Zatvaranje FSBO-a bez pomoći agenta
Možda vozite oko naselja koje volite i upišete znak u dvorištu: "Za prodaju od vlasnika!" Možda ćete naići na jedan u svojoj lokalnoj listi nekretninama klasifikovanoj za nekretnine. Ako radite sa agentom i ona je naročito marljiva, možda je čak i naišla na potragu za nekim u vašem cenovnom rasponu koji odgovara vašim specifičnostima.
U svakom slučaju, tu je. Na prvi pogled volite imanje. Da li treba nešto da nastavite ili da li treba da se usredsredite? Možete nastaviti bez rezervisanja ako imate u vidu nekoliko stvari. Kupovina FSBO-a je isto kao kupovina bilo koje druge imovine ... nekako. Ali neko će morati preuzeti odgovornost tog nestalog agenta.
Da li vam je potreban agent?
Očigledno je da prodavac ne želi da angažuje agent za listing; sam je ušao u to. Ali mnogi vlasnici su spremni da plate agentu kupca. Ako već imate agent, ona može kontaktirati kupca u vaše ime. Ako ga još nemate, razmislite o pronalaženju onog ko je spreman da preuzme posao.
Agenti kupca nisu uvek uzbuđeni da rade na FSBO-ima bez agenta za listing jer ne žele odgovornost, ili zato što to znači više posla za neobavezno više novca. Kada je uključen samo jedan agent, ta osoba često završava radom obe strane.
Što se tiče vaših potreba, imati agenta može biti izuzetno korisno tokom cijelog procesa, a prodavac obično plaća proviziju agenta, tako da nema razloga da ne pokušavate nešto raditi s nekim. Zašto bi to trebalo da idete sami ako ne morate?
Pisanje ugovora o kupoprodaji
Prodaja kuće počinje kupoprodajnim ugovorom .
Ako vam je neprijatno da pišete jedan i ne želite da upišete pomoć nekog agenta, možete pozvati advokata za nekretninu da biste se bavili tom aspektom transakcije za vas. U stvari, trebalo bi da imate advokata koji će čekati na krilima kako bi se osigurala da je cjelokupna transakcija legalno obavljena i da su sva vaša prava zaštićena.
Mnogi advokati će pripremiti ponudu za kupovinu i druga dokumenta za razumnu naknadu, a obično je dobro potrošen novac. Takođe možete naći ugovore o kupovini nekretnina na mreži, ali možda je bolje angažovati stručnjaka ako nemate stručnost da ispravno popunite forme. Ovo verovatno nije vreme da budete peni mudri i da budite glupi.
Ako odlučite da sami vodite računa o dokumentima, držite nekoliko stvari u vidu:
- Ponuda manja od liste. Na taj način, pregovori mogu samo da raste. Ako počnete previše, ne možete se vratiti.
- Piši u nepredviđenim situacijama. Uverite se da imate izlaz iz transakcije ako pronađete fizičke nedostatke u imovini koju prodavac neće popraviti, ako su CC & Rs nezadovoljavajući, ili ako vaš kredit nije odobren, između ostalog. Neke uobičajene nepredviđene stvari uključuju zadovoljavajuću procenu u kući, odobrenje kredita, zadovoljavajuću inspekciju kuće i inspekciju štetočina, jasan naziv od prodavca, odobrenje otkrivanja prodavca i osiguranje. Ako bilo koji od ovih faktora ne može biti ispunjen, ugovor postaje nevažeći ... ako ste uključili odgovarajuće klauzule o vanrednim situacijama.
- Nemojte dati svoj depozit novcem novcu prodavcu. Dajte trećem licu da drži za vas, kao što je titula ili escrow kompanija. Uobičajeno, agent za listing bi ga stavio na svoj deponijski račun za čuvanje. Ne želiš da ide na račun za proveru prodavca. Šta ako ga prodavac troši i ugovor se gubi zbog jedne od tih klauzula o nepredviđenom stanju? Ili šta ako odbije da vam ga vrati? Bili biste van novca, barem sve dok ne biste mogli da ga odvedete na sud i da ga potisnete iz njega. Ali pokušavate da kupite kuću, zar ne? Da li zaista želite da vezujete svoj novac tako?
- Odredite ko plaća za šta. Nema pravila ovde. Ko plaća za koje se tarife mogu preneti. Otkrijte ko će platiti porez na transfer, deponovanje i honorar. Ako ste odličan pregovarač, sve je bolje. Verovatno možete sami da se pobrinete za to.
- Koristite proračune u svoju korist. Otkrijte da li će bilo koja davanja biti u vašu korist. Na primjer, neiskorišćeni dio poreza na imovinu obično je povratak prodavcu ako su plaćeni prije prodaje. U ovom slučaju, možda ćete želeti da ne tražite nikakve programe. Ali ako se porezi plaćaju zaostalim, prodavac će vam kreditirati, tako da ćete želeti proraštanja.
- Kada ćete preuzeti posjed? Navedite kada će vam prodavač predati ključeve i preuzet ćete vlasništvo. U nekim dijelovima zemlje je prihvatljivo očekivati posedovanje na dan zatvaranja. U drugim oblastima, posedovanje se daje dan nakon zatvaranja, dajući prodavcu vrijeme za kretanje.
O toj kući inspekciji
Uvek dobijete kućnu inspekciju od strane uglednog kućnog inspektora. Previše ugovora ide prema jugu kada je u pitanju loš kućni inspektor . Pitajte za akreditive i pitajte inspektora da li pripada nekoj asocijaciji, a zatim pratite oba da potvrdite.
Imate nekoliko opcija ako se pronađu veliki problemi prilikom pregleda. Možete pitati prodavca da:
- Rešite problem , ali imajte na umu da nije obavezan da angažuje najboljeg izvođača radova ili da obezbedi kvalitetan posao. I mnogi ugovori određuju da se imovina prodaje "kao što je", pa proverite svoje. U ovom slučaju prodavac nije obavezan da nešto popravi.
- Zadovoljite vam novac za angažovanje sopstvenog ugovarača nakon zatvaranja. Ovaj iznos će se primijeniti na vaše troškove zatvaranja. Ali šta god da radite, ne navodite u dodatku da je kredit za popravke.
- Smanjite prodajnu cenu , obično s iznosom srazmerno očekivanim troškovima popravki.
Dobijte naslovnu politiku
Neki kupci misle da nije vredno dodatnog novca za kupovinu naslova , ali pametan kupac to uvijek radi. Troškovi popravljanja oblaka na titulu ili sporove služenja mogu biti ogromni u poređenju sa peni koji košta za kupovinu osiguranja.
Neki mitovi o FSBO Aranžmanima
- FSBO nisu ozbiljni prodavci. Nije istina. Mala manjina možda samo testira vodu, ali većina apsolutno želi da proda svoje domove.
- FSBO nisu fleksibilni po ceni. Neki kupci misle da FSBO ne angažuju agente zato što ne mogu sebi priuštiti, da moraju izvaditi svaku cenu od ugovora, tako da se neće snižavati po ceni. No, prema studijama Nacionalne asocijacije nekretnina, većina za prodaju od strane vlasnika zapravo dobija manje za svoje domove od onih koji se nalaze kod nekretnina . FSBO su obično spremni da pregovaraju , ali možda nisu dobri u tome ako to ne rade za život.
- Prodaja vlasnika sakriva materijalne činjenice. FSBO su vezani istim zakonima koji regulišu one koji zastupa agenta za nekretnine . Ovi prodavci moraju dati kupcima federalno i državno obelodanjivanje, ako ih ima, uključujući otkrivanje bilo kakvih relevantnih materijalnih činjenica .
- Ne morate da dobijete odobrenje za hipoteku. Ovo je uvek korisno da li kupujete FSBO ili idete na tradicionalniju rutu. Možda nije potrebno, ali pomaže u definisanju raspona cena, a svi prodavci će ceniti znajući da ste već odobreni da nastavite.
Bottom Line
Zapamtite, tražite pravne i poreske savete ukoliko imate bilo kakvih pitanja. Obično je malo rizično kupiti FSBO kada ti ljudi nemaju iskustva u prodaji kuća. Takođe veruju da oni "uštede" novac tako što ne angažuju agenta kada, u stvari, obično gube novac, prema Nacionalnoj asocijaciji nekretnina.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, bila je Broker-saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.