Kako raditi stanare u zajedničkim 1031 razmjenama

Stanari zajednički dozvoljava diversifikaciju

C. Grant Conness, predsednik, 1031 Grupa alternativa

Da li ste umorni od tih ponoći telefonskih poziva za održavanje i iscrpljeni od iskušenja kod vaših stanara? Možda ste frustrirani zato što ste gonili čekove na iznajmljivanju i popravke? Možda biste zaista želeli da prodate svoj stan ili mali stan, ali se plašite poreskih posljedica. Zapravo, možda ste razmišljali o kupovini komada novog tržnog centra, ali svakako ne možete kupiti kupovinu plaćanjem novca i nikada niste platili novac za dom .

Ako to zvuči kao ti, evo dobrih vijesti. Korišćenjem 1031 zakupaca u zajedničkoj berzi, možete prodati tu zakupninu ili stambenu zgradu, izbjeći porez na kapitalne dobitke i zadržati novac kako radi za vas. Stanari u zajednici, poznati kao TIC, jedan je od najboljih načina na koje investitor može učestvovati u vlasništvu jednog ili više visokokvalitetnih svojstava, pri čuvanju bogatstva i izbjegavanju glavobolje upravljanja imovinom.

Stanari u zajedničkoj 1031 razmeni dozvoljava diversifikaciju

Recimo, recite da prodajete četvorostruku stanicu koju ste vlasnik imali 15 godina, a imate kapital od 400.000 dolara. U zavisnosti od visine duga koji i dalje imate, nabavna cijena vaše nove investicije mogla bi biti oko milion dolara. Iako je to puno novca, i dalje se možda ne kvalifikuju za kupovinu stvarno vrhunske imovine samog. Međutim, ako se umesto toga odlučite za ulaganje u TIC, ta 400.000 dolara kapitala mogla bi kupiti milion dolara kamate za imovinu od 30.000.000 dolara.

Stanari u zajedničkoj 1031 razmeni omogućavaju diversifikaciju između nekoliko različitih osobina na različitim geografskim lokacijama. Možete ulagati u skladište, skladišne ​​jedinice, hotel visoke klase ili kancelarijski kompleks, bolnicu ili pomoćni objekat, ili zgradu stanova u milionima.

Ova diverzifikacija može smanjiti rizik od vašeg investicionog portfolija i potencijalno može povećati njegovu vrijednost.

Pitajte pouzdanog investicionog savetnika, a ne osobe koja te prodaje.

SAVJET: Pre nego što investirate u bilo koji 1031 stanarinu u zajedničkoj berzi, molimo vas da proverite da li ovlašćeni advokat pregleda dokumentaciju i izvrši vašu pažnju. Ovo uključuje moguću istragu subjekta koji prodaje sigurnost, uključujući i osiguranje da je entitet propisno licenciran. Postoji puno lopova, bogati brzi seminarski scammers, koji rade na ovom kraju posla.

Pravila IRS za stanare u zajedničkoj 1031 razmeni

Pravila IRS za Exchange 1031 moraju se detaljno pratiti kako bi se odložile kapitalne dobiti i poreske naknade za deprecijaciju . Odustana imovina mora biti zadržana za ulaganje ili se koristi u trgovini ili poslovanju vlasnika.

Pet opštih uslova za potencijalno uspješnu TIC 1031 Exchange su:

1. 100% prihoda od prodaje mora biti reinvestirano i vrijednost komercijalne Zamjenske nekretnine mora biti jednaka ili veća od Relijirane imovine.
2. Kvalifikovani posrednik postaje određeni prodavac i ima sve prihode od prodaje Relijirane imovine.

1. Postoji identifikacioni period od 45 dana, tokom kojeg najmanje tri "podobne" zamjenske osobine moraju biti identifikovane u pisanoj formi.
2. Pravilo od 200% određuje da se može identifikovati bilo koji broj Zamjenskih svojstava, ali njihova ukupna vrijednost ne smije biti veća od 200% vrednosti Relinquished Property.
3. Ako se ne primeni pravilo o tri dobra i pravilo od 200%, ukupna tržišna vrednost komercijalnih svojstava koja se dobijaju u razmjeni moraju sadržavati najmanje 95% ukupne tržišne vrijednosti svih identifikovanih osobina.

Uredio Elizabeth Weintraub. U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.

C. Grant Conness, predsednik, 1031 Grupa alternativa

Kada se odabere imovina zamjene, investitor ima 180 dana od datuma kada je Relijovana imovina prebačena na kupca da se zatvori na novoj imovini. Ako je rok dospijeća poreske prijave investitora, sa bilo kojim produženjima, za poresku godinu u kojoj je prodata Relijovana imovina ranije od perioda od 180 dana, onda se razmjena 1031 mora završiti do tog datuma.

Investitori takođe trebaju zapamtiti da je dio ovog 180-dnevnog perioda možda već bio korišten tokom perioda identifikacije od 45 dana. Nema produženja i izuzetaka od pravila 45 dana, što uključuje vikende i praznike. Ako je vremenski rok prekoračen, čitava razmena može biti diskvalifikovana, a kazne i porezi će se slijediti.

Ako investitor kupuje parcijalno interesovanje za više od jedne imovine, preporučljivo je osigurati da se zakazani rokovi završe pre isteka roka.

Stanari u zajedničkom berzanskom djelu i osiguranju imovine

Kao vlasnik u TIC-u, dobićete zasebno vlasništvo kao zajednički stanar i titulu osiguranja vašeg procenta interesovanja za imovinu. Imate ista prava kao i svaki jedini vlasnik.

Gotovinski tok i apresijacijski potencijal od stanara u zajedničkoj razmeni 1031

Postoji potencijal za prihode u srazmeri sa vašim frakcionim vlasništvom, koji bi potencijalno mogao biti veći od novčanog toka koji ste dobili od prošlih investicija.

Novčani tok može se nadoknaditi amortizacijom vaše osnove u novoj kupovini.

Vi takođe delite u proporcionalnoj proceni, ako postoji, imovine ako je na kraju prodata. TIC se smatra dragocenim alatom za planiranje nekretnina, jer vaši naslednici trebaju dobiti pojačanu osnovu nakon smrti.

Uredio Elizabeth Weintraub. U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.

C. Grant Conness, predsednik, 1031 Grupa alternativa

Tokom sredine i krajem devedesetih, investitori su uputili brojne zahteve IRS-u tražeći prethodne odluke o tome da li su nedeljivi (delimični) Stanari u zajedničkom interesu za nepokretnu imovinu bili entiteti koji imaju pravo na odlaganje poreza po članu 1031.

Kao odgovor na to, u oktobru 2000. IRS je izdao proceduru prihoda 2000-46. Ova procedura je izrazila zabrinutost da se neki stanari u zajedničkim odnosima mogu posmatrati kao partnerstva za potrebe federalnih poreza i stoga nisu kvalifikovani za razmatranje.

IRS je jasno stavio do znanja da više neće izdati nikakve vanjske odluke. Ova odluka je ukinuta u martu 2002. godine, nakon čega sledi procedura prihoda 2002-22.

Poznato kao "Rev. Proc.", Prihodni postupak 2002-22 postavio je 15 bodova, koje bi IRS razmatrala kada "uzimajući u obzir zahtjev za presudom da nerazdeljeno frakciono interesovanje za nepokretnu imovinu nije interes za privredni subjekt " - što znači da partnerstvo koje nije kvalifikovano moglo bi dovesti berzu na rizik od revizije i poreskih posljedica.

Međutim, pribavljanje preliminarne odluke i dalje će biti gotovo nemoguće. Većina informacija potrebnih za reviziju IRS nije čak ni dostupna dok sponzor nije spreman kupiti imovinu, zatvoriti zajam i prodati interese zajedničkim stanarima. Zbog toga je razlog zašto većina sponzora donosi "treba" ili "će" poresko mišljenje locirano u Memorandumu o privatnom smještaju.

Priručnik o proceduri za prihode stanara na zajedničkim 1031 razmjenama

Rev. Proc. uspostavili jasne smjernice za strukturu, finansiranje i upravljanje stanarima u zajedničkom vlasništvu. Omogućava 2 do 35 suvlasnika, iako sponzori i zajmodavci mogu postaviti niže limite za neka svojstva, koja su obično između 10 i 25 investitora.

Ponekad se muž i žena tretiraju kao jedan entitet (u zavisnosti od državnog zakona) i nijednom od suvlasnika nije dozvoljeno da podnosi poreske prijave kao partnerstvo. Svaki suvlasnik ima pravo prodati ili podeliti svoje frakciono vlasništvo, ali tek pošto ga nudi drugima. Postoji proporcionalna raspodela dobiti i duga (hipoteka).

Sa ovim jasnijim smjernicama, industrija TIC-a je počela stvarno i privukla većem broju novih sponzora, brokera / dilera i registrovanih predstavnika na tržištu. Od devedesetih godina prošlog veka došlo je do ogromnog interesa za stanare u zajedničkim 1031 razmjenama. Zapravo, rast kapitala iznosi 550% u TIC-u od 2002. do 2004. godine. Ukupna vrijednost TIC investicija koja je zatvorena 2007. godine procijenjena je na preko 8,5 milijardi dolara. Neki kažu da je ovaj broj još veći - dostigao je 10 milijardi dolara (uključujući i leveridžu).

Stanari u zajedničkim ponudama akreditovanim investitorima

Velika većina TIC ponuda se vrši samo "akreditovanim investitorima", što znači da moraju ispuniti određene finansijske kriterijume.

1. Jedinstveni investitori (ili u kombinaciji sa supružnikom) moraju imati neto vrijednost veću od 1 milion dolara.
2. Godišnji prihod od 200.000 dolara u protekle dve godine sa očekivanjem da će se ovo nastaviti.

1. Zajednički prihod sa supružnikom od 300.000 dolara u protekle dve godine, sa očekivanjem da nema promene.
2. Entitet kao što je LLC, partnerstvo ili korporacija mora imati imovinu od najmanje 5 miliona dolara ili, ako je imovina manja od 5 miliona dolara, svaki investitor mora biti akreditovan kao pojedinac.

Uredio Elizabeth Weintraub. U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.

C. Grant Conness, predsednik, 1031 Grupa alternativa

Investitor može da stekne dragocenu pomoć u pronalaženju zamenljive imovine od jedne od mnogih kompanija koje se specijalizuju za rukovanje 1031 razmjenama i stanarima u zajedničkim 1031 razmjenama. Ovi specijalci TIC-a imaju pristup velikom broju investicionih svojstava i često su završili različite nivoe dužne pažnje, uključujući upoređivanje cijena, obelodanjivanja, neto dohodak, izvještaji o slobodnim radnim mjestima itd.

Obično su sponzorske kompanije potrošile ogromne količine novca u strukturiranje ovih ponuda nekretnina kako bi osigurale da ispunjavaju zahteve IRS za TIC 1031 Exchange. Ponekad sponzor povezuje imovinu sa kupoprodajnim ugovorom i zatim priprema dokumente za ponudu, često se zove Mjere za privatno smještanje (PPM), a zatim se trguje posredničkim posrednicima. Nekoliko sponzora zatvara imovinu pre nego što ih plasira, ali ovo može biti skuplje zbog troškova nošenja.

Ocenjivanje registrovanog investicionog predstavnika

• Izaberite registrovani predstavnik za investicije koji je specijalizovan za TIC investicije. Ovo treba učiniti pre prodaje vaše investicione nekretnine.
• Procijenite neke moguće zamjenske osobine. Dok to radite sa vašim registrovanim investitorskim predstavnikom, trebate ispitati sponzore svake ponude. Kakav je njihov dosije? Da li je infrastruktura njihove poslovne organizacije adekvatna? Da li su njihovi direktori, osoblje i menadžment kvalifikovani?

• Uverite se da vaš predstavnik za investicije poseduje licencu serije 7 ili serije 22, zajedno sa licencom serije 63 ili serije 66. Treba i da doživi iskustvo u komercijalnim nekretninama i da ima dokazanu uspješnost TIC razmjene.

Pitanja koja treba postaviti sponzorskim kompanijama

• Da li je program sponzora dobro struktuiran i pošten prema investitorima?

• Da li je ponuda pažljivo, pravno i mehanički sastavljena uz odgovarajuća obelodanjivanja?
• Da li su ispunjeni ciljevi koji su navedeni u dokumentima?
• Da li su rizici vezani za investicije jasno navedeni?
• Da li je program, sa svojim sredstvima, postavljen sa velikom vjerovatnoćom postizanja ciljeva?
• Da li su projektovani ciljevi razumni u pogledu činjenica?
• Koje su zaštitne mere i rezerve?

Stanari u zajedničkoj 1031 razmjeni omogućavaju investitoru mnogo izbora prilikom traženja zamjenskih svojstava.

Obično je potrebna ulaganja u kapital od najmanje 100.000 dolara, ali svaka ponuda imovine imaće minimalan iznos koji je određen podjelom ukupnog kapitala s mogućim brojem interesovanja TIC-a.

Svaka ponuda PPM-a treba procijeniti, analizirati i upoređivati ​​sa drugim konkurentskim predlozima. Trebalo bi istražiti prošlosti, sadašnje i buduće očekivane troškove, finansijske informacije stanara, lokaciju i pitanja zaštite životne sredine, i uključiti studiju područja tržišta nekretnina.

Uredio Elizabeth Weintraub. U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.

C. Grant Conness, predsednik, 1031 Grupa alternativa

Neke kompanije koje se bave TIC-ima su završile dužnu pažnju na različitim mogućim investicionim osobinama. Da bi to uradili, registrovani investicioni predstavnici dovršavaju dužnu pažnju u svojoj kompaniji, obično putem odeljenja za dužnu pažnju; dok drugi traže spoljne usluge "konsultanata dužne pažnje" i advokata.

Tipovi stanara u zajedničkim 1031 razmjenama

1031 Stanari u zajedničkim razmjenama mogu se strukturirati na različite načine, a ove mogućnosti često dolaze u paketu sa upravljanjem i finansiranjem.

Ponekad se nudi ponuđeni zajam koji ne dozvoljava, što sprečava da zajmodavci krenu za drugom imovinom dužnika u slučaju neizvršenja obaveza. Obezbeđenje kreditora zajma je ograničeno na vrednost imovine.

Međutim, neki zajmodavci su nedavno počeli da zahtevaju od odgovornog entiteta da potpiše odgovornost u slučaju da se iznajmljeni stanovi od imovine ne koriste za otplatu kredita, već se preusmeravaju na popravke itd. Ostali zajmodavci su odredili da TIC i, ponekad svaki pojedinačni kupac, mora zajamčiti zajmodavca protiv bilo kakvih budućih okolišnih problema. Od investitora se traži da detaljno ispitaju dokumente o zajmovima i PPM kako bi izbjegli mogućnost odgovornosti daleko iznad njihovog prvobitnog ulaganja.

Prilikom obavljanja dužne pažnje na TIC programe, investitori treba pažljivo uporediti strukturu i usklađenost sa 15 Rev. Proc. smernice. Transakcija koja značajno odstupa može dovesti do toga da IRS to uskrati, čime će investitore podvrgnuti budućim poreskim posljedicama.

Ponude su strukturirane dokumentom koji je potpisao svaki vlasnik, pružajući sponzoru autoritet za rukovanje svakodnevnim upravljanjem imovinom. Može biti glavni zakup ili ugovor o upravljanju koji sadrži varijacije u načinu naplate zakupa i prikupljenih sredstava raspoređeni suvlasnicima TIC-a.

Ponude mogu sadržati i zakupac u zajedničkom dogovoru, koji opisuje odnos između individualnog investitora i drugih suvlasnika TIC-a. TIC se takođe može strukturirati kao entitet sa posebnom namjenom (SPE), gdje nijedna osoba nije navedena kao vlasnica. Prema SPE, jedno društvo sa ograničenom odgovornošću kupuje i poseduje kamatu TIC-a. Ova struktura pruža dodatni nivo zaštite od odgovornosti za suvlasnika i zajmodavca. Obično Sponzor TIC-a neće biti odgovoran za upravljanje investicijom i mora se koristiti nezavisno upravljanje.

Da li su stanari u zajedničkim razmjenama vrijednosnih papira ili nekretnina?

Većina sponzora tretira TIC investicije kao hartije od vrijednosti jer ispunjavaju definiciju sigurnosti bilo u državi gdje je imovina ili u različitim državama gdje Sponzor namjerava ponuditi na prodaju. To znači da to znači da samo ovlašćeni trgovci hartijama mogu plasirati ove investicije, uz nadzor SEC-a . Međutim, svi interesi TIC-a, uključujući one koji su hartije od vrijednosti, prenose se po djelima i većina država ih klasificira kao nekretnine.

Pitanje da li je ulaganje nekretnina sigurnost može biti složeno i pitanje izaziva znatnu zbunjenost.

Iako je kupovina TIC kamate transakcija nekretnina u svrhu 1031, većina se prodaje kao hartija od vrijednosti. Međutim, nije iznenađujuće što neki sponzori nastavljaju da prodaju kamate TIC-a kao nekretnine i ne prodaju ih kao hartije od vrednosti.

Pošto brokeri nekretnina obično učestvuju u prodaji Relinquished Property, marketing TIC ponude preko tih istih brokera samo čini logičnim jer su u poziciji da identifikuju potencijalne investitore. Konflikt leži u pravilima FINRA, (Regulativa za finansijsku industriju) i Komisije za hartije od vrijednosti, koja zabranjuju plaćanje naknade ili provizije svima koji nemaju licencu za hartije od vrijednosti.

Ovo efektivno onemogućava plaćanje naknada za upućivanje ili provizije posrednicima nekretnina. Nažalost, ova pravila, koja imaju za cilj zaštitu investitora, ne podstiču stručnjake iz oblasti nekretnina da prezentiraju prednosti TIC transakcije svojim 1031 zamjenskim klijentima.

Potražnja stanara u zajedničkim 1031 razmjenama je jaka

Investitor treba da vidi TIC kao imovinu koja će se održati kao umereno i dugoročno ulaganje. Ako je likvidnost važna, treba razmotriti alternativne opcije.

Potražnja za stanare u zajedničkim imanjima nastavlja da raste sa svake prošle godine. Dovoljno je reći, sama brzina tržišta TIC i proces razmene 1031 mogu biti zastrašujuća za investitore koji nisu upoznati sa TIC-om, ali su mogućnosti za profit i poreske štednje ogromne.

Hartije od vrednosti koje se nude kroz bilo koju kompaniju za hartije od vrijednosti trebale bi vam ponuditi sličnu izjavu koja sledi, na kojoj se ne možete pouzdati:

Ovaj materijal nije ni ponuda za prodaju niti potraživanje za kupovinu bilo kakvog obezbeđenja. Informacije su samo za diskusiju i informisanje. Nije namijenjen zamjeni nadležnih pravnih, poreskih ili finansijskih planskih savjeta. Primjenjivi poreski kodovi se odnose samo na savezni zakon i odnose se na njega. Pojedinačne države mogu imati svoje dodatne poreske kodove. Molimo kontaktirajte odgovarajućeg poreskog i pravnog profesionalca u vašoj državi. Ove informacije se pružaju iz izvora za koje se vjeruje da su pouzdane, ali trebaju biti korištene zajedno s profesionalnim savjetima koji su u skladu sa vašom ličnom situacijom.

Uredio Elizabeth Weintraub. U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.