Pitanje: Da li bi trebalo da napišemo rezervnu ponudu za kupovinu kuće?
Čitalac pita: "Našli smo savršenu kuću, ali naš agent kaže da će prodavac prihvatiti samo rezervnu ponudu, ne želimo da budemo u rezervnoj kopiji, želimo da kupimo taj dom, kako da napravimo rezervnu ponudu koja će dati Moja kuća kaže da mi trošimo vreme, vreme koje se može potrošiti u kupovinu kuće i da nemamo ponude za njih. Da li treba da napišemo rezervnu ponudu za kupovinu kuće? "
Odgovor: Dobra stvar u vezi sa vašom situacijom je da prodavac najverovatnije ne zatraži rezervne ponude ako prodavac nije smatrao da postoji dobra šansa da ponuda u ruci može uništiti ili nestati. Uopšteno govoreći, ako ste druga osoba u redu, možda ćete na kraju kupiti taj dom . Šanse su dobre. Ali mogu da razumem vašu nevoljnost da napravite rezervnu ponudu. Niko ne želi igrati drugu guzicu, osim drugog gosudarca, zar ne?
Šta je rezervna ponuda?
Hajde da počnemo gledajući šta čini vašu ponudu rezervnu ponudu. Prvo, prodavac je već prihvatio drugu ponudu. Ta prva ponuda mogla bi biti bilo koji broj stvari, uključujući i kontingentni ugovor , koji zavisi od određenog broja događaja koji se mogu ili ne moraju desiti. Neke od tih neizvjesnosti mogu biti:
- Odgovarajući na kupca koji prodaje postojeći dom
- U zavisnosti od inspekcija, koji uključuju zadovoljavajuću inspekciju kuće
- Moguća je zavisnost od procene cene za prodajnu cenu i niske procene
- U zavisnosti od kupca koji dobija povoljno finansiranje i sve što se može dogoditi u osiguranju
Ako bilo koja od tih situacija pogodi prepreku, transakcija može da otkaže. Ako se transakcija otkaže, onda će prodavač morati vratiti kuću na tržište i ponovo početi prikazivati kuću.
Rezervna ponuda priznaje postojanje postojeće ponude i kaže da ako se prvi kupac poništi, automatski ste u ugovoru sa prodavcem.
Rezervna ponuda zaustavlja prodavca od zabavnih ponuda drugih kupaca ili stavljanja kuće na tržište. Kada prvi kupac otkaže, bam, imate ugovor. Ako su cene porasle jer kupujete rastuće tržište, zaključili ste prvobitnu cenu u rezervnoj ponudi.
Svaka strana ugovornice mora da potpiše ponudu da bi bila efikasna. Prodavci mogu da potpišu više od jedne rezervne ponude, pod uslovom da prodavac postavi pozicije svake stranke. Na primjer, možete biti na poziciji # 3 ili # 4 ako postoje četiri rezervne ponude. Idealno je da želite da budete na poziciji # 1, prvu rezervnu ponudu.
Da li rezervne usluge moraju biti veće od cijene liste?
Da li vaša rezervna ponuda mora biti veća od tražene cene, zavisi koliko ponuda nudi prodavac. U situaciji višestruke ponude, možete biti prilično sigurni da će biti ponuda za više od cijene liste. Ovdje je broj ponuda :
- Prva ponuda: manje od cijene liste, jer kupac ne poznaje nikoga drugog.
- Druga ponuda: Navedite cenu jer često prvi i drugi dolaze zajedno.
- Treća ponuda: nešto više od cijene liste jer kupac zaista želi kući
- Četvrta ponuda za 10. ponudu: Negde između, jer ovi kupci znaju da je dugačak.
Prodavac ima podsticaj da se pridržava ponude prve kupca, naročito ako je to veća ponuda. Ali spašavate prodavaču vrijeme i probleme podnosenjem rezervne ponude, tako da prodavac može biti spreman da prihvati nešto manje da bi vam podstakao čekanje. Ali ako su više ponuda norma, najbolje je da se podudaraju sa ponudom na stolu. Razgovarajte sa svojim agentom o prihvatljivim strategijama. Ne slepo idite na vlastitu intuiciju. Koristite svoje znanje o tržištu.
Backup ponude i kratke prodaje
Ako kupujete kuću koja je predmet kratkog odobrenja prodaje , rezervna ponuda za kratku prodaju verovatno daje kvote veće od 50/50 da će prva ponuda nestati.
Mnogi kupci ne žele da čekaju na kratko odobrenje za prodaju , a svako malo snafu na putu može odložiti kratku prodaju. Šanse su vrlo visoke, a prvi kupac neće čekati.
Postavljanjem sebe u rezervnu poziciju niste obavezni da kupite kuću, a ipak možete i dalje gledati druge kuće na tržištu dok čekate. Ako pronađete drugu kuću koja vam se dopada, možda ćete moći da povučete svoju ponudu iz obzira, ali se ta praksa namršti iz očiglednih razloga. Prilično negira svrhu rezervne ponude.
Međutim, drugi način da se uzme u obzir je prodajni prodavac i kupac je možda potpisao kratak dodatak za prodaju. Ako taj kratak dodatak za prodaju dozvoljava prodavcu da prihvati rezervne ponude i pošalje te ponude bankama, možda ćete biti u mogućnosti da uverite prodavca da podnese svoju ponudu banci. Ako je bolje od prve ponude, koja vam ponudi, mislite li da će banka za kratko kupovinu prihvatiti? Ovo bi efikasno izbacilo prvog kupca. Međutim, razgovarajte sa svojim agentom.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.