FHA 203k Osnove
Neke nekretnine su skoro savršene - lokacija je dobra, a imovina ima potencijala, ali treba napraviti značajna poboljšanja.
Bez tih popravki kuća možda neće biti pogodna za život, a zajmodavci možda neće biti voljni da finansiraju kredite na imovini sa problemima.
FHA 203k vam omogućava da pretvorite tu imovinu u kuću (i da biste tu osobinu izvadili iz tržišta i učinili ga još jednom vrijednim dijelom zajednice).
Popravke i kupovina fonda: Možete da pozajmite dovoljno da kupite dovoljno plus da biste napravili neophodna poboljšanja. Budući da je u pitanju Federal Housing Authority (FHA), zajmodavci su voljni da krenu napred sa imovinom koju inače ne bi dodirnuli.
Privremeno stanovanje: Osim ako ne želite da živite u građevinskoj zoni, potrebna vam je sredstva za druge stambene aranžmane. U određenim slučajevima, možete dodatno pozajmiti da biste pokrivali stanarinu ili vašu postojeću hipoteku do šest mjeseci.
Pregled projekta: Vaš projekat mora biti završen u roku od šest mjeseci. Sredstva se stavljaju na escrow račun i isplaćuju se ugovaračima pošto je posao završen.
Od suštinskog je značaja raditi sa renomiranim izvođačima koji ne obuzdavaju i koji su upoznati sa procesom 203k.
Podobnost: Vlasnik / stanari i neprofitne organizacije mogu koristiti FHA 203k, ali ne i investitore. Program je dizajniran za jednu do četiri jedinice, ali vlasnici apartmana i apartmana mogu koristiti program za unutrašnje projekte.
Ne treba vam savršen kredit - jer FHA štiti zajmodavce u slučaju da podrazumevate, lakše je kvalifikovati. I dalje vam je potreban dovoljan prihod za pokriće plaćanja. Najbolje je da odnos duga i prihoda bude bolji od 31/43, ali možda ćete moći ići više.
U zavisnosti od vrste unapređenja koje ste planirali, druge vrste kredita mogu biti bolje prilagođene. Za ekološki održive projekte (poput nadogradnje na energetski efikasnije sisteme grejanja i hlađenja) zajam PACE-a može obezbediti sredstva . PACE je dostupan i za poslovne prostore.
Detalji o zajmu
Morate da pozajmite najmanje $ 5,000, a postoje i maksimalne granice koje FHA određuje po različitim lokacijama. Za većinu ljudi koji kupuju jedno-porodičnu kuću koja nije ekstravagantna, spada u ove granice. Za manje projekte ograničena FHA 203k (ranije pod nazivom Streamline 203k) omogućava vam da manje pozajmljujete sa lakšim procesom.
Možete da pozajmite dovoljno da finansirate 110 posto projektovane vrednosti kuće nakon poboljšanja. Procenjivači će pregledati vaše planove i uzeti u obzir buduću vrednost vašeg doma u obzir.
Kamatna stopa: Kamatna stopa će se razlikovati, u zavisnosti od stope uopšte i vašeg kredita. Očekujte da plaćate stopu od 1% ili više nego što biste platili na standardnom zajmu.
Razmislite o tome kao cenu lakšeg saglasnosti (ili uvezivanje i vaših kupovina i poboljšanja kredita u jedan). Osim toga, zajmodavci moraju da izvrše dodatni posao praćenja napretka vašeg projekta i rukovanja isplatama. U isto vrijeme, zajam je osiguran od strane FHA, tako da zajmodavci mogu ponuditi nižu stopu nego što biste dobili drugde. Uporedite ponude i dobijete kredit koji najbolje odgovara za vas. 203k zajmovi mogu biti krediti sa fiksnom kamatnom stopom ili varijabilnom kamatnom stopom uz otplatu do 30 godina.
Učešće: Sa 203k zajmom, kao i ostali FHA krediti, možete platiti samo 3,5 posto napred. Ali postoje dobri razlozi za povećanje učešća kad god možete.
Izvođači i DIY
203k zajmovi daju vam priliku da napravite značajna poboljšanja u vašem domu. Takođe možete da uradite ono što vam najviše odgovara: ako želite da koristite zelene ili energetski efikasne uređaje i materijale, slobodni ste da to učinite.
Ne možete finansirati luksuzne predmete kroz 203k, ali možete napraviti dramatična poboljšanja.
Nažalost, generalno vam nije dozvoljeno da radite sami. Čak i ako ste kvalifikovani, licencirani izvođač radova, nemojte očekivati da će se nositi sa svim radom.
Morate koristiti licencirane izvođače radova za sve radove, a važno je da znaju da koristite 203k. Ovo bi moglo isključiti određene radnike koje ste koristili u prošlosti i razvili odnos. 203k proces je sve o papirologiji i slijede određena pravila, pa se držite za manje slobode nego što ste možda zamišljali kada ste remodeli svoj dom.
Ako ste investitor koji se nadaju da će okrenuti kuće, postoje bolje opcije, uključujući novac od privatnih zajmodavaca .
Za i protiv
203k zajmovi su odlični za poboljšanje imovine za koju se nadate da će živeti. Međutim, koristi nikad ne dolaze besplatno.
Troškovi: FHA 203k krediti mogu biti ili možda neće biti vaša najpovoljnija opcija. Platićete premiju osiguranja za hipoteku (MIP), a takođe ćete platiti malu kontinuiranu naknadu za svaku mesečnu uplatu. Tvoj zajmodavac takođe može da naplati " dopunsku naknadu za poreklo " (veći od 1,5% ili $ 350). Ostali ne-203k zajmodavci sigurno će naplaćivati takse, tako da morate da dobijete citate iz nekoliko izvora (gledate nekoliko različitih vrsta kredita) pre nego što donesete odluku.
Dokumentacija: Ovi krediti su poznati po papirima. Napunićete brojne forme, a vaši izvođači su takođe podložni nekim od ovih bolova. Ako nemate strpljenje da biste pratili sve, razmislite o drugim opcijama.
Vrijeme: Pored vremena potrebnog za bavljenje papirologijom, moraćete da sačekate odgovore od FHA i vašeg zajmodavca. Imaju upravo toliko (ili više) papirologija da rade na njihovom kraju. Naročito ako pokušavate da kupite nekretninu na konkurentnom tržištu, to može biti prekidač prodaje.
Potrebni standardi: Možda imate određena poboljšanja u vidu, ali FHA takođe zahteva da se bavite pitanjima zdravlja i sigurnosti i ispunite sve građevinske kodove. Olovna boja, električni problemi i drugi predmeti mogu se neočekivano dodati na vašu listu projekata. Suočavanje sa tim problemima je verovatno dobra ideja u svakom slučaju, ali imate manje izbora kada i kako da rešite te probleme.