Šta je podesiva stopa hipoteka?
Podesiva stopa hipoteke , koja se naziva ARM za kratko, predstavlja hipoteku sa kamatnom stopom koja je povezana sa ekonomskim indeksom. Kamatna stopa i vaša plaćanja se periodično prilagođavaju gore ili dolje kako se indeks menja.
ARM Terminologija
Indeks
Indeks je vodič koji pozajmice koriste za mjerenje promjena kamatnih stopa. Zajednički indeksi koje koriste zajmodavci uključuju aktivnost jednog, tri i petogodišnjih trezorskih hartija od vrednosti, ali ima mnogo drugih.
Svaka ARM je povezana sa određenim indeksom.
Margina
Razmislite o margini kao oznaku zajma. To je kamatna stopa koja predstavlja trošak zajmodavca za poslovanje plus dobit koji će ostvariti na zajam. Marža se dodaje u stopu indeksa da bi se utvrdila ukupna kamatna stopa . Obično ostane isti tokom života vašeg kredita .
Period prilagođavanja
Period prilagođavanja je period između potencijalnih prilagođavanja kamatnih stopa.
Možete videti ARM opisani sa brojkama kao što su 1-1, 3-1 i 5-1. Prva figura u svakom skupu odnosi se na početni period kredita, tokom kojeg će vaša kamatna stopa ostati ista kao na dan kada ste potpisali zajam.
Drugi broj je period prilagođavanja, koji pokazuje koliko često se mogu prilagoditi stopu nakon završetka početnog perioda. Gore navedeni primeri su svi ARM sa godišnjim prilagođavanjem - što znači da se prilagođavanje može dogoditi svake godine.
Ako se moja plaćanja mogu povećati, zašto bih trebala da razmislim o ARM-u?
Početna kamatna stopa za ARM je niža od hipoteke fiksne kamatne stope , gde kamatna stopa ostaje ista tokom trajanja kredita. Niža stopa znači niže isplate , što vam može pomoći da se kvalifikujete za veći kredit.
Koliko dugo planirate da posjedujete kuću?
Mogućnost povećanja stope nije toliko važan ako planirate prodati kuću u roku od nekoliko godina.
Da li očekujete da će se vaš prihod povećati? Ako je tako, dodatna sredstva mogu pokriti veća plaćanja koja su rezultat povećanja kursa.
Neki ARM mogu biti konvertovani u fiksnu hipoteku . Međutim, naknade za konverziju bi mogle biti dovoljno velike da bi se oduzele sve štednje koje ste videli s početnim nižim stopom.
Indeksi ARM-a
Iako ne možete diktirati koji indeks koristi kreditor, možete odabrati zajam i zajmodavca na osnovu indeksa koji će se primijeniti na kredit. Pitajte zajmodavca kako je svaki prethodno korišten indeks koristio. Vaš cilj je pronaći ARM koji je povezan sa indeksom koji je ostao prilično stabilan tokom mnogo godina.
Prilikom upoređivanja zajmodavaca , uzimajte u obzir indeks i stopu marže koja se nudi.
Diskontirane stope i Buydowns
Kada kupujete kuću , možda ćete naići na prodavce koji nude da plate naknadu za otkup koji dozvoljava zajmodavcu da vam ponudi početnu stopu koja je niža od sume indeksa i margine. Novi kućni proizvođači ponekad nude takav paket nabavke kako bi pomogli ljudima u njihovim domovima.
Stopa otkupa će na kraju isteći i vaša plaćanja bi mogla značajno porasti ako se ARM stopa popravi ubrzano istovremeno kada ističe popust.
Imajte na umu da prodavci ponekad podižu cenu kuće za iznos koji plaćaju za otkup vašeg kredita. Dodatni trošak može s vremenom preokrenuti svaku štednju od početnog popusta.
Kamatne stope
Stopice ograničenja ograničavaju koliko se kamate mogu naplaćivati. Postoje dve vrste kamatnih stopa povezanih sa ARM.
- Periodične kapice ograničavaju iznos koji može povećati kamatna stopa od jednog perioda prilagođavanja do sledećeg. Nisu svi ARM-a imali periodične kapice.
- Ukupna ograničenja ograničavaju koliko se kamatna stopa može povećati u toku trajanja kredita. Ukupna ograničenja su zakonom propisana od 1987. godine.
Platne kapice
Kapacitet plaćanja ograničava koliko se mesečna uplata može povećati pri svakom prilagođavanju. ARM sa ograničenjima za plaćanje često nemaju ograničenja za periodičnu stopu.
Carryovers
Ako je kamatna stopa zadržala vašu kamatnu stopu prilikom prilagođavanja, iako je indeks porastao, iznos povećanja može se prenositi na sledeći period prilagođavanja.
Pazite negativnu amortizaciju
Amortizacija se vrši kada su isplate dovoljno velike da plate dospele kamate plus deo glavnice.
Negativna amortizacija se javlja kada plaćanja ne pokrivaju trošak kamate. Neplaćeni iznos se vraća nazad u kredit, gde stvara još više kamata duga . Ako se ovo nastavi, mogli biste napraviti mnogo plaćanja, ali ipak dugujete više nego što ste imali na početku kredita.
Negativna amortizacija se generalno javlja kada kredit ima platni limit koji zadržava mesečna plaćanja od pokrivanja troškova kamate.
Zajmoprimci su obavezni da vam pišu informacije da bi vam pomogli da upoređujete i izaberete hipoteku. Ne ustručavajte se postaviti što više pitanja koliko vam je potrebno da biste razumeli svaki aspekt ARM-a i drugih kredita koji vam se nudi.
Dobijete činjenice o hipotekama za podesivu stopu
Koji su rizici hipoteke podesive stope? Smanjivanje rizika razmatra sledeće probleme pre nego što prihvati ARM.
Diskontirani kursevi - Buydowns
Prodavci ponekad plaćaju naknadu koja dozvoljava zajmodavcu da vam ponudi početnu stopu koja je niža od sume indeksa i margine. Stopa otkupa će na kraju isteći.
- Double Whammy
Vaše uplate mogu se značajno povećati ako se vaša stopa popravi ubrzano istovremeno kada ističe popust. - Da li je popust vredan vrijednosti?
Prodavci mogu podići cenu kuće za iznos koji plaćaju za otkup vašeg kredita. Dodatni trošak može s vremenom preokrenuti svaku štednju od početnog popusta.
Kamatne stope
Stopice ograničenja ograničavaju koliko se kamate mogu naplaćivati. Postoje dve vrste kamatnih stopa povezanih sa ARM.
- Periodične kapice ograničavaju iznos koji može povećati kamatna stopa od jednog perioda prilagođavanja do sledećeg. Nisu svi ARM-a imali periodične kapice.
- Ukupna ograničenja ograničavaju koliko se kamatna stopa može povećati u toku trajanja kredita. Ukupna ograničenja su zakonom propisana od 1987. godine.
Platne kapice
Kapacitet plaćanja ograničava koliko se mesečna uplata može povećati pri svakom prilagođavanju. ARM sa ograničenjima za plaćanje često nemaju ograničenja za periodičnu stopu.
Carryovers
Ako je kamatna stopa zadržala vašu kamatnu stopu, iako je indeks porastao, iznos povećanja može se prenositi na sledeći period prilagođavanja.
Negativna amortizacija
Amortizacija se vrši kada su plaćanja dovoljno velika da plate dospele kamate plus dio principa.
- Negativna amortizacija se javlja kada plaćanja ne pokrivaju trošak kamate. Neplaćeni iznos se vraća nazad u kredit, gde stvara još više kamata duga. Ako se ovo nastavi, mogli biste napraviti mnogo plaćanja, ali ipak dugujete više nego što ste uradili na početku kredita.
- Negativna amortizacija se generalno javlja kada kredit ima platni limit koji zadržava mesečna plaćanja od pokrivanja troškova kamate.
- Negativna amortizacija nema toliko uticaja kada nekretnine lepo cenaju, pa niže isplate mogu biti privlačnije za vas od plaćanja principa.
Zajmoprimci su obavezni da vam pišu informacije da bi vam pomogli da upoređujete i izaberete hipoteku. Ne oklevajte da postavite što više pitanja koliko vam je potrebno da biste razumeli svaki aspekt vašeg kredita