja i ukupno
Odeljak 1300 se koristi za snimanje troškova istraživanja i inspekcija za takve stvari poput štetočina, boje na bazi olova i radona. Strukturne inspekcije i inspekcije za grejanje, vodoinstalaciju ili električnu opremu takođe mogu biti uključene. Ako bilo koja strana kupuje kućnu garanciju, naknada će se uneti u ovaj odeljak.
Linija 1400 je za ukupne troškove poravnanja plaćene od sredstava zajmoprimca i prodavca. Oni su takođe uneti u sekcije J i K, redove 103 i 502.
Odjeljak J Rezime transakcije zajmodavca: Linije 100-303
Vratite se na stranicu 1 u formi HUD-1, naći ćete dijelove J i K, koji prikazuju transakcije po stavkama dužnika i prodavca.
Član 100, Bruto iznos duga od Zajmoprimca
Linija 101 navodi bruto prodajnu cijenu imovine.
Naknade za ličnu imovinu (predmeti kao što su draperije, perilica, sušara, nameštaj na otvorenom i ukrasne predmete kupljene od prodavca) navedene su na 102.
Linija 103 prikazuje ukupne troškove poravnanja za zajmoprimca koji se prenose sa linije 1400.
Linije 104 i 105 su za dugove koje duguje korisnik kredita ili koje je prethodno platio prodavac.
- Prijave koje se naplaćuju zajmoprimcu uključuju stanje na escrow računu prodavca ako zajmoprimac preuzme kredit .
- Zajmoprimac može prodavcu dugovati dio nenaplaćenih rente.
Linije 106 do 112 su za stavke koje je Prodavac unaprijed platio. Na primjer, kupac mora nadoknaditi prodavca za njegov proporcionalni dio općinskih poreza ako prodavač plaća godišnji račun. Svaka osoba plaća troškove za vrijeme kada su vlasnici imovine.
Linija 120 je bruto iznos koji dolazi od zajma. To je ukupno Linija 101 do 112.
Član 200, Iznosi koji se plaćaju ili u ime zajma
To su svi unosi za sredstva koja će zajmodavac primiti na zatvaranju.
Linija 201 daje kupcu kredit za iznos iskrenog novca koji je plaćen kada je ponuda prihvaćena.
Linija 202 je iznos novog zajma, koji zajmodavac plaća zajmoprimcu.
Linija 203 se koristi kada zajmoprimac preuzme zajam ili uzima pravo na postojeći zajam ili zalog na imovini.
Linije od 204 do 209 koriste se za popis raznih predmeta koje plaćaju ili su u ime kupca. Oni mogu uključiti takve stvari kao dodatak koji prodavac čini za popravke ili zamenu predmeta. Ova oblast se takođe koristi kada prodavac prihvati belešku od zajmoprimca za deo kupovne cene.
Linije od 210 do 219 su za račune koje prodavac još nije platio, ali duguje sve ili deo. Navedeni su porezi i procjene, ali oblast može uključivati i zakup iznajmljivača unaprijed, a koji se proteže izvan datuma poravnanja.
Linija 220 je ukupna za sve stavke u odjeljku 200. Ukupan iznos se dodaje prihodima zajmoprimca.
Odeljak 300, gotovina na poravnanju od / do korisnika kredita
Linija 301 predstavlja rezime ukupnog iznosa koji dolazi od zajma.
Linija 302 je rezime svih stavki koje je već platio ili za zajmoprimca.
Linija 303 je razlika između linija 301 i 302. Najčešće pokazuje koliko novca dužnik mora da dovede do zatvaranja. Može biti negativan broj, što ukazuje na to da će zajmoprimac dobiti sredstva na zatvaranju.
Odeljak K, Pregled transakcije prodavca: Linije 400-603 Linije 400-603
S desne strane odeljka J (sažetak transakcije zajmoprimca), naći ćete odeljak K koji rezimira transakcije prodavca.
Član 400 , Bruto iznos prema Prodavcu
Iznosi u ovom odeljku se dodaje u prodajna sredstva.
Linija 401 navodi bruto prodajnu cijenu imovine.
Ulaznice za ličnu imovinu (predmeti kao što su draperije, perilice, sušara, nameštaj na otvorenom i dekorativni predmeti koje prodavac može prodavati kupcu) navedeni su na 402.
Linije 404 i 405 su za druge iznose dužnika ili prethodno plaćeni od prodavca, kao što su:
- Ako zajmoprimac preuzme kredit od prodavca, on / ona mora nadoknaditi prodavca za saldo na escrow račun prodavca.
- Kupac može dužniku dati dio nenaplaćenih renta.
Linije od 406 do 412 su za stavke koje je Prodavac unaprijed platio. Na primer, kupac će možda morati da nadoknadi prodavcu za proporcionalan dio poreskih taksi ako prodavač plaća godišnji račun, ali neće imati vlasništvo tokom celu cijelu godinu.
Linija 420 je bruto iznos prema prodavcu. To je ukupno Linija 401-412.
Odeljak 500, Smanjenja iznosa prema Prodavcu
Iznosi u ovom odeljku oduzimaju se od prodajnih sredstava.
Linija 501 se koristi kada prodavac brokerska nekretnina ili druga stranka drži zarađeni depozit novca i platiće ga direktno prodavcu.
Linija 502 sadrži broj iz linije 1400, ukupne troškove prodavca izračunate u odeljku L.
Linija 503 se koristi ako zajmoprimac preuzme ili preuzima vlasništvo nad postojećim zakupcima koji se odbijaju od prodajne cene.
Linije 504 i 505 su za bilo koji prvi i / ili drugi zajam koji će se isplatiti u sklopu poravnanja (uključujući i obračunate kamate).
Linije 506 do 509 su prikazane kao prazne linije za razne unose.
Linija 506 se koristi za registraciju depozita koje korisnik kredita plaća prodavcu ili drugoj stranci koja nije agent za poravnanje. Ovo se malo razlikuje od unosa u 501. U tom slučaju, strana koja drži sredstva prenese je na agenta za poravnanje koja će biti isplaćena na zatvaranju.
Ove linije se takođe mogu koristiti za navođenje dodatnih založnica koje se mnogo plaćaju u poravnanju kako bi se očistio imovinsko pravo.
Linije od 510 do 519 su za račune koje prodavac još nije platio, ali duguje sve ili deo. Navedeni su porezi i procjene, ali oblast može uključivati i zakup iznajmljivača unaprijed, a koji se proteže izvan datuma poravnanja.
Linija 520 je ukupna za sve stavke u Odeljku 500. Ukupna vrednost se odbija od prihoda prodavca.
Odeljak 600, gotovina u poravnanju do / od prodavca
Linije 601 je bruto iznos koji se odnosi na prodavca, iz linije 420.
Linija 602 sadrži ukupno smanjenje prihoda prodavca iz linije 520.
Linija 603 je razlika između redova 601 i 602. Obično prikazuje iznos gotovine plaćenu prodavcu, ali je moguće da prodavac duguje novac na zatvaranju. Na primer, prodavac bi mogao dugovati više na prvom i drugom hipoteku nego što je nađena u ugovoru.
Ako ste dobili HUD-1 kao deo transakcije za kupovinu kuće, zapamtite da je to jedan od završnih dokumenata koje treba da zadržite .
Uredio Elizabeth Weintraub. Kućni ekspert za kupovinu na balansu.