Čitalac pita: "Osećam se kao da sam učinio sve pogrešne stvari, kupio sam ovu nekretninu na visini tržišta, refinansirao sam to dve godine i dodao dodatak sobi, misleći da ćemo se jednom sjutra penzionisati tamo Pa, taj dan je došao i ovo je sada podvodni dom , dugujem više nego što vredi. Mogu li da prodam svoju imovinu za investicije? "
Odgovor: Neki ljudi misle da je opcija kratke prodaje ograničena samo na lični boravak. Verovatno to pretpostavljaju jer postoji veliki broj hoopla od određenih vrsta zajmodavaca oko toga da li osoba zauzima kuću ili ne zauzima kuću, ali to nema veze sa najsitnijem prodajom. Čak i smjernice za tradicionalnu kratku prodaju HAFA od februara 2011. godine omogućavaju razmještanje upražnjenog ličnog boravka dok doma ne sedi prazno 12 mjeseci ili više.
U Kaliforniji smo nedavno prodali zgradu višestruke zgrade za prodavca bez presude o nedostacima i potpunom oslobađanju odgovornosti . Većina kvalifikacija zavisiće od sledećeg:
- Vaša vrsta kredita
- Tvoj zajmodavac
- Državni zakoni
- Vrsta imovine
- Razlog za teškoće
Nije uvijek neophodno imati poteškoće - finansijski ili na neki drugi način - za kratku prodaju. Neke kreditne institucije kao što je Bank of America , na primjer, vrlo su pro-kratke prodaje.
Bank of America ima nekoliko dostupnih programa za prodaju koji nemaju nikakvih problema. Neki od ovih programa plaćaju vam da izvršite kratku prodaju, ali generalno ne u vezi sa investicionom imovinom.
Priprema za kratko kupovinu investicione nekretnine
Prva stvar je da napišete pismo o tegovima .
Shvatam da sam upravo rekao da ne morate uvijek pokazivati teškoće, i to je tačno. Ali, možda ćete morati da napravite pismo o tegovima. Možda ćete morati zatražiti kratku prodaju i izgled zašto vam je to potrebno.
Evo drugih dokumenata koje kreditor može zatražiti:
- Uporediva analiza tržišta. Vaš agent može pripremiti CMA za isporuku u banci kako bi potvrdio vrijednost. Banka će najverovatnije i dalje naručiti sopstveni BPO . Međutim, CMA će kreditirati vaš zahtev.
- Savezni porez. Svi rasporedi i stranice. Ako posedujete druge investicione nekretnine koje se odražavaju na vaše poreske prijave, možda bi bilo dobro vrijeme da se uzmu u obzir kratko prodaje svih njih istovremeno.
- W2, 1099 ili drugi dokaz prihoda. To su dokumenti koji prate vašu poresku prijavu.
- Stubovi zarade . Banka koja prodaje kratkoročno želi da vidi dokaz o vašem sadašnjem prihodu i njegovim brojevima do godine.
- Bankarske izjave . Popunjene stranice za poslednja dva meseca sa svakog bankovnog računa, uključujući i penzione fondove. Veoma je neobično da banka traži od prodavaca doprinos iz penzijskih fondova.
- Sporazum o listingu. Ovo je sporazum između vas i vašeg agenta za prodaju imovine.
- Ugovor o kupovini. Ugovor o kupoprodaji sadrži sve uslove i uslove koji se odnose na prodaju vaše imovine, uključujući vrstu finansiranja, ako postoji, učešće i prodajnu cenu.
- Kupac dokaz o sredstvima i / ili preporucionom pismu . Vaš zajamčnik će želeti da vidi da je kupac kvalifikovan i sposoban da dovrši transakciju.
- Procijenjena završna riječ ili HUD-1. Najviše je najbitnija mreža. Nestički troškovi će najverovatnije biti odbačeni.
Prednosti kratko prodaje investicione nekretnine
Primetio sam da su ponekad zajmodavci blaži prodavcima investicione nekretnine nego što su oni kada se bave prodajom ličnog boravka. Mislili biste da će biti drugačije, ali nije. Pretpostavljam da je to zato što se većina investicija drži za gotovinski tok ili potencijalnu procjenu. Dakle, ako je imovina naopako, to verovatno nije gotovina i ne smatra se investicijom u oči investitora.
Međutim, ako je lični boravak naopačke, to je i dalje vaš dom.
Mnogi ljudi ne kupuju kuću za investiranje kada su kupljeni kao glavno mesto boravka. Prema tome, banke uzimaju u obzir i druge faktore prilikom kratko prodaje prebivališta. Tipično, pod vodom nije dovoljno razloga za kratku prodaju glavne rezidencije.
Izgleda da su prodavači željni da prodaju podvodni dom, kada više nema gotovinskih tokova i naopačke. Ako banka zahtijeva doprinos prodavca, investitori često imaju veću vjerovatnoću da budu u stanju da ga plate, jer razumiju plaćanje negativnog novčanog toka.
Obavljanje kratke prodaje za investicionu imovinu često je brže i lakše. Udar u izvještaju o kreditu bez presude o nedostacima je uglavnom nešto manji od dinga na kredit uz izuzeće.
Pitanje prodaje nekretnina kao kratke prodaje
Kao i kod svake kratke prodaje, potražite pravne i poreske savete pre nego što se složite sa kratkom prodajom. Pošto dom nije vaš boravak, koji može primiti preferencijalni tretman, možda ćete biti predmet oporezivanja na razmaku između vaše osnove i prodajne cijene.
Možda ćete takođe biti podložni nedostatku kredita, što je razlika između toga koliko ste dugovali i iznosa koji je primila banka. Većina prodavaca Kalifornije koje sam upoznao koji su angažovali kompetentne poreske i legalne predstavnike često nađu načine da rade oko ova dva problema, ali prodavci u drugim državama možda nisu tako srećni.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.