Raspored E poreskih savjeta
Vlasnici zemljišta moraju voditi izvrsnu evidenciju u pogledu troškova, prihoda i troškova, a prvi broj najboljeg načina da pratite sve ove stvari je postavljanje tabelarne tabele - vaš poreski računovodstvenik može čak imati i obrazac koji možete koristiti.
Evo stvari koje ćete želeti da pratite:
- Kupoprodajna cijena kuće, apartmana ili apartmana koju iznajmljujete
- Akumulirana amortizacija i tekuća godišnja amortizacija na vašoj imovini
- Prihod od zakupa
- Sigurni depoziti koje ste primili
Takođe ćete želeti da pratite razne troškove povezane sa svojom zakupom, uključujući:
- Provizije ili naknade za upravljanje imovinom
- Troškovi oglašavanja
- Čišćenje, održavanje i troškovi popravke
- Osiguranje kuće i HOA takse
- Porezi na nekretnine i troškovi kamatnih stopa hipoteke
- Obezbeđeni depoziti nadoknađeni su zakupcu
- i razne druge troškove, kao što su komunalne usluge, uređenje prostora i sakupljanje smeća
Ako pratite ove troškove koristeći softver za lične finansije ili računarsku tabelu, vaši mesečni i završni izveštaji će biti na vrhu ruke i lako ih možete ispisati.
Ograničenja gubitka pasivnih aktivnosti
Evo velikodušnog IRS pravila # 1: Ako neko od vaših iznajmljenih nekretnina ima neto gubitak za godinu, taj gubitak se može pokriti u odnosu na gubitke i dobit od svih ostalih svojstava za iznajmljivanje.
Evo nekih dobrih vesti: ako je ukupna vrednost za sve vaše nekretnine negativna - neto gubitak - taj gubitak može biti u potpunosti, delimično ili ne odbiti u odnosu na ostatak prihoda za godinu zbog ograničenja pasivnih gubitaka.
Iznajmljivanje nekretnina se generalno smatra pasivnom djelatnošću, čak i ako posvećujete znatan vremenski period odabiranju odgovarajućih stanara, popravljanju jedinice za iznajmljivanje i inspekciji imovine za rutinsko održavanje.
Gubici iz pasivnih aktivnosti ograničeni su na kompenzaciju pasivnog profita.
Ako aktivno učestvujete u aktivnostima iznajmljivanja, svaki gubitak od zakupa može se potencijalno odbiti do 25.000 dolara godišnje u ukupnom broju svih vaših iznajmljenih nekretnina. Vjenčano lice koje se bavi odvojeno ima limit izuzeća za izuzeće do $ 12,500 pod uslovom da je osoba živela izvan svog supružnika u toku perioda poreske godine. Iznos gubitka zakupa dozvoljen za aktivne učesnike u vezi sa zakupom svojine varira na osnovu vašeg prilagođenog prilagođenog bruto prihoda (MAGI):
- Za MAGI od 100.000 dolara ili manje (50.000 dolara ili manje ako se vjenčano podnese odvojeno), gubici na iznajmljivanju mogu se u potpunosti odbiti, do ograničenja od 25.000 dolara (12.500 dolara).
- Za MAGI između 100.000 i 150.000 dolara (između 50.000 i 75.000 dolara ako se vjenčano podnese odvojeno), gubici u zakupu se mogu odbiti do granice od 50% od razlike između 150.000 dolara (75.000 dolara ako se vjenčanje podnese odvojeno) i MAGI.
- Za MAGI preko 150.000 dolara (75.000 dolara ako se vjenče podnose odvojeno), nijedan gubitak od iznajmljivanja ne može se odbiti od drugih prihoda.
Možete nastaviti sa gubitkom
Ovo nas dovodi do velikodušnog pravila IRS-a # 2: Izgubljeni gubici koji su ograničeni ograničenjima gubitka pasivnih aktivnosti mogu se prenijeti do sljedeće poreske godine kada mogu da nadoknade profit za iznajmljivanje.
Ograničenja za gubitak pasivnih aktivnosti se primjenjuju svake godine, ali gubitak od iznajmljivanja nastavlja da se prenosi iz godine u godinu, sve dok se gubici ne iskoriste neisplativim profitom ili ako budu odbijeni od drugih prihoda.
Obrazac 8582 se koristi za izračunavanje ograničenja pasivnih gubitaka i pratiti gubitke u zakup koji se akumuliraju svake godine za svaku imovinu.
Poresko planiranje za stanodavce
Stanovnici povremeno ostvaruju mali profit kada prihod od zakupa bude dovoljan za plaćanje hipoteke, kao i porez na imovinu, osiguranje i popravke. Međutim, stanodavci dobijaju deprecijaciju kupoprodajne cijene iznajmljivanja imovine i to često može pretvoriti malu ekonomsku dobit u mali poreski gubitak - troškovi prelaze prihod nakon što se uzme u obzir amortizacija.
Međutim, svako često, vlasnici stanova se suočavaju sa velikim troškovima, kao što je zamena krova ili gutanje stana nakon nestanka dugoročnog zakupca.
U takvim okolnostima, moguće je da vlasnik kuće ima gubitak veći od 25.000 dolara, ali pravila o gubicima pasivnih aktivnosti ograničavaju gubitak na tačno 25.000 dolara. Ostatak će biti prebačen na sledeću godinu kada će nadoknaditi nadu da će imati više profita i moći će apsorbovati višak poreskih gubitaka.
Prodaja nekretnina za iznajmljivanje
Gubici za iznajmljivanje za određenu imovinu su dozvoljeni u potpunosti u godini u kojoj se imovina prodaje u potpunom raspolaganju nekom drugom kupcu.
Prodaja kuće, stambene zgrade ili nekog drugog objekta za iznajmljivanje nije isto što i prodaja vašeg glavnog boravka. Kao i kada izračunate kapitalne dobitke, formula za izračunavanje dobitka ili gubitka imovine za iznajmljivanje uključuje oduzimanje vaše troškovne osnove od vaše prodajne cijene.
Prilagođeni troškovi za iznajmljivanje imovine
Formula za izračunavanje vaše troškovne osnove za iznajmljivanje imovine je sledeća:
- Otkupna cijena
- Plus troškovi nabavke (naknade za vlasničke i depozitne usluge, provizije za nekretnine, itd.)
- Plus poboljšanja (zamena krova, nove peći, itd.)
- Plus troškovi prodaje (nadoknada za nadoknadu i depozit, provizije za nekretnine, itd.)
- Plus akumulirana amortizacija (kao što je prijavljeno na vašim poreskim obrascima)
- Podjednako je vaš trošak
Obračun vašeg profita ili gubitka bi bio:
- Prodajna cijena
- Minus vašu cenu troškova
- Jednako je dobitak ili gubitak
Ako je rezultujući broj pozitivan, ostvarili ste dobitak kada ste prodali svoju imovinu za iznajmljivanje. Ako je rezultujući broj negativan, nastali ste gubitak. Dobici na imovinu za iznajmljivanje mogu se oporezovati delimično kao povraćaj depresijacije sa maksimalnom poreznom stopom od 25 posto, a delom kao kapitalna dobit . Prodaja imovine na stanici prijavljuje se na obrazcu 4797, a izvještaj o kapitalnoj dobiti prijavljen je u Prilogu D.
Nepokretna imovina i ograničena odgovornost
Mnogi stanodavci razmišljaju o formiranju korporacija, kompanija sa ograničenom odgovornošću ili partnerstva da posjeduju svoje zakupnine. Korporacija može biti nepovoljna jer korporacije nemaju preferencijalnu stopu poreza na dugoročne kapitalne dobitke.
Kompanija sa ograničenom odgovornošću mogla bi prenijeti dugoročne dobitke svojim članovima, tako da bi dobitak i dalje bio prihvatljiv za preferiranu stopu od 15 posto na dugoročne dobiti. Stanodavci bi trebali diskutovati o ovome i drugim pravnim aspektima formiranja kompanije za iznajmljivanje imovine uz pomoć advokata koji će dobiti razumijevanje svih pravnih i finansijskih implikacija takve strategije.