Što je najvažnije za domaće kupce, džumbo krediti omogućavaju kupovinu skupljih kuća.
Možda vam nije stalo do hipotekarnih tržišta, ali ako kupujete kuću sa visokim cenama i ne plaćate znatno učešće, džumbo kredit može biti vaša najbolja opcija. Možda čak i dobijete bolju kamatnu stopu sa neusaglašenim zajmom.
Jumbo-velika hipoteka
Jumbo krediti dobijaju svoje ime iz velikih raspoloživih kredita. Ugovaranje kredita, koji su najveći segment kredita u SAD-u, su krediti koji ispunjavaju smjernice koje su postavile GSE. Ovi krediti za 2017. su ograničeni na 424.100 američkih dolara u većini delova zemlje i imaju dodatna pravila o kvalifikaciji dužnika. U nekim oblastima sa visokim troškovima, ograničenja za kredit su mnogo veća kako bi se obračunala lokalna stambena tržišta. Na primjer, u Los Angelesu, granica 2017. iznosi 636,150 dolara.
Ako želite da pozajmite više od granice kredita u vašoj oblasti, moraćete da koristite jumbo kredit ili neki drugi način kreiranja kako biste osigurali finansiranje.
Jumbo Lenders
Banke i drugi privatni investitori izdaju džumbo kredite.
Oni zajmodavci nemaju nameru da prodaju zajmove GSE, tako da zajmodavci mogu dizajnirati svoje vlastite kriterijume za odobravanje. Svaki kreditator ima jedinstvene ciljeve i zabrinutosti, pa je svaki program jumbo kredita različit. To znači da je od suštinskog značaja kupovati među različitim zajmodavcima, pošto se kriterijumi za određivanje cijena i odobrenja mogu mnogo razlikovati.
Pronađite zajmodavca koji odgovara vašoj finansijskoj situaciji i imovini koju kupujete. Na primer, neki zajmodavci olakšavaju ili teže dobijaju kredite za druge kuće, a različiti kreditori imaju različite zahteve za plaćanjem.
Kvalifikacije za Jumbo hipoteke
Kao i kod svakog kredita, moraćete da ispunite kriterijume za odobravanje, a jumbo krediti su teži od konvencionalnih kredita za koje se može kvalifikovati. Iznosi kredita su veći, tako da su zajmodavci selektivniji zbog povećanog rizika izdavanja jumbosa.
Kreditna istorija: Potreban vam je dobar kredit da biste dobili odobrenje za džumbo kredit. FICO rezultat iznad 700 je minimum za većinu kupaca, ali drugi faktori mogu garantirati nešto niži rezultat.
Uplata: Jumbo hipoteke obično zahtevaju plaćanje od 20% ili više. Međutim, neki glavni džumbo krediti će raditi sa isplatama u visini od oko 10%, a drugi oglašavaju programe s još nižim zahtjevima. Da biste se kvalifikovali za jumbo kredit sa malim učešćem, biće vam potreban dobar kredit, jak prihod ili značajna rezervna imovina. Kod većine zajmodavaca, zahtevi za učešće povećavaju se kao povećanje kredita.
Prihodi i sredstva: Za ove velike zajmove, zajmodavci zahtevaju dokumentaciju koja dokazuje da imate dovoljno prihoda i sredstava da biste priuštili imovinu koju kupujete.
Konstantan prihod je najbolji. Samozaposlenima su potrebni poreski dokumenti i dodatne informacije o njihovom poslovanju, a za zarade su potrebni W2 obrasci. Zajmoprimci takođe žele da vide rezervnu imovinu za pokriće plaćanja od šest do dvanaest meseci.
Dug prema prihodima: Niskom stopu duga i prihoda uvek je korisno prilikom traženja kredita. Kreditori obično koriste 43 posto kao meta, ali taj broj nije postavljen u kamen. Naročito ako imate značajna sredstva na raspolaganju, zajmodavci mogu uzeti u obzir tu imovinu (ili zaradu iz te imovine) kao dio obračuna prihoda.
Jumbo krediti nisu osmišljeni da pomognu zajmoprimcima da "rastu" i kupe više kuća nego što mogu sebi priuštiti. Umjesto toga, oni su za finansijski osiguranje zajmoprimaca kupuju kuće koje su skuplje od prosjeka.
Šta plaćate
Troškovi kamate: Istorijski gledano, džambo krediti su imali veće kamatne stope od usklađenih kredita.
Rizik je veći jer se povećavaju krediti. Plus, odobravanje jednokratnih zajmoprimaca koji se ne uklapaju u uredne kategorije je radno intenzivan. Međutim, od krize hipoteke , privatni zajmodavci su otkrili da džumbo zajmoprimci mogu zapravo biti pozajmljivači sa nižim rizikom i mogu biti profitabilni korisnici na različite načine. Kao rezultat, stope na hipotekarne hipoteke mogu biti niže od stopa na usklađenim kreditima. Ipak, s balansiranim kreditima velikih dimenzija, lako možete platiti više u kamatnim troškovima nego neko sa manjim kreditom po većoj stopi.
Jumbo krediti su dostupni sa fiksnim ili promenljivim stopama .
Troškovi zatvaranja: Jumbo krediti imaju završne troškove , kao i svaki drugi kredit za stan. Naknade za procjenu mogu biti veće zbog specijalizovanih nekretnina ili kupovine velikih dolara. U nekim slučajevima, trebaju vam dve ocene za odobravanje kredita.
Osiguranje hipoteke: Osiguranje hipoteke štiti zajmodavce kada su pozajmljivači zaduženi za kredit. Usaglašavanje kredita i vladinih programa obično zahtijeva od zajmoprimaca da kupe ovo osiguranje prilikom uvođenja malih uplata jer je mogućnost povraćaja sredstava u otuđivanju upitna. Ali džumbo krediti su različiti. Bez obzira da li ćete trebati plaćati privatno osiguranje hipoteke (PMI) na neusaglašenom zajmu, to je na zajmodavcu - neki dozvoljavaju manje od 20 posto bez PMI-a.
Alternative za Jumbo kredite
Jumbo krediti nisu jedini način kupovine luksuznih kuća ili nekretnina na vrućim tržištima nekretnina. Ako niste željni da se toliko pozajmite, ili ako imate problema sa odobrenjem za džumbo kredit, drugačiji pristup može biti bolji.
Piggyback krediti: Umjesto jednog velikog kredita, možete koristiti kombinaciju manjih kredita. Ove strategije su se vratile od hipotekarne krize. Ali za razliku od kredita pre 2008, sada ćete morati dokazati da imate mogućnost da vratite svaki kredit.
- 80/20 kredit: Sa zajmom od 80/20, dobićete "prvu" hipoteku za 80 posto kupovne cijene imovine. Pošto imate odnos od 80 odsto kredita za vrijednost (LTV) , izbjegavate plaćanje PMI-a. Druga hipoteka pokriva preostalih 20 odsto kupovne cene.
- 80/10/10: Sa 80/10/10 pristupom, dobićete i prvi zajam od 80% LTV. Međutim, takođe ćete uplatiti 10 odsto učešća, ostavljajući samo 10 odsto da se pozajmite na drugu hipoteku.
Peggyback krediti rešavaju problem plaćanja PMI, ali i dalje zadužujete velike sume novca. Da biste dobili odobrenje, potrebne su vam visoke bonitete - ali se možete kvalifikovati sa FICO rezultatima u visokim 600-im. Kamatne stope na druge hipoteke imaju tendenciju da budu veće od stope na prvim hipotekama, tako da vaši troškovi pozajmljivanja mogu biti veći sa ovom strategijom. Uporedite te troškove sa drugim opcijama pomoću kalkulatora kredita ili tabele amortizacije .
Imajte na umu da neki aranžmani piggyback-a koriste balone kredite . Na primjer, možda ćete morati platiti jedan ili oba kredita ili refinansirati u roku od 15 godina.
Provjerite granice: Prije nego što podnesete ostavku na korištenje jumbo hipoteke, potvrdite da će vam zaista trebati. Jumbo krediti nisu nužno loše - opet, možda ćete dobiti i bolju kamatnu stopu. Međutim, odgovarajući krediti ili vladini programi mogu biti bolji za vas. Ako ste u zoni visokih troškova, možete često pozajmiti mnogo više od "standardne" granice. Neki ljudi koriste pojam "jumbo" da bi se odnosili na kredite koji su u skladu sa tim troškovima u ovim oblastima visokih troškova, pa tražite razjašnjenje prilikom rasprave o vašim opcijama.
Veća pada: Jednostavan način da izbegnete korišćenje hipoteka Jumbo je da uvećate učešće. Samo treba da dođeš dovoljno da smanjiš iznos kredita ispod vašeg lokalno usklađenog limita kredita. Time ćete imati više opcija i plaćate manje kamate sa manjim kreditnim saldom. Ostvarivanje znatnog iznosa gotovog novca je lakše reći nego učiniti, pogotovo pošto rast dolara raste. Ali ako imate raspoloživa sredstva, to može biti privlačna opcija.