Čitalac pita: "Da li možemo i dalje dobiti zajam za kupovinu kuće nakon što smo banku dali zalog na licu mesta? Ja sam zbunjen u vrijeme čekanja. Želim iskoristiti današnje tržište, ali moja banka rekla je da moram da sačekam 3 godine i razgovarao sam sa različitim hipotekarnim brokersima, a jedan kaže ovo i jedan to kaže. Možete li nam pomoći? Koliko brzo možemo ponovo kupiti kuću nakon zatvaranja? "
Odgovor: Odlično vreme na to pitanje u vezi sa vremenom čekanja za kupovinu kuće nakon što izgubite postojeći dom. Vreme je dobro jer su periodi čekanja za konvencionalne zajmove - začina između vremena kada je izvršeno zatvaranje i kada kupac kupi još jedan dom - promenio. Za to gledamo na Fannie Mae.
Šta je Fannie Mae?
Entitet koji ima veliku moć na konvencionalnom tržištu hipoteka je Fannie Mae. Fannie Mae je najveći američki kupac hipoteke, kvazi-vladin entitet, koji kupuje hipotekarne kredite na tržištu sekundarnih hipoteka . Pošto Fannie Mae završi sa imanjima nazad ako zaduženja zadužuju, Fannie Mae ima jako interesovanje za postavljanje strogih smjernica kako bi se smanjila šansa da zajmopter ode u zatvor.
Fannie Mae je revidirala svoje smernice i sada se bavi odvojenim periodima čekanja u zavisnosti od vrste zatvaranja .
Štaviše, ako imate dokumentovane olakšavajuće okolnosti, ovo će imati direktan uticaj na broj godina koje ćete morati čekati da biste dobili konvencionalni zajam.
Šta je dokumentovano olakšavajuće okolnosti?
Fannie Mae omogućava olakšavajuće okolnosti kao što su:
- Smrt (ne tvoje, naravno)
- Bolest
- Transfer posla
- Nesad koja je rezultat teške povrede
Generalno, olakšavajuće okolnosti su stvari koje se dešavaju van vaše kontrole, što dramatično utiče na vašu sposobnost da nastavite sa plaćanjem na hipoteku.
Sa dokumentovanim olakšavajućim okolnostima, period čekanja je manji nego bez. Žao mi je što kažem da ne možete sebi priuštiti povećanje plaćanja zbog povećanja kamatne stope na hipoteku sa podesivim stopama ne smatra se okolnostima van vaše kontrole.
Period čekanja na kupovinu nakon izvršene kupovine
- Kupovina nakon zatvaranja
Period čekanja je 5 godina do 7 godina.
- Kupovina nakon izuzeća sa izuzetnim okolnostima
Period čekanja je 3 godine do 7 godina.
- Kupovinu nakon posle dežurnog lišavanja zapuštanja
Period čekanja je 4 godine do 7 godina.
- Kupovina nakon Dein-in-Lieu Foreclosure sa izuzetnim okolnostima
Period čekanja je 2 godine do 7 godina.
- Kupovina nakon kratke prodaje
Period čekanja u osnovi je 2 do 5 godina. Nekoliko portfeljskih zajmodavaca kreditira sa 20% i nema perioda čekanja. Osim toga, ako prodavac nema kašnjenje od 60 dana, Fannie Mae kaže da prodavac može odmah kupiti još jednu kuću, ali nijedan od glavnih zajmodavaca neće finansirati takav kredit, pa je to neka vrsta greške. FHA kaže 3 godine, ali kupci moraju skočiti kroz mnoštvo obruča. Čuo sam za izolovane slučajeve pre mnogo godina pre nego što se pravila ponovo mijenjaju u kojoj se prodavač preselio za posao i preselio više od određene udaljenosti da bi se kvalifikovao da odmah kupi kuću nakon kratke prodaje . FHA takođe ima politiku da ako je zajmoprimac aktuelan, a ne delikventan, odmah će omogućiti kredit.
Međutim, da biste odgovorili na vaše posebno pitanje, ako nemate olakšavajuće okolnosti, moraćete da sačekate četiri godine od datuma završetka, što znači datum kada ste zabilježili vašu ličnu zabranu.
Pored perioda čekanja, neki krediti zahtevaju 10% i minimalni FICO rezultat. Kuća koju kupite mora da bude vaše glavno mesto stanovanja, a ne iznajmljivanje ili kuća za odmor.
Fannie Mae stalno izdaje nove smernice. Navedene politike su na snazi za aplikacije za kredit podnesene nakon 1. avgusta 2008. godine, revidirane 2017.
Nekoliko kredita koji su završeni kroz program HAFA u kojem nije podneto neizvršenje moglo bi omogućiti da se kratka prodaja prijavljuje kao jednostavno plaćena u cijelosti, što će učiniti relativno lako kvalifikacijom za drugi dom nakon kratke prodaje. Štaviše, neke privatne banke će obavljati kreditne portfelje dan nakon završetka kratke prodaje, pod uslovom da se zajmoprimci kvalifikuju.
Pitajte svog kratkog agenta za prodaju za više informacija. Obavezno se pretkvalifikovati preko uglednog lokalnog zajmodavca.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.