Saznajte kompleksnost kupovine kratkih prodatih kontingentnih svojstava
Čitalac pita: "Prilikom gledanja preko kratkih listića na mreži, primetio sam da neki od tih listinga kažu" aktivni kratki kontingent prodaje ". Da li to znači da je banka odobrila kratku prodaju, ali niko još nije dao ponudu? aktivni kratki kontingent znači? "
Odgovor: U uslugu višestrukog popisa u severnom Kaliforniji, kada prodavac prihvati kratku prodajnu ponudu , ta lista može se staviti u status pod nazivom "aktivni kratki kontingent". Trebalo je omogućiti drugim agentima da znaju da kuća više nije na prodaju jer je ponuda prihvaćena.
Međutim, to ne znači da je banka izdala kratko odobrenje za prodaju . Prihvaćena ponuda za kratku prodaju je jednostavno uslovljena odobrenjem banke.
Pošto ovaj status zbunjuje korisnike MLS-a, neke usluge liste baze podataka promenile su svoje procedure kako bi omogućile još jedan status za ove vrste kratkih prodaja ; oni su sada bolje definisani kao "čekanje na kratko odobravanje kredita". Preostali domovi u MLS-u označeni kao "aktivni kratki kontingent" su oni u kojima prodavac aktivno traži rezervne ponude .
Kako funkcionišu aktivni kratki kontingenti prodaje
Ponekad, u zavisnosti od tržišta nekretnina, agent može da nađe kratku prodaju na tržištu ispod tržišne vrednosti, a to je ogroman broj nekih kupaca. Ovi agenti su često zabrinuti zato što imaju teško vrijeme da saznaju koliko je kuća stvarno vredna i ne znaju koliko njihovi kupci mogu ponuditi. Ali ova praksa često donosi više ponuda , koje imaju tendenciju da dovedu do znatno veće prodajne cene za prodavca.
Evo kako to funkcioniše:
- Kupci šalju ponude koje uopšteno sadrže trodnevni prozor, tokom kojeg prodavac može odabrati između ponuda.
- Prodavac bira najbolju ponudu, što nije nužno najviša ponuda, i potpiše ga.
- Pošto kupci ponekad ne žele da sačekaju kratko odobrenje prodaje, prodavac može prihvatiti jednu ili više rezervnih ponuda kao osiguranje.
- Prihvaćena ponuda se podnosi banki na odobrenje .
- Po diskreciji prodavca i obezbeđivanjem ugovora ne sadrži zabranu koja ga zabranjuje, prodavac može uputiti agentu da pošalje rezervne ponude i banki.
To znači da će do trenutka kada nađete aktivan kratki kontingent prodaje na mreži, proces će najverovatnije biti u toku. Ali uvijek postoji šansa da se prihvaćeni ugovor može raspasti.
Izrada ponuda o aktivnim kratkim prodajnim kontigentnim listama
Nemate šta da izgubite tako što ćete podneti ponudu na aktivnom listu kratkih prodajnih kontigenata. To je zato što neki kupci pišu mnoge ponude u drugim domovima. Kada se od ove vrste kupaca prihvati druga ponuda, kupci potom povuku svoje izvanredne kontingentne ponude.
Ako kupac odlazi , agent prodavca će potom pozvati agentu kupca čiji je kupac na rezervnoj poziciji. Ali to ne znači da će kupac u ovoj poziciji biti bliži kratkom odobrenju prodaje . Neke banke čine prodavce na početku kada novi kupac ulazi u proces.
Ako je ponuda koju ste podneli iza rezervnih ponuda, možda nećete pružiti priliku da kupite tu kratku prodaju . Vaša druga najbolja strategija je da bude u prvom rezervnom položaju.
Vaša optimalna pozicija i, naravno, najbolji strateški potez je prihvatljiva ponuda.
Osim ako moj kupac-klijent nema ništa bolje nego da čeka okolo da vidi da li se aktivna kratka kontingentna ponuda raspada, savetujem ih da traže samo aktivnu kratku prodaju i ignorišu aktivne kratke kontingente. Radije bih da sačekaju da vide da li se dom vraća na tržište kao odobrena kratka prodaja i onda je ugrabiti. Ipak, vrijedno je pozvati agenta za listing da proveri status.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.