Da li je prodajna cena važnija od kamatne stope zavisi od vaše perspektive. Sva nekretnine su lokalna. To znači da se sve što se dešava na vašem lokalnom tržištu u Feniksu, na primjer, moglo varirati divno od, recimo, tržišta u Manhattanu. Prilično je nemoguće za vrijeme tržišta nekretnina , ali možete pokušati iskoristiti način na koji se tržište kreće.
Kao što Bono peva, " ona se kreće na misteriozne načine ", ne možete uvek predvideti kako će se tržište kretati.
Ali možete gledati kako se kreće. Pogledajmo istorijske kamatne stope za hipoteku sa fiksnom stopom od 30 godina. Uopšteno govoreći, pravilo je kada se kamatne stope povećavaju, prodajne cene se svode na kompenzaciju, ali ne uvek.
Rastuće prodajne cene naspram padova kamatnih stopa
Recimo da upoređujete dom u Feniksu koji vredi 240.000 dolara, a kamatna stopa je 4.5%. Ako ste kupovali na opadajućem tržištu i čekali dok se ta cena ne smanji na 210.000 dolara, a stopa je porasla na 6,5%, možda ćete bolje kupiti po višoj cijeni. Da, istina je. Isplata 80% LTV hipoteke za dom 240.000 dolara sa 4,5% je 972,84 dolara.
Isplata na 80% LTV hipoteku za dom za 210.000 dolara na 6,5% je 1067,87 dolara.
Stavite još jedan način, ako ste platili 30.000 dolara više za kuću tako što ste platili 240.000 dolara i živeli u tom domu već 30 godina, dok biste platili svoj kredit, platili biste ukupno 350.222,24 dolara.
Ako ste platili 30.000 dolara manje plaćajući 210.000 dolara, ali plaćali po višoj kamatnoj stopi u trajanju od 30 godina, do trenutka kada ste platili svoj kredit, platili biste ukupno 384.433,20 dolara.
U ovom slučaju, nije bolje plaćati manje u zamjenu za višu kamatnu stopu.
Koliko gubite u prodajnoj ceni sa svakom .50% kamatom?
Hajde sada da uporedimo taj dom sa 240.000 dolara, ako su stope porasle za 1/2 poena i želeli ste da zadržite svoju uplatu na isti način. Amortizacija većine hipoteka je 30 godina.
Ako je vaše učešće 20% od prodajne cene, koliko od kuće možete kupiti da zadržite uplatu oko $ 975?
- 240,000 x 80% po kamatnoj stopi od 4,5% jednaka je iznosu od 972,84 dolara
- $ 226,260 X 80% sa kamatom od 5,0% jednaka je isplati od 971,65 dolara
- $ 214,062 X 80% sa kamatom od 5,5% jednaka je isplati od 972,34 dolara
- $ 202,500 X 80% sa 6,0% kamate jednaka je iznosu od 971,27 dolara
- 192,188 $ X 80% sa 6,5% kamate jednaka je uplata od 971,80 dolara
Možete videti da bi povećanje kamatne stope od 2% izgubilo oko 50.000 dolara kupovne moći u ovom cenovnom rasponu. Ako ste udvostručili prodajnu cenu, izgubili biste oko 100.000 kupovne moći za 2% širenje kamate.
Zbog toga kamatne stope igraju veliki faktor za mnoge kupce koji prvi put kupuju kuće. Ako ste rastegnuti previše blizu gornjeg kraja vaše cene i stopa raste, možda nećete moći da kupite taj san kuće koju želite, jer više nećete biti kvalifikovani za tu prodajnu cenu. I, samo da znate, donošenje lowball ponude nije uvek odgovor.