Zakon Dodd-Frank utiče na finansiranje vlasnika
Kada su kamatne stope porasle na 18% krajem sedamdesetih godina, mnogi kupci su bili isključeni iz tržišta nekretnina, a kreativno finansiranje je proizvelo životnu potrebu. Puno kuća za prodaju oglašavano je sa inicijalima OWC-a, što znači da će vlasnik nositi ( finansiranje vlasnika ).
Tokom ovog vremenskog perioda bilo šta i sve što je učinjeno pod kreativnim kreativnim finansiranjem. Tempo je bio tako neobuzdan da mnogi agenti nisu prestali da razmatraju da li su vrste poslova koje su oni sklapali legalno mnogo manje etičko. Skoro svaki proces koji se mogao zamisliti, čak iako to nije dobra ideja, često se koristio.
Vrste kreativnih finansijskih opcija
- Strane povjerenja van obale. Neki ljudi još uvijek posluju pod inostranim stranim poverenjem danas, ali ako ih IRS pronađe, ovi ljudi mogu završiti u zatvoru. IRS ne izgleda ljubazno na inostranim poverenjima u inostranstvu, bez obzira na to što kaže prodavac brza u italijanskom odijelu. Strano poverenje off-shore je način tajnog premještanja novca u drugu zemlju. Porezne trojke potom puste poverenje u domovini u tu zemlju kupuju imovinu.
- U zavisnosti od transakcija. Mnogi krediti nisu nosili klauzule otuđenja koje su zahtevale ubrzanje, tako da su kupci mogli preuzeti nadoknade na postojećem zajmu, ostaviti ime prodavca na kreditu i to je u redu. Vau. Banke nisu volele da budu zaključane u nižu kamatnu stopu i izgubile potencijalnog zajmoprimca kada su kupci kupili kuće sa predmetnim finansiranjem. Predmet transakcije su rizični danas, jer zajmodavci mogu i pozvati kredit koji se duguje na prodaju . Da ne spominjem, većina prodavaca ne želi odgovornost u vezi sa predmetnom transakcijom.
- Pretpostavljeni krediti. Neke vrste hipoteke otvoreno su oglašavale da novi kupac može preuzeti kredit već postojećeg vlasnika. Ako je kupac kvalifikovao da preuzme kredit, banka je pustila prodavca na odgovornost. Lična pretpostavka je u tom danu spasila kupca u hiljadama dolara u naknadu za zajmodavce, a mnoga prodaja bi se brzo mogla zatvoriti pod ovim uslovima. Danas, na raspolaganju je malo kredita.
- Zemljani ugovori . Problem sa zemljišnim ugovorom je pronalaženje naslova osiguravajuće kompanije spremne osigurati transakciju. Da ne spominjemo, zemljišni ugovor koji obezbeđuje pravednu vlasništvu kupcu, generalno ne sadrži osnovnu hipoteku, jer većina kredita sadrži klavzu o otuđenju. Zemljani ugovor se najbolje koristi kada je kuća u vlasništvu slobodnog i čistog od strane prodavca.
- Prodavac je nosio hipoteku ili povjerenički posjed . Ako prodavac posjeduje imovinu u potpunosti i želi da nosi finansiranje za zajmoprimca, jednostavan za korištenje instrument je hipoteka ili povjereniĉki akt. Svaka država ima svoje zakone o tome da li je uobičajeno da se zabeleži hipoteka ili povjerljivi list. U Kaliforniji, na primjer, najčešće se primjenjuju djela za prenos naslova i povjerljivih djela kako bi se osigurale beleške.
Dodd-Frank Act i Creative Financing Terms for Home Buying
Dodd-Frank Act je skraćeni termin za Zakon o reformi i zaštiti potrošača Dodd-Frank Wall Street, koji je potpisan u julu 2010. Napisao bivši kongresmen Barnett Barney Frank i tadašnji senator Christopher John Dodd, Dodd-Frank Act donijeli su promjene u finansijske propise i izmenili Zakon o utvrđivanju istine. Ova sveobuhvatna transformacija stvorila je nove agencije i promijenila mnoge zakone.
Ne možete zamahnuti mrtvu mačku u finansiranju bez udaranja u Dodd-Frank Act. Izvinjavam se siromašnoj mački za ovu referencu; to se fraza dobro uklapa.
Deo Dodd-Frank zakona se odnosi na finansiranje prodavca. On reguliše i onemogućava određene vrste finansiranja koje je lako dozvoljeno u prošlosti. Za razliku od slobodnih zamahnih dana sedamdesetih godina prošlog veka kada je neko mogao da organizuje zajam i da se plati za to dokle god ima licencu za nekretninu, sada pojedinac mora biti licenciran kao originator hipotekarnog kredita . Prodavci su oslobođeni ako ne proširuju uslove finansiranja vlasnika na više od 3 nekretnine godišnje. Druga pravila su:
- Prodavac može ponuditi finansiranje vlasnika sve dok prodavac nije izgradio kuću. Ovo eliminiše domaće proizvođače da nude finansiranje vlasnika.
- Ne plaća se balon. Omiljeni način da ponudite kreativno finansiranje je generalno bio kratkoročni kredit, recimo 3 ili 5 godina, sa balonom na kraju, što znači da bi cijeli bilans bio dug i plaćljiv. Krediti finansirani od vlasnika moraju sada biti amortizovani.
- Prodavac ne može ponuditi finansiranje vlasnika samo bilo kom kupcu koji se događa. Prodavac je odgovoran da utvrdi da li je kupac kvalifikovan da kupi kuću i da vrati zajam. To bi moglo značiti da bi prodavac trebao voditi kreditni izvještaj o kupcu, što bi vjerovatno eliminisalo sve kuće kupce s lošim kreditom.
- Kredit mora biti fiksni kurs ili se može podesiti nakon 5 godina podložnih razumnim godišnjim povećanjima i razumnom životnom kapi.
- Kredit koji je finansiran od strane vlasnika mora ispuniti druge kriterije koje je utvrdio Odbor Federalnih rezervi. Međutim, to je zahtjev koji ne zahteva balon koji će zaustaviti mnoge kreativne finansijske napore. Rešenje za neke prodavce i kupce moglo bi biti prodaja opcije lizinga .
Pre nego što kupite kuću kroz kreativno finansiranje, pogledajte pravni savjet.