Redovne prodajne cijene na stanovima mogu se potruditi zbog bliskih prevara
U drugim susedima, zatvoreni dom bi mogao biti ukopan i malterisan velikim znakom koji ga oglašava kao vlasništvo banke ili REO imovina.
Neke zabranjene kuće ostaju napuštene godinama. Korovi raste dovoljno da pokrivaju trotoare, prankere bacaju kamenje kroz prozore na drugom spratu, a dom postaje zrno za susjedstvo.
Znaci zaplaćivanja mogu ostaviti komšije da se pitaju za vrijednost svojih domova. Vlasnici okolnih kuća zabrinuti su da bi iskopavanje moglo utjecati na vrijednosti imovine, a s pravom.
Procene uključuju kuće kao i tvoje, plus zaplene
Postoje tri metode procjene imovine:
- Pristup troškovima - Ovaj metod razmatra troškove izgradnje kuće plus vrijednosti zemljišta.
- Pristup dohotka - Ovo se koristi za upoređivanje više jedinica na osnovu stope kapitalizacije.
- Pristup tržišne vrednosti. Ova vrsta procene upoređuje predmetnu imovinu sa tri uporedive prodaje u susedstvu.
Ako su dve uporedive prodaje redovne transakcije, a jedna je otplata ili kratka prodaja , da li će procenjivač koristiti ovu potresnu prodaju kao uporedivu imovinu?
Da bih dobio odgovore, razgovarao sam sa Derekom Yukom, procjenom u kompaniji Yuke & Associates u Sacramentu.
Yuke pokušava da pronađe transakcije duž ruke kada sastavi procenu. Ovo se smatra prodajom po tržišnoj vrijednosti, koja se prodaje na prodaju od strane voljnog prodavca i kupuje od strane sposobnog i voljnog kupca, pri čemu nijedna strana nije pod pritiskom niti povezana.
Čak i ako to znači povlačenje uporedive prodaje iz susedne okoline i prilagođavanje vrijednosti, većina procjenitelja, kaže on, može pronaći transakcije dužine ruke koje će se koristiti u procjeni.
Yuke je u poslu od 1996. godine i kaže: "Ako koristim iskorištavanje, objasnim zašto sam ga koristio. Ja kažem da to nije dobar kompjuter i ne daje puno težine. "On kaže da povlačenje sredstava ne predstavlja tržišnu vrijednost i uvijek može naći redovne prodaje koje će se uključiti u svoje procjene. "Ako postoje samo iskorištenja u nekoj oblasti, onda to utiče na tržište jer postaje vrednost", upozorava Yuke.
Foreclosures Make HOAs vulnerable
Yuke nastavlja: "Ako nema redovnih transakcija, onda ste zaglavljeni. Razvijanje stanova je teško. "Šta se dešava ako postoji samo kratka prodaja ili otplata unutar udruženja kuce ? Prema Yuke-u, to su najbolji kompresori za taj razvoj, jer su oni jedini dostupni kompjuteri.
Neprijateljska prodaja u okviru udruženja kuće takođe znači da je malo verovatno da je vlasnik platio proporcionalni udeo članova HOA takse. Ako fond fonda za udruživanje vlasnika kuća teče nizak, drugi vlasnici kuća plaćaju karticu u vidu viših udruženja.
Nažalost, iako mnoga udruženja vlasnika kuća imaju moć da iskoriste u slučaju da su neizmirene obaveze, malo njih ima novac ili sredstva za to, a oni koji često ne odustaju od procesa kada je iznos hipoteke veći od vrijednosti jedinice.
Foreclosures izgubio / la naselje
Iako neke studije pokazuju da susedstva sa visokim brojem zatvorenih kupaca vide pad od 1 posto u vrijednosti, pad vrijednosti nije uvijek zbog broja otpisa. Često padanje cijena je zbog percepcije kupaca o ovoj oblasti, uz ekstremno zanemarivanje imovine prethodnog vlasnika.
Izgleda da je prodaja nekretnina zabranjena samopovređivanjem. Čim jedan vlasnik kuće uđe u podrazumevano stanje, izgleda da će drugi slediti. Ako je vlasnik u neizvršenom stanju iseljen ili napušten imovinom, napušteni dom pada u loše stanje.
Kuće bez privlačne žalbe koje zahtevaju značajne popravke ne prodaju se za tržišnu vrednost .
Dio nedostataka za kupovinu oduzimanja je činjenica da se kuće prodaju "kao što je", a kupci ne garantuju stanje. Neki vlasnici kuća koji gube sve zbog otuđivanja ne mogu ništa da razmišljaju o prodaji ugrađenih aparata i skidanju bakrenog vodovoda za prodaju za otpad. Kuće sa nestalim karakteristikama takođe su niže cijene suseda.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.