Izračunajte kako će Refinancija raditi

Znajte da li biste trebali refinansirati ili ne

Pre nego što se refinansirate , važno je razumeti šta ćete izaći i šta će vas koštati. Većina online kalkulatora vam samo govori o vašem vremenu prekida - koliko dugo će trajati da biste nadoknadili sve troškove zatvaranja koji su potrebni za refinanciranje. To može biti korisno, ali stvarno vam je potrebno bolje razumevanje kako će troškovi kamate uticati na refinanciranje. Da biste videli kako refinansiranje zaista utiče na vaše finansije, pratite korake u nastavku.

Naučićete sve što je potrebno da znate o vašem postojećem zajmu i potencijalnoj zameni.

Izračunajte svoj izvorni zajam

Da, već znate šta je vaše mesečno plaćanje i koliko dugujete. Međutim, takođe morate znati koliko od svake isplate ide prema vašoj kamatnoj ceni, a koliko od toga zapravo otplaćuje novac koji ste pozajmili. Da biste to shvatili, trebace vam amortizaciona tabela koja mozete dobiti iz razlicitih izvora. Više volim da koristim Excel za izračunavanje amortizacije , ali takođe možete koristiti i online kalkulator ili bilo koji drugi program za tablične računare.

Za ovaj opis objasnim ću kako izračunati opcije refinansiranja pomoću programa Excel, ali je proces isti ako koristite kalkulator amortizacije About.com ili neki drugi program (najbolje je koristiti tabelu jer će brojevi biti tačniji ). Pretpostavićemo sledeće kako radimo na primjeru:

• Izvorni iznos kredita: 180.000 dolara

• Originalni datum kredita: 7/1/2003
• Današnji datum: 01.07.2012
• Kamatna stopa na kredit: 5,4%
• Rok kredita: 30 godina

Da biste dobili detalje o originalnom zajmu, unesite ih u svoj odabrani kalkulator amortizacije. Ako je moguće, unesite pravi mesec i godinu koju ste izvorno pozajmili. Koristite svoj izvorni iznos kredita - ne iznos koji trenutno dugujete.

Otkrijte gde stojite

Uzmite u obzir gde ste stali sa svojim trenutnim kreditom. Pomerite se dole do današnjeg datuma i vidite koliko još dugujete za kredit. U našem primeru, to je $ 152,160.64 (vaši brojevi se mogu razlikovati zbog zaokruživanja zavisno od softvera koji koristite i koliko je to precizno).

Izračunajte zamjenski zajam

Saznajte kako će vaš novi kredit izgledati ako refinansirate. Za ovaj primjer, pretpostavićemo sljedeće:

• Iznos kredita: $ 152,160.64 (kopirano odozgo)
• Datum početka kredita: 7/1/12
• Kamatna stopa na novi kredit: 4,25%
• Rok kredita: 30 godina

Primetili ste da će se vaša mesečna uplata pasti na 748,54 dolara ako refinansirate (protiv $ 1,010.76 za originalni kredit). Ovo je privlačan, ali ne bi trebalo da bude iznenađenje, jer je vaš novi kredit manji i dolazi sa nižim kamatnim stopama. Štednja na mesečnoj uplati može biti važna za vas, ali to je samo jedan od nekoliko važnih faktora.

Napravite neke pretpostavke o tome koliko dugo ćete zadržati zajam

Nažalost, retko je jasan odgovor kada odlučujete da li ćete refinansirati ili ne. Morate da odlučite šta mislite da će se dogoditi i doneti odluku na osnovu vaših pretpostavki. Dakle, pokušajte procijeniti koliko dugo ćete zadržati novi kredit. Hoćeš li ostati u istoj kući narednih 7 godina?

Hoćeš li ostati tamo punih 30 godina? U redu je ako ne znate - možete uraditi nekoliko "šta-ako" analiza.

Pogledajte troškove kamata

Sada možete pogledati ispod haube i videti šta će se dogoditi ako refinansirate. Saznajte koliko ćete potrošiti na kamate sa starim kreditom i novim zajmom. Idite na svaku amortizacionu tablicu i izračunajte ukupan iznos u koloni "Interes". Počnite sa današnjim datumom i nastavite dalje dok ne mislite da ćete se osloboditi zajma (7 godina, ili kada se isplati, ili šta god da ste odabrali).

Ovo je najlakše ako izračunate svaki kredit pomoću tabele ili ako možete da kopirate i nalepite svoju tablicu amortizacije u spreadshee. Pogledajte primer kako to učiniti ovde ili koristiti funkciju SUM u OpenOffice, Google Docs ili Excel. U našem primeru postoje neke zanimljive razlike:

• Ako zadržite postojeći zajam sve dok se ne isplati, potrošit ćete $ 103,236 u kamatu od danas do 2033
• Ako refinansirate i zadržite zajam sve dok se ne isplati, potrošit ćete 117,313 dolara u kamatu od danas do 2042

Da li je vredno oko 14.000 dolara u narednih 30 godina da biste dobili nižu mesečnu uplatu? Možda je i možda i nije. Ali šta ako zadržite kredit (ili ostanite kod kuće) 10 godina?

• Ako zadržite postojeći kredit, potrošit ćete 69.565 dolara u kamatu od danas do jula 2022. godine
• Ako refinansirate, potrošite 58,545 dolara u kamatu od danas do jula 2022

U tom slučaju, refinansiranje izgleda atraktivnije. Ne samo da dobijate korist niže isplate, već i uštedite na kamatnim troškovima (jer nećete nastaviti da plaćate kamate u punih 30 godina).

Otkrijte način da se složite sa bilo kojim zatvornim troškovima

Kada refinansirate, možda ćete morati platiti troškove zatvaranja. Takođe ćete morati uzeti u obzir ove troškove kada odlučite šta da radite. Možda biste uzeli u obzir oportunitetni trošak korišćenja tih sredstava: da li ste mogli zaraditi kamatu na taj novac? Ako je tako, da li je i dalje vrijedno trošiti novac na zatvaranje troškova?

Takođe možete uzeti u obzir tradicionalnu formulu za refinanciranje: koliko će vam dugo trajati da biste nadoknadili novac koji trošite, pretpostavljajući da se mesečna uplata smanjuje (podelite mesečne uštede svojim ukupnim troškovima zatvaranja kako biste saznali koliko će to trajati). Da li ćete ostati u kući dovoljno dugo da biste povratili te troškove? Šta god da radite, pobrinite se da ne ignorišete zatvaranje troškova jer su oni važan komad slagalice.

Ako ste finansirali troškove zatvaranja ili ste ih "zavili" u novi kredit (ili ako ste dobili kredit bez troškova zatvaranja ), možda nećete morati ništa učiniti - troškovi su već obračunati u većem iznosu kredita ili veća kamatna stopa.