Prednosti i nedostaci finansiranja PACE
Šta je PSACE?
Imovina procenjena čista energija (PACE) je način pozajmljivanja novca za projekte čiste energije. Vlasnici nekretnina, uključujući vlasnike kuća i preduzeća, dobijaju sredstva za nadogradnju i otplatu poreza na imovinu. Odobrenje za finansiranje PACE uglavnom se zasniva na pravičnosti u nadogradnji imovine , koja će se koristiti kao kolateral za osiguranje kredita, a obično možete pozajmiti do 15 posto vrednosti imovine.
Uobičajene upotrebe PACE-a uključuju solarne instalacije, energetski efikasne grijanje i hlađenje, uređenje uređaja za uštedu vode i brojne druge projekte za stambene i poslovne objekte.
PACE je dostupan samo na mestima na kojima državni i lokalni zakoni dozvoljavaju ovakav vid finansiranja i gdje su razvijeni lokalni programi. Ovi programi idu na nekoliko različitih imena, uključujući i popularnu aplikaciju za obnovu energije (HERO) i Ygrene.
Najvažniji vidovi PACE kredita
Ovi programi imaju nekoliko karakteristika koje ih čine privlačnim za zajmoprimce.
Lako kvalifikovati: podobnost PACE-a je relativno jednostavna. U poređenju sa zajmovima za domaći kapital koji su popularne alternative za skupa poboljšanja u kući, kriteriji za odobravanje izgledaju opušteni. Vaš FICO kreditni rezultat je manje važan u PACE-u, ali trenutna ili nedavna izdanja u vašim kreditnim izveštajima mogu izazvati probleme.
Morate takođe biti aktuelni na svim porezima na imovinu.
100% finansiranje: PACE vam omogućava da finansirate sve troškove projekta bez potrebe za učešćem . Kao rezultat toga, možete brzo započeti bez potrebe za uštedom za projekte ili pokretanjem novca. Naravno, veći krediti znače veće kamatne troškove i veća plaćanja.
Može se preneti na sledećeg vlasnika: Ako prodate imovinu nakon što ste napravili poboljšanja, ne morate nužno da isplatite kredit. Kredit se pripada imovini, tako da ga može preneti i isplatiti sledeći vlasnik. Bez obzira da li je to dobra stvar verovatno zavisi od toga da li ste kupac ili ne.
Vreme za otplatu: značajna poboljšanja mogu biti skupa. Krediti PACE-a mogu se isplatiti tokom dužeg vremenskog perioda (na primer 5-20 godina). Kao rezultat toga, plaćanja mogu biti relativno mala. Međutim, kao i kod bilo kog kredita, što duže vi uzimate za vraćanje, to će vam više biti plaćeno tokom trajanja tog zajma.
Potencijalni poreski krediti: finansiranje PACE-a može olakšati kvalifikaciju za ekološke poreske kredite - proverite kod svog poreskog savjetnika prije donošenja bilo kakvih odluka. Kada je tajming zabrinjavajući, PACE omogućava da završi projekat pre nego što poreski krediti isteknu, a dobivanje velikog kredita omogućava vam da instalirate sve u toku jedne godine (za razliku od toga da se tokom nekoliko godina guraju stvari za upravljanje novčanim tokovima).
Neki krediti su dostupni samo za godinu kada je instalacija zapravo završena , tako da ćete želeti da platite sve te troškove tokom iste godine.
Problemi sa finansiranjem PACE-a
Pre korišćenja PACE sredstava za vaš projekat, upoznajte se sa nekim pitanjima.
Sukob interesa: finansiranje PACE-a često se organizuje kroz ugovarače koji mogu imati podsticaj da promovišu skupe nadogradnje. Ovo može biti pogodan oblik kupovine na jednom mjestu, ali ugovarači ne znaju za vaše finansije i šta možete "priuštiti" - a vi možete priuštiti gotovo sve s PACE kreditom. Većina provajdera usluga je iskreno, a na kraju je na poslu kupcima da donose pametne odluke, ali mali procenat izvođača radova može dovesti u zabludu da samo naplaćuje visoku platu. Pored plaćanja za posao koji obavljaju, izvođači mogu dobiti dodatne troškove upućivanja od zajmodavca ukoliko organizuju finansiranje, pa je potencijal za sukob interesa stvaran.
Šok za plaćanje: Čak i ako se vraćate duže vrijeme, plaćanje može biti teret. Većina ljudi razmišlja o mesečnim isplatama, ali se procjene imovine često plaćaju samo jednom ili dva puta godišnje. Možda ćete se suočiti sa iznenađenim troškovima kada je vreme da napravite te naduvane isplate. U nekim slučajevima (ukoliko vaš serviser kućnih kredita plaća porez na imovinu preko escrow računa), plaćanje PACE-a će biti dodato u vašu mesečnu uplatu hipoteke u manje komade.
Troškovi kamata: finansiranje PACE-a je relativno lako kvalificirati. Međutim, kamatne stope su ponekad veće nego što biste platili ako jednostavno koristite kredit za domaći kapital ili kreditnu liniju - posebno ako imate dobar kredit. Bez obzira da li možete dobiti bolji dogovor, zavisi od brojnih faktora, ali krediti PACE-a nisu nužno jeftini.
Troškovi i prednosti: Lako je dobiti odobrenje za PACE programe, ali je li to vredno? Ovi programi najviše osećaju za pojedince koji ne mogu priuštiti manje skupe zajmove (često zbog kreditnih problema ili ograničenih prihoda). Projekti kao što su zamjena prozora mogu dodati vrijednosti vašeg doma, tako da biste trebali izvući neki od tog novca kada prodate. Međutim, nećete videti nužno značajnu promjenu troškova komunalnih usluga - a i dalje ćete morati da izvršite veća plaćanja poreza.
Rizik od izuzeća: krediti PACE-a su obezbeđeni od strane vašeg doma, tako da je moguće izgubiti svoj dom u otplati ako ne izvršite plaćanja. U mnogim slučajevima, zajam PACE-a prelazi na "prvu poziciju" (ispred hipotekarnog zajmodavca) što znači da rizikujete oduzimanje, čak i ako izvršite redovno plaćanje hipoteke po dogovoru. Ostale vrste kredita (osim ako nisu i domaći zajmovi ) ne bi trebalo da vas stavljaju na tu poziciju.
Izgleda da može da se oprosti
Gore navedeni rizici ne znače da su programi PACE loši. Međutim, vredi znati prednosti i nedostatke ovih aranžmana prije potpisivanja. Nažalost, rizici se često zanemaruju zato što se programi PACE smatraju "sigurnim".
Vladin odnos? Lokalne vlasti obezbeđuju finansiranje PACE-a, a programi PACE-a ponekad su zbunjeni sa programima ponuđenim od strane vlade. U krajnjem slučaju, to su samo zajmovi kao i svaki drugi kredit - oni moraju biti vraćeni, a postoje posljedice za neplaćanje .
Za dobar razlog? Osećano je dobro raditi dobre stvari, a PACE finansiranje pomaže vam da platite zelene projekte. Međutim, postoji i nekoliko entiteta koji bi mogli biti više zainteresovani za ostvarivanje profita nego što bi napravili razliku. Kritičari tvrde da ovi krediti imaju sličnosti sa subprime kreditima .
Porez na odbitak? Moguće je odbiti troškove kamata koji se odnose na vaš projekat. Međutim, poreski zakoni su složeni - potrebno je da razgovarate sa lokalnim davateljem poreza kako biste potvrdili svoju sposobnost da uzimate odbitke. Nažalost, neki vlasnici imovine veruju da je ukupna cena projekta odbijena, jer je plaćanje deo računa poreza na imovinu, a to nije tipično tačno.
Kako koristiti PACE kredit
U nekim slučajevima, savršen je smisao korištenje PACE sredstava za projekat. Evo nekoliko saveta koji će vam pomoći da dobijete novac.
Razgovarajte sa zajmodavcem direktno: Nakon što ste saznali za PACE od izvođača radova, razgovarajte sa stvarnim zajmodavcem ili finansijskom organizacijom PACE-a. Od ključnog je značaja da shvatite tačno u šta upadate. Saznajte prednosti i slabosti različitih opcija i pogledajte koliko ćete platiti . Čak i pošteni izvođači mogu zaboraviti da uključe važne detalje i ne znaju za vašu finansijsku situaciju. Pribavite detalje direktno iz izvora i imate tu raspravu kad vaš izvođač nije prisutan (kako biste slobodno govorili bez brige o povređivanju njenih osećanja).
Upoređivanje drugih vrsta kredita: Opet, krediti PACE-a nisu uvek najniži način za pozajmljivanje. Istražite sve alternative u nastavku.
- Kupujte među onima koji se bave internetom , lokalnim bankama i kreditnim sindikatima u vašoj oblasti
- FHA 203K krediti se takođe mogu koristiti za finansiranje poboljšanja u kući i zahtijevaju relativno malo učešće
- Možda ćete čak moći da finansirate svoj projekat ličnim zajmom i izbjegate obećanje
Saznajte kakvu stopu možete realno očekivati i saznajte koji zatvarajući troškovi će vam biti potrebni za plaćanje . Takođe, saznajte da li ćete završiti sa zalogom na svom domu (što će se dogoditi ako koristite PACE finansiranje ili tradicionalnu drugu hipoteku). Možete i dalje da se kvalifikujete za poreske kredite - a možda čak i odbitku kamate - ako koristite druge kredite.
Dobijte citate od više izvođača radova: Kada ne plaćate unapred, sve se čini pristupačnim. Ali još uvek postoji mogućnost da uštedite novac (i smanjite svoje plaćanje) odlaskom sa najkonkurentnijim ugovaračem. Samo zapamtite da ponekad dobijete ono što plaćate, tako da možete odabrati najnižu cenu da vas prognate.
Budžet i plaćanje novca: To nije najlakši način za obavljanje poslova, ali uvek možete odložiti svoj projekat, uštedjeti novac i platiti novčanu naknadu kako biste to učinili u nekom trenutku u budućnosti. Time će vam uštedeti novac po kamatnim troškovima, a vi ćete imati dodatne opcije kada je u pitanju izbor izvođača i tačan rad koji oni obavljaju.
Prodaja (ili kupovina) nekretnina sa PACE-om
PACE krediti su jedinstveni zato što ostanu kod imovine - ne prvobitnog zajmoprimca.
Prodavanje imovine: Ako ste koristili PACE za finansiranje poboljšanja, možda i dalje dugujete novac kada se odlučite prodati. U tom slučaju možete prodati poboljšanu imovinu, a kupac može biti odgovoran za otplatu (novi vlasnik imovine dobiće procjene). Na neki način, to ima smisla jer je imovina u stvari vredna više. Međutim, neki kupci mogu biti nevoljni da preuzmu ta plaćanja, a čak mogu teško dobiti finansiranje ako imovina ima dodatne procjene.
Ako vam se više sviđa, uvek možete da platite dug PACE-a, što čini vašu imovinu atraktivnijom za kupce. Sve se može pregovarati o nekretninama: možete naplaćivati višu cijenu za isplatu poboljšanja, ili možete prihvatiti nižu cenu za imovinu koja dolazi sa većim troškovima (bar privremeno).
Kupovina nekretnina: Ako razmišljate o imovini sa postojećim dugom PACE-a, potrebno je malo vremena da saznate kako će taj dug uticati na vašu transakciju. Pretpostavljam da ćete imati koristi od poboljšanja, tako da bi možda bilo vredno preuzeti preuzimanje (na primjer, imate niže račune za električnu energiju ako kuća ima robustan fotonaponski sistem, a uživate u ovim nižim računima dugo nakon Završetak procjene PACE-a).
Pre nego što odete predaleko, razgovarajte sa svojim zajmodavcem kako biste saznali kako se bave problemima PACE-a. U nekim slučajevima, PACE osiguranje mora biti na prvom mjestu, ali neki programi PACE-a su spremni da preuzmu drugu poziciju iza vašeg kupljenog kredita.