Definicija svojstava nekih vrsta promenila se tokom godina
Unesite 1031 taksu odloženu razmjenu. Za mnoge porezne obveznike, ovo je kao novac koji pada sa neba.
1031 Izmene odložiti porez
1031 berza je citirana kao najmoćniji alat za izgradnju bogatstva koji je i dalje na raspolaganju poreznim obveznicima. To je bio glavni dio strategije uspeha bezbrojnih finansijskih čarobnjaka i gurua nekretnina. Uzimajući svoje ime iz članka 1031 Kodeksa o unutrašnjim prihodima, razmjena od poreza dopušta poreskom obvezniku da proda prihod, investiciju ili poslovnu imovinu i zamijeni im sličnom imovinom.
Kapitalni dobici od prodaje ove imovine se odlažu ili odlagaju sve dok se pravila IRS pažljivo prate. To je mudra poreska i investiciona strategija, kao i alat za planiranje nekretnina. U teoriji, investitor može nastaviti odlaganje kapitalnih dobitaka na investicione nekretnine do smrti , potencijalno ih izbegavati sve zajedno.
Zakonodavstvo iz 1984. promenilo neke aspekte
U ranim danima "sličnih razmena" izraz je uzet bukvalno i često predstavljaju poteškoće.
Na primer, ako ste posedovali zgradu od tri sprata od opeke koja ste želeli da prodate kroz razmjenu 1031, morali biste pronaći još jednu trostažnu zgradu od cigle čiji vlasnik želi zamijeniti. Tada će se vas dvojica upoznati i razmjena bi se odvijala.
U prošlosti nije bilo vremenskih ograničenja na razmjeni.
IRS je zahtijeva strožiju kontrolu procesa, što je rezultiralo ulaskom Kongresa iz 1984. godine u Odjeljak 1031 (a). Ovo zakonodavstvo ograničilo je odlaganje razmjene, dalje definisalo imovinu "slične vrste" i utvrdilo vremenski rok za završetak razmjene.
Kvalifikacije
Nekretnina koja se drži za poslovnu upotrebu ili investiranje kvalifikuje se za Exchange 1031. Lična prebivališta se ne kvalifikuju i, generalno, imovina fiksnog i flip- a takođe se ne kvalificira jer se uklapa u kategoriju imovine koja se drži za prodaju. Odmor ili drugi domovi, koji se ne drže kao zakupnine, ne ispunjavaju uslove za lečenje; međutim, postoji test upotrebe u skladu sa stavom 280 poreskog zakona koji se može primijeniti na te osobine. U tom slučaju treba konsultovati poreskog eksperta.
Zemljište, koja se nalazi u razvoju, i imovina kupljena za preprodaju se ne kvalifikuju za tretman odloženog poreza. Zajmovi, obveznice, beleške, imovina inventara i korisni interes u partnerstvu se ne smatraju "sličnim" imovinom za potrebe razmjene.
Da bi se danas kvalifikovala kao razmena 1031, transakcija mora biti u obliku "razmjene", a ne samo prodaje jedne imovine s naknadnom kupovinom drugog. Prvo, imovina koja se prodaje i nova imovina zamene mora se držati u investicione svrhe ili za produktivnu upotrebu u trgovini ili preduzeću.
One moraju biti "slična" svojstva.
Sledeće vrste swap nekretnina odgovaraju zahtjevima za kvalifikovanom razmjenom imovine "slične vrste":
- Kancelarija u zamenu za trgovački centar
- Tržni centar u zamjenu za zemljište
- Zemljište u zamjenu za industrijsku zgradu
- Stambena zgrada u zamjenu za industrijsku zgradu
- Iznajmljivanje jedne porodice u zamjenu za stanare u zajedničkoj (TIC) imovini
Danas ste mogli zameniti tu zgradu od opeke za sirovo zemljište, skladište ili malu poslovnu zgradu. Međutim, postoje stroga vremenska ograničenja koja moraju biti ispunjena, ili neće biti dozvoljena razmjena 1031, a poreske posljedice će biti nametnute.
Prije 1984. godine, sve razmjene su obavljene istovremeno sa zatvaranjem i prenosom prodate imovine, (Relinquished Property), i kupovinom nove nekretnine (Zamjena nekretnine).
Pored problema sa kojima se susreću prilikom pokušaja pronalaženja odgovarajuće imovine, bilo je problema sa istovremenim prenosom naslova i sredstava. Ne tako danas.
Odložena 1031 Exchange izbjegava probleme pre 1984. godine, ali su uvedeni stroži rokovi. Poreski obveznik koji želi da izvrši razmenu, popisivanje i prodaju imovine na uobičajeni način. Kada kupac napreduje, a kupoprodajni ugovor se izvršava, prodavac zaključuje ugovor o razmjeni sa kvalifikovanim posrednikom koji, zauzvrat, postaje zamjenski prodavac. U sporazumu o razmjeni obično se zahteva dodjeljivanje ugovora prodavca posredniku. Zatvaranje se odvija i, pošto prodavac ne može dodirnuti novac, posrednik prima prihod od prodaje.
Razmene Ograničenje vremena nošenja
U tom trenutku počinje prvo ograničenje vremena, pravilo od 45 dana za identifikaciju. Poreski obveznik mora ili da zatvori ili da pismeno identifikuje potencijalnu zamjenu u roku od 45 dana od zatvaranja i prenosa prvobitne imovine. Vremenski period se ne može preneti, uključuje vikende i praznike, a IRS neće izuzeti. Ako prekoračite vremenski rok, vaša cjelokupna razmjena može biti diskvalifikovana, a porezi sigurno slijede.
Vrste zamjenskih svojstava za identifikaciju:
- Tri nekretnine bez obzira na njihovu fer tržišnu vrednost.
- Svaki broj imovine sve dok njihova ukupna fer tržišna vrijednost na kraju identifikacionog perioda ne prelazi 200% ukupne tržišne vrijednosti isporučene imovine od datuma prenosa.
- Ako se prevaziđe pravilo tri stvari i pravilo od 200%, razmena neće propasti ako poreski obveznik kupi 95% ukupne tržišne vrijednosti svih identifikovanih osobina.
Šta je Boot?
Realno, većina investitora prati pravilo tri stvari, tako da oni mogu dovršiti dužnu pažnju i odabrati onaj koji najbolje radi za njih koji će se zatvoriti. Generalno, cilj je da se trguje kako bi se izbjegao prenos "čizme" i održala razmjenu bez poreza.
"Boot" je novčana ili fer tržišna vrednost bilo koje dodatne imovine koju je poreski obveznik primio putem razmjene. Novac uključuje sve novčane ekvivalente, dugove, obaveze prema kojima je predmet razmijenjene imovine. To je "ne-slična" imovina, a pravila koja se uređuju tokom razmjene su složena. Dovoljno je reći, bez stručnog savjeta, prijem "čizme" može dovesti do poreza.
U skladu sa Pravilom od 180 dana
Kada se izabere zamjenska imovina, poreski obveznik ima 180 dana od datuma kada je Relinquished Property prebačen na kupca da se zatvori na novoj imovini zamjene. Međutim, ako je rok dospijeća poreske prijave investitora, sa bilo kojim produženjima, za poresku godinu u kojoj je prodata Relijovana imovina ranije od perioda od 180 dana, onda razmjena mora biti završena do onog ranijeg datuma. Zapamtite, deo ovog perioda je već korišten tokom perioda identifikacije. Nema proširenja i nema izuzetaka od ovog pravila, pa je preporučljivo zakazati zatvaranje pre isteka roka.
Pošto zakon zahteva da poreski obveznik ne dodirne prihod od prve transakcije, Kvalifikovani posrednik stiče imovinu zamjene od prodavca na zatvaranju i nakon što je transakcija završena, a zatim prenese na poreskog obveznika.
Nisu za investitore koji to radi
To je osnovni opis kako uspešna 1031 Exchange radi. U zavisnosti od situacije poreskog obveznika, vrsta imovine koja se odustaje, a karakteristike zamjenske imovine mogu biti uključeni i drugi aspekti Berze. Završetak može postati složen, a stručnjaci uvek treba konsultovati. Ovo nije zadatak za investitora "uradi to sami".
Korišćenje moći 1031 berze za izgradnju i očuvanje bogatstva i imovine, generisanje novčanih tokova iz investicija, restrukturiranje, diverzifikovanje i konsolidovanje nekretnina je pravo svakog vlasnika investicione nekretnine u Sjedinjenim Državama. Američki poreski obveznici nikada ne bi trebalo da plaćaju porez na kapitalne dobitke na prodaju svoje investicione imovine ako namjeravaju reinvestirati te prihode na više investicione nekretnine. Hartije od vrednosti koje se ponude preko Pacific West Securities, Inc. Članica FINRA / SIPC.
Ovaj materijal nije ni ponuda za prodaju niti potraživanje za kupovinu bilo kakvog obezbeđenja. Informacije su samo za diskusiju i informisanje. Nije namijenjen zamjeni nadležnih pravnih, poreskih ili finansijskih planskih savjeta. Primjenjivi poreski kodovi se odnose samo na savezni zakon i odnose se na njega. Pojedinačne države mogu imati svoje dodatne poreske kodove. Molimo kontaktirajte odgovarajućeg poreskog i pravnog profesionalca u vašoj državi. Ove informacije se pružaju iz izvora za koje se vjeruje da su pouzdane, ali trebaju biti korištene zajedno s profesionalnim savjetima koji su u skladu sa vašom ličnom situacijom.
C. Grant Conness, predsednik, 1031 Grupa alternativa
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.