Obično, vi (zajmoprimac) platite mesečnu premiju za privatno osiguranje stambenih kredita (PMI).
To je dodatni trošak svakog meseca, i potrebno vam je ujedrez od budžeta. Međutim, neki zajmodavci nude zajmodavca koji plati hipotekarno osiguranje (LPMI), što vam omogućava da smanjite ili izbegnete tu dodatnu mesečnu uplatu.
Bez obzira da li je dobra ideja kupiti sa manje od 20 posto, diskutabilna je i tema je za još jedan članak.
Kako funkcioniše LPMI
LPMI je hipotekarno osiguranje koje vaš zajamčnik organizuje. Plaćate pokrivenost na jedan od dva načina:
- Jednokratna isplata na početku vašeg kredita ("paušalna" plaćanja)
- Veća kamatna stopa na vaš kredit, što rezultira većim mesečnim isplatama hipoteke svakog meseca, za život vašeg kredita.
Pristup pauze je manje uobičajen od prilagođavanja stope hipoteke .
Nažalost, termin LPMI nije tačan jer zajmodavac zaista ne plaća osiguranje - vi to radite. Uvijek se sećajte (posebno sa finansijskim transakcijama) da niko ne plaća troškove za vas, osim ako ne dobije nešto zauzvrat.
Da biste koristili LPMI, jednostavno promenite strukturu premije osiguranja osiguranja tako da ne plaćate posebnu naknadu svakog mjeseca.
Ako plaćate paušal , vaš zajam će odrediti iznos za koji smatraju da će pokriti njihove troškove. Onda kupuju hipotekarno osiguranje sa tim novcem. U ovom slučaju, vi u osnovi plaćate za pokriće.
Ako platite tokom vremena , zajamčnik prilagođava stopu hipoteke kako bi pokrio troškove osiguranja. Pošto veća stopa hipoteke znači veća mesečna plaćanja (pogledajte kako izračunati kredite ), na kraju ćete platiti više svakog meseca ako idete za LPMI. Taj veći iznos bi trebao biti manji nego što biste platili ako biste svakog meseca koristili odvojenu PMI naknadu, ali ne postoji način da se "otkažete" dodatni trošak dok platite svoj kredit .
Prednosti i slabosti LPMI
LPMI nije za sve. Ustvari, nisu svi kvalifikovani za kredit sa LPMI. Obično morate imati dobar kredit za LPMI da bude opcija, i ima samo smisla u određenim situacijama.
Kratkoročni krediti: LPMI je najatraktivniji za kratkoročne kredite. Ako planirate da dobijete 30-godišnji zajam i izvršite plaćanja decenijama, možda ćete biti bolje sa posebnom PMI politikom. Zašto? Opet, većina LPMI kredita koristi prilagođenu (višu) kamatnu stopu za hipoteku, za razliku od isplate u paušalnom iznosu. Ta stopa hipoteke se nikada neće promeniti, tako da ćete morati u potpunosti isplatiti zajam kako biste se oslobodili premije LPMI-a. "To možete učiniti ili tako što ćete platiti zajam od sopstvene štednje (lakše reći nego učiniti), refinansiranje kredita ili prodaju kuće i isplatu duga.
Za poređenje, pogledajte samostalnu PMI politiku, koju možete otkazati kada izgradite dovoljno kapitala u svom domu. Nakon otkazivanja, koristite nižu kamatnu stopu - a ne više PMI plaćanja - za ostatak života vašeg kredita.
Saradnici sa visokim prihodima : Za one koji mogu dobiti odobrenje za LPMI, on je najatraktivniji za zajmoprimce sa visokim prihodima. Ove pojedinice i porodice mogu uživati veće poreske olakšice zbog viših kamatnih stopa (pod pretpostavkom da odbijaju kamatne stope za stanarsku kamatu ). S druge strane, osobe sa nižim primanjima bi mogle da odbiju nezavisni PMI, tako da LPMI neće donijeti dodatne poreske olakšice. Naravno, uvek bi trebalo da razgovarate sa vašim poreznikom o potencijalnim odbitkom - i čak i kako najbolje strukturirati svoj hipotekarni kredit . Ova pravila se periodično menjaju, pa proverite sa stručnjakom za ažuriranja pre nego što odlučite o bilo čemu (i budite spremni za promjene nakon donošenja vaše odluke).
Visok LTV: Ako je odnos vašeg kredita i vrednosti (LTV) blizu 80 procenata, LPMI verovatno nije najbolja opcija, osim ukoliko uskoro planiramo da se oslobodite kredita (refinansiranjem ili predviđanjem). Skoro 80 posto, skoro si završio sa hipotekarnim osiguranjem. Umesto toga, ako koristite zasebnu politiku osiguranja stana, možete izvršiti posebnu isplatu svakog meseca. Uskoro ćete moći da otkažete osiguranje i nećete biti zaglavljeni sa većom kamatnom stopom. Imajte na umu da postoji nekoliko načina da se iznad 80 posto LTV:
- Izvršavate plaćanja, povećavate svoj vlasnički kapital i smanjite LTV.
- Ako se vaša kuća povećava zbog jakog tržišta stambenog prostora ili poboljšanja kuće, vaš LTV se poboljšava.
Ako se vaš PMI ranije otkaže, može se uračunati samo nekoliko stotina dolara ( da biste dobili procjenu ). Ali refinansiranje iz LPMI zajma može koštati mnogo više.
Alternative za LPMI
Ako LPMI ne zvuči kao savršeno pogodan za vas, možete probati nekoliko različitih pristupa.
Veća uplata: Ako stavite najmanje 20%, eliminišete potrebu za plaćanjem PMI-a. Međutim, mnogi kupci nemaju tu mogućnost.
Kupite svoj PMI: Uvek možete platiti svoj sopstveni PMI (ponekad se zove hipotekarno osiguranje od strane zastupnika ili BPMI) svakog meseca. Već ste videli nekoliko primera situacija u kojima je običan stariji PMI bolji od LPMI-a iznad.
Piggyback: Takođe možete pokušati kombinaciju zajmova kako biste izbjegli PMI, iako morate pažljivo pregledati brojeve. Peggyback strategija, također poznata kao 80/20 kredit, je samo jedna opcija. Ovi krediti nisu toliko česti kao oni koji su bili, ali su dostupni. Peggyback vam omogućava da izbegnete hipotekarno osiguranje, ali vaša druga hipoteka će doći sa većom kamatnom stopom. Ako možete brzo da isplatite drugu hipoteku, na kraju ćete uživati da imate nisku stopu hipoteke (što LPMI ne povećava) u godinama koje dolaze.
Krediti sa niskim učešćem: Nekoliko kreditnih programa omogućilo je male isplate. Na primjer, FHA krediti su dostupni sa samo 3,5 posto. Morate da platite za osiguranje stambenih kredita, ali ti krediti mogu biti bolji za neke zajmoprimce. VA krediti dozvoljavaju nultu cenu i ne zahtevaju osiguranje od hipoteke.