Kako dobiti kratkoročnu banku za odobravanje naknada za poravnanje
Šta je HUD? Zašto banke žele HUD?
HUD-1 je RESPA dokument koji na jedinstven način izjednačava sve zaduženja i kredite u transakciji sa nekretninama. HUD je zapravo za kupčevu korist.
Nije u korist kratkoročne prodaje banke i zaista nije ni jedna od poslova prodaje kratke prodaje, osim naknada koja se odbija od prodajne cene. Ako išta, HUD uključuje kupovinu banku, a ne prodavačku banku.
Ali to ne zaustavlja banku sa kratkim prodajom da to traži i zahtijeva promjene tokom procesa odobravanja. Srećom, ne svaka banka zahteva HUD odobrenje. Na primjer, mnogi mlađi obveznici ne odobravaju HUD-ove. To je zato što većina mlađih ličnosti stara samo o iznosu čekova koji im se plaća.
Prodajna cijena, koja plaća šta i koliko se provizije plaća, drugi podnosioci prava su prilično loši. Na drugi način to nije isto. Primarni pravni zastupnik veoma brine koliko se plaća mlađem stečajnom licu, a ko plaća. Postoje neke okolnosti u kojima drugi zajmodavci pokušavaju da dobiju prodavce da izvrše hipotekarne prevare . To je zato što drugi zajmodavci sumnjaju da će prvi kreditori odbaciti HUD ako prodavac im plaća velike količine novca, tako da kažu prodavcima da prekrše zakon.
Koje banke ispituju na HUD-u za kratku prodaju
Očigledan i najvažniji broj na HUD-u je prodajna cena. Ponekad banka može reći da je potrebna neto određena količina, a neto iznos može biti veći od mreže na HUD-u. U takvim situacijama, najbolji način da se banka poveća novcem jeste tražiti od kupca da poveća kupovnu cenu.
Kupovne cene koje odobravaju banke retko se zasnivaju na punoj ocjeni. Uz puno novca u pitanju, mislio bi da bi banka htjela zaposliti nezavisnog procjenitelja da procijeni vrijednost. Međutim, većina banaka plaća slučajnog agenta za nekretnine - čak ne i nužno specijaliste za susjedstvo - da bi bankama dala neobičnu brzo mišljenje vrijednosti koju naziva BPO . Oni plaćaju 50 do 100 dolara za BPO. Ovo je odličan primer da budete peni mudri i da budite glupi kao što je vaša majka govorila.
Ovo je razlog zbog kojeg mnogi agenti kratkog prodavaća cijene kratku prodaju na isti način kao što će agent BPO dodijeliti vrijednost jer ne žele da se bore sa bankom za kratku prodaju. Nije bitno da li je prodajna cena tržišna vrijednost sve dok je u skladu sa BPO.
Banka će zatim pregledati ostale naknade koje se naplaćuju prodavcu na HUD-u. Možda se pitate ko je prodavac kratke prodaje , a ta osoba je prodavac. Banka jednostavno odobrava takse koje će prodavac platiti. Normalne naknade za troškove zatvaranja prodavca su:
- Komisija brokersima / agentima za nekretnine
- Nadoknada za nadoknadu za nadoknade
- Naknade za transfer
- Snimanje, notar, doc prep i žičane naknade
- Doc marke
- Neizmireni porez na imovinu
- Poreske programe
- Diskontirana isplata manjim licima
- HOA takse, ako ih ima
- Kupac krediti za zatvaranje troškova
Vrste taksi koje prodaju kratke banke odbijaju na HUD-u
Svaka tako često banka će pristati da plati izveštaj štetočina ili kućnu garanciju, ali retko. Banke skoro nikada ne plaćaju za popravke na kratkoj prodaji . Takođe je vrlo neuobičajeno da banka plaća neisplaćene provizije od strane HOA ili podneske UCC-a.
Ako banka neće odobriti određenu naknadu, recimo da želi da smanji naknadu za deponovanje od $ 1,500 do $ 500, šta se događa sa balansom? Neko mora platiti tu taksu. Može biti prodavac ili bi mogao biti kupac. Escrow bi mogao odlučiti da smanji naknadu, ali to je malo verovatno.
Vjerovatno najveći problem koji se odnosi na kratku prodaju HUD-a je činjenica da mnogi pregovarači ne znaju kako ih čitati. Oni ne razumeju da prodaja kredita na HUD- u nije uvek kredit kupcu.
Promjene u RESPA-u zahtevaju da sve naknade koje se odnose na kupovinu procjenu dobre volje moraju pokazati kao kredit kupcu ako ih plaća prodavac. Ono što pregovarači ne shvataju je da se one takođe prikazuju kao zaduživanje, koje kupcu pere kredit. Pokušajte da to objasnite časopisniku od 8 sati.