Interes hipoteke je (ponekad) odbačen
Ako koristite novac za "značajna poboljšanja" u vašem domu, ograničena odbitka može i dalje biti dostupna.
Za poreske godine 2017 i ranije
Hipoteka može vam pomoći da kupite kuću (ili pozajmite protiv imovine koju već posedujete), a možda čak i da vam pruži neke poreske olakšice. Kamate koje plaćate mogu biti odbitne, ali nemojte žuriti da pozajmite samo štednju na vašem 1040 - postoje maksimumi i druga ograničenja koja mogu smanjiti ili u potpunosti eliminisati vašu sposobnost da odbijete kamatu.
Ova stranica pokriva opšte smernice, ali poreski zakoni su složeni i stalno se mijenjaju. Proverite detalje i razgovarajte sa pripremom poreza pre nego što zatražite odbitak.
Preduzimanje hipotekarne kamate
IRS dozvoljava odbitak za kamatu koja se plaća na zajam obezbeđen prvim ili drugim kućama. To uključuje nekoliko najčešće korišćenih kredita:
- Kupovina kredita (vaša primarna hipoteka kada pozajmite novac za kupovinu kuće)
- Krediti na domaćem kapitalu (takođe poznati kao druga hipoteka), koji pružaju paušalnu sumu novca
- Kreditne linije vlasničkog domaća, koje vam omogućavaju da potrošite sa kreditne linije
Odbitak može potencijalno učiniti te kredite jeftinijim i može turbo naplatiti određene strategije kao što je konsolidacija duga (iznenada, kamata koju plaćate postaje porezna odbitna - ne samo trošak). Međutim, postoje ograničenja koliko možete da odbijete i kada možete da oduzmete.
Naravno, i vi koristite svoj dom kao kolateral kada dobijete drugu hipoteku, što znači da zajamčitelj može da zaustavi svoj dom ako ne izvršite plaćanja . Upotrebom tog novca za bilo šta osim troškova vezanih za kućne ustanove, dodate se riziku tamo gde prethodno nije postojao.
Prvi ili drugi dom: odbitak nije namenjen investitorima koji poseduju desetine kuća. Za kvalifikaciju, kredit mora biti u vašem "prvom ili drugom" domu. Ako iznajmite nekretninu, podelite ili koristite kao kancelariju, može se uticati na odbitak.
Kriterijumi zajma : Vaš kredit mora osigurati vaš dom. Za detalje proverite kod IRS-a, ali to uopšteno znači da vaš zajamčnik ima zalog u vašem domu i može da zaustavi ako ne platite. Pored toga, morate ispuniti jedan od sledećih kriterijuma:
- Dug je od 13. oktobra 1987. godine ili ranije (poznat kao "grandfathered" dug), ili
- Dug je korišćen za kupovinu, izgradnju ili poboljšanje vašeg doma, a ukupan iznos duga je ispod milion dolara
- Dug se nije koristio za kupovinu, izgradnju ili poboljšanje vašeg doma, a ukupan iznos duga je ispod 100.000 dolara
U nekim situacijama, kao što je kada se vjenčano podnosi odvojeno, iznosi su smanjeni.
Ne šamci: IRS kaže: "I vi i zajmodavac moraju imati nameru da se otplati zajam." Ovo bi eliminisalo sve fancy šeme u kojima pokušavate da koristite lažnu transakciju kako biste uštedeli na porezima.
Na primer, ne možete se "pozajmiti" od člana porodice, odbiti kamatu i zaboraviti na kredit - zajam mora funkcionisati kao prava transakcija dužine ruke.
Građevinski krediti: ako gradite kuću, ovaj odbitak može pomoći u smanjivanju troškova za građevinski kredit . IRS vam omogućava da tretirate kuću u izgradnji kao kvalifikovanu kuću do 24 meseca sve dok ispunjavate određene kriterijume.
Ograničenja
Iznos dolara: kao što je prikazano gore, odbitak kamate od vašeg zajma za domaći kapital nije neograničen. Granica je veća za novac koji se koristi za kupovinu, izgradnju ili poboljšanje vašeg doma. Za većinu ljudi, to dobro funkcioniše. Međutim, ako koristite novac za drugu svrhu (poput visokog obrazovanja, konsolidacije duga ili nešto drugo), ograničili ste se na 100.000 dolara duga. Imajte na umu da se maksimalni iznos odnosi na veličinu kredita - a ne iznos kamate koju plaćate svake godine.
Alternativni minimalni porez (AMT): ako ste podložni AMT-u, možete videti dodatna ograničenja. U principu, odbitak je korisniji ako koristite novac za kupovinu, izgradnju ili poboljšanje vašeg doma.
Uređivanje odbitaka: odbitak kamate na hipoteku je dostupan samo ako stavite po stavku , a mnogi ljudi ne stavljaju podatke. Uobičajeno je najbolje uzeti najveći odbitak na raspolaganju - ako je vaš standardni odbitak više nego što ste dobili od stavke, vaši hipotekarni kamatni troškovi možda neće ponuditi nikakve poreske olakšice. Ako niste sigurni da li stavite po stavku, proverite da li ste podneli raspored A. Da biste dobili iznad vašeg standardnog odbitka, možda ćete trebati znatan zajam ili druge troškove za pomoć (poput visokih medicinskih troškova, na primjer).
Odbitak nije kredit: neki ljudi zbunjuju poreske olakšice sa poreskim kreditima. Odbitak pomaže u smanjenju iznosa prihoda koji se koristi za izračunavanje poreza. Kredit je smanjenje u dolarima za ono što dugujete. Odbitak će indirektno smanjiti porezni račun, ali nije skoro toliko snažan kao poreski kredit.
Koliko možete da potražite?
Ako ste se pozajmili protiv kapitala u vašem domu i želite da znate koliko je kamate koju ste platili, pitajte svog zajmodavca. Trebali biste dobiti obrazac 1098 sa detaljima o kamati za godinu.
Uradi svoju zadaću
Zahtijevanje odbitka nepravilno je problematično: može dovesti do poreskih kazni i kamatnih naknada od IRS. Provjerite sve detalje o vašoj situaciji (i važećim poreskim zakonima) tako što ćete pročitati IRS Publication 936. Zapamtite da su poreski zakoni komplikovani, a stvari se možda promenile od trenutka pisanja ovog članka. Razgovarajte sa poreznikom koji je upoznat sa detaljima vašeg zajma kako biste izbegli sve probleme.
Napomena: Opet, ova odbitka generalno nije dostupna nakon poreske godine 2017. Ovaj članak je samo za istorijsku referencu.