Nažalost, to nije tako lako kao što izgleda. Odgovarajuće planiranje i tehničko znanje su od suštinskog značaja, ali najveća blokada puta verovatno je finansiranje - potrebno je novac za zaradu.
Pa kako dobiti novac?
Privatni investitori, uključujući ljude koje znate i zajmodavci tvrdog novca, najbolji su izvor kredita za flipping kuće. Oni zajmodavci ne zahtevaju istu količinu vremena i papirologije kao i tradicionalne banke. Umesto toga, procenjuju samu imovinu (i prije i nakon poboljšanja) i vašu sposobnost da uspešno završi projekat.
Hipotekarni krediti za prebacivanje kuće?
Tradicionalni krediti za stanovanje verovatno neće biti opcija za kupovinu investicione nekretnine - bar kada počnete.
Dobra vest je da su krediti od banaka i tradicionalnih zajmodavaca relativno povoljni: kamatne stope su među najnižim za koje možete pronaći investicione nekretnine (ali ipak ćete morati platiti troškove zatvaranja ). Nažalost, ovi krediti nisu uvek praktični.
Sporo za zatvaranje: Jedan od glavnih izazova korišćenja tradicionalnog zajmodavca je vreme potrebno za zatvaranje zajma.
Zajmoprimci zahtevaju da popunite obimnu aplikaciju, i oni će proći kroz svoje finansije pomoću fino nazubljenog češljaja . Ako vide bilo šta što postavlja pitanja, oni će zatražiti više dokumenata, i oni će potrajati još vremena da pregledaju vašu aplikaciju. Proces retko traje manje od 30 dana (45 ili 90 dana bi moglo biti realnije), a investicione prilike često kretaju previše brzo za tu vremensku liniju.
Naročito ako su otpisi ili kratka prodaja deo vaše strategije, verovatno ćete biti frustrirani brzinom tradicionalnih zajmodavaca.
Evaluacija prihoda: Tradicionalni zajmodavci zasnivaju svoje odluke o kreditiranju o vašoj sposobnosti da vrate zajam. Oni će pogledati koliko zarađujete svaki mjesec u poređenju sa potrebnim mesečnim isplatama za izračunavanje odnosa duga i prihoda . Ako ste investitor nekretnina ili ste na neki drugi način samozaposleni, možda nećete imati vrstu "prihoda" koju traže (zajmodavci vole vidjeti W-2 forme i platiti).
Koliko je vrijednost imovine? Zajmoprimci takođe upoređuju vrednost imovine koju kupujete za kredit koji tražite. Poznati kao odnos kredita i vrednosti , konvencionalni zajmodavci često preferiraju da taj broj ostane ispod 80 posto, iako je moguće dobiti FHA kredite sa samo 3,5 posto. Kada kupujete kuću za flipping, verovatno ne vredi mnogo u svom trenutnom stanju - ali vam je potrebno dovoljno novca za kupovinu imovine i plaćanje za poboljšanja, što može biti više nego što je kuća vrijedna. Domaća vrednost posle popravke (ARV) može biti bolja mera, ali tradicionalni zajmodavci smatraju samo trenutnu procijenjenu vrijednost imovine.
Klasični kredit: većina banaka i hipotekarnih zajmodavaca zahtijevaju da imate jak kredit da biste dobili odobrenje za kredit.
Možda nemate istoriju zaduživanja, ili možda imate neke nepovoljne stavke u svojim kreditnim izveštajima - ali to ne znači da ne možete uspešno da flipujete kuće. Alternativni zajmodavci su više zainteresirani za vaše prethodne projekte od vašeg kreditnog rezultata.
Problemi sa kućom: Tradicionalni zajmodavci više vole da rade na stanovima koji su u razumno dobrom stanju. Ako postoje zdravstveni ili sigurnosni problemi, kredit je neizvršen. Možda nameravate da rešite te probleme, dramatično povećavajući vrednost kuće za profit, ali su zajmodavci najviše zainteresovani za kreditiranje kuća koje su spremne za pokretanje.
Nemoguće? Moguće je koristiti tradicionalne kredite za kuću kako bi flipovali kuću, posebno u sledećim situacijama:
- Imate značajna sredstva koja će vam pomoći da se kvalifikuju - da li se koriste kao kolateral ili dio uplate.
- Niste strogo "prebacivali" kuću. Pri kupovini osnovnog boravka (gde ste vlasnik / korisnik), možda ćete moći dobiti sredstva za kupovinu i poboljšanja koristeći FHA 203k kredit . Međutim, proces je spor i dolazi sa brojnim ograničenjima.
- Imate značajan kapital u drugoj imovini koja se može koristiti za kreditnu liniju na domaćem kapitalu (ili druga sredstva, uključujući nekretnine, koja se mogu koristiti kao kolateral). Imajte na umu da možete izgubiti tu imovinu u oduzimanju ako ne možete nastaviti sa plaćanjima, pa je ova opcija rizična (pogotovo ako vaša porodica živi na toj imovini).
- Imate iskustvo sa uspešnim projektima u prošlosti. Možda ćete moći dobiti kredite za investiranje u nekretnine od banaka i kreditnih sindikata ako ih ubedite da ste stvarno poslovanje sa poznatim partnerima, solidnim procesom i finansijskim resursima.
- Možete dobiti nezabeležene kredite. Ako ste u mogućnosti da pozajmite bez obeštećenja, možda ćete moći da koristite kredite poput kreditnih kartica za finansiranje poboljšanja. I dalje ćete trebati sredstva za kupovinu imovine, ali dodatni novac može doći iz neobezbjeđenog kredita . Ova strategija je rizična jer su kreditne kartice poznate skupo, a vaš projekat će se zaustaviti ako se vaša kreditna linija neočekivano isecuje ili zamrzne (plus vam je potrebno izuzetno visoke kreditne linije).
Privatni krediti za promenu svojstava
Krediti od privatnih zajmodavaca olakšavaju većinu gore navedenih izazova. Glavni nedostatak je trošak, ali cilj je strateški koristiti ove pozajmice. Privatni zajmovi mogu poticati gotovo svuda, ali najsigurniji krediti će se uklapati u dvije široke kategorije:
- Krediti od ljudi koje znate
- Krediti od tvrdog novca
Kada započnete, teško je naći nikoga ko želi da vam pruži novac - ljudi koji vas poznaju (a koji možda nemaju mnogo novca ili tolerancije za rizik) mogu biti vaša jedina opcija. Alternativno, možda ćete morati sami da finansirate svoje prve nekoliko poslova.
Izgradite mrežu: Učestvujte u lokalnoj zajednici ulaganja u nekretnine. Vremenom ćete upoznati ljude i naučićete ko može potencijalno da pozajmljuje novac. Štaviše, ljudi će vas upoznati. Ostali investitori, agenti za nekretnine i privatni zajmodavci će videti da ste posvećeni uspešnom poslovanju (a da ne pominjemo nadležne) i poboljšate vaše šanse za dobijanje zajma.
Na kraju, trebalo bi da budete u stanju da pokrenete zaduživanje od zajmodavaca iz tvrdog novca . Ovi zajmodavci se specijalizuju za kredite za flipping i druge investicije, a razlikuju se od tradicionalnih banaka.
Brzo zatvaranje: Sa privatnim zajmodavcem, proces je drugačiji, a vaš kredit se može finansirati mnogo brže (nedelju dana ili tako je razumno kada imate dobar odnos sa profesionalnim zajmodavcem). Brzo kretanje može biti konkurentna prednost kada neko želi da dobije imovinu iz svojih ruku.
Krediti zasnovani na sredstvima: Umesto da pregledaju izveštaje o kreditima i izračunavaju poreske stope, privatni zajmodavci imaju tendenciju da se fokusiraju na vrednost imovine koju kupujete. Ako prebacujete kuće, zajmodavac želi da zna da mogu brzo prodati kuću da bi povratili svoj novac (kao i ostali zajmodavci, privatni zajmodavci će imati zalog na imovini , omogućavajući im da preuzmu vlasništvo i prodaju ih ako ne vraćaš zajam).
Kupovina i poboljšanja: Privatni zajmodavci se bave smeštanjem investitora i bazirajući se sa vašim sredstvima na ARV-u projekta. Ali, možda vam ne bi dali sve odjednom - možda ćete morati da izvučete sa escrow računa dok vaš projekat napreduje.
Obrati bez novca? Dok ne imate nekoliko uspešnih projekata pod vašim pojasom, zajmodavci će zahtevati da imate učešće u projektu. U jednom trenutku, možda ćete moći da pozajmite 100 posto za projekat i istovremeno imate više projekata.
Troškovi zajma
Krediti za flipping projekte su skuplji od kredita za kupovinu stanova. Kamatna stopa je veća, a često ćete morati platiti nekoliko bodova ili naknada za poreklo (jedna tačka je jedan procenat vaše kreditne vrijednosti ).
Prolazni projekti su kratkoročni projekti. Nećete živeti u kući decenijama, tako da standardna hipoteka od 15 godina ili 30 godina nije pravi kredit za taj posao. Investitori često preferiraju kupovinu, poboljšanje i prodaju imovine u roku od jedne godine ili manje, i tako funkcionišu većina privatnih kredita. Ovi krediti se skupe ako dugo držite imovinu, a to ima smisla jer se rizik zajmodavca povećava kada odložite otplatu.
Koliko košta da pozajmljujem za flipping? Troškovi su na celom ploču, i sve se može pregovarati. Kamatne stope mogu biti svuda između 8 i 20 procenata godišnje, a morate platiti 1 do 10 odsto unapred. Što duže ste u poslu, a što bolje vaše odnose sa zajmodavcima, to ćete manje platiti.
Da bi maksimizirali iznos novca koji je na raspolaganju za vaš projekat, zajmodavci često dozvoljava plaćanja po osnovu kamate , a ne bi trebalo da bude nikakve kazne za predplačenje, tako da možete prodati i isplatiti zajam kad god ste spremni.