Važnost kvalifikovanog posrednika
C. Grant Conness, predsednik, 1031 Grupa alternativa
Pokušaj da nađemo kvalifikovanog posrednika nije lak način. Za početak uspešna 1031 Exchange nije projekat "uradi sam". Ako želite da ostvarite korist od odlaganja poreza, morate pratiti pravila IRS. Takođe vam može zatrebati srednja osoba, koja se zove Qualified Intermediary (QI), ponekad poznata kao Exchange Accommodator ili Facilitator.
Ko može da služi kao vaš kvalifikovani posrednik?
Jednostavno ne možete prodati imovinu, direktno kupiti drugu i očekivati da odložite porez na kapitalne dobitke bez QI-a. Odeljak 1031 IRS precizira da ni vaši roditelji, niti vaše dijete niti sestre ne mogu biti vaša srednja osoba. Zabranjuje svima koji se smatraju vašim "agentom", kao što je vaš advokat, broker, CPA ili agent za nekretnine, da služi kao vaš QI, osim ako vas ova osoba nije zastupala u poslednje dve godine.
Pregled nadležnosti kvalifikovanog posrednika u Exchange 1031
Kvalifikovani posrednik je neophodan za završetak uspješne razmjene. Tehnički, on / ona prodaje vašu imovinu u svoje ime, kupuje novu zamjensku imovinu, a zatim vam prenese djelo. Odgovornost QI je da drži prihode, pripremi pravne dokumente i pokuša da obezbedi da se transakcija završi u okviru smernica IRS.
Da biste sačuvali naknade za odlaganje poreza i završili uspješnu razmjenu 1031, vi, (prodavac ili izmjenjivač) moraju izvršiti pismeni ugovor s kvalifikovanim posrednikom prije zatvaranja prodaje vaše postojeće imovine, poznate kao otpuštena imovina.
Kvalifikovane posredničke usluge
Sledi detaljno objašnjenje pojedinosti o tome šta kvalifikovani posrednik radi za vas tokom razmene 1031.
- Koordinira sa vama (prodavac ili izmjenjivač) i bilo koji savjetnik o strukturi razmjene 1031.
- Priprema dokumentaciju koja se odnosi na odustanu imovinu i zamjensku imovinu.
- Pruža uputstva i odgovarajuće dokumente escrow ili naslovnoj kompaniji u vezi razmene.
- Stvara transakciju između ugovora između vas (prodavca ili razmenjivača) i kvalifikovanog posrednika, prenosi imovinu koju prodajete QI-u, koji zatim prenese imovinu novom kupcu.
- Preuzima kontrolu nad sredstvima od prodaje ispražnjene imovine i obično deponuje ova sredstva na poseban i osigurani račun.
- Ne dozvoljava vam, prodavcu, da preuzme konstruktivan prijem sredstava od prodaje.
- Zadržava sredstva od prodaje ispražnjene imovine tokom 45-dnevnog perioda identifikacije.
- Prima i čuva pisane informacije o potencijalnim zamjenskim osobinama.
- Kada je izabrana zamena, prebacite svoja sredstva za kupovinu i isplatite ih u naslovu ili escrow kompaniju za kupovinu.
- Preuzima zamensku imovinu u ime QI-a i potom prenosi vlasništvo nad tobom (prodavca ili izmjenjivača) po djelu.
- Podnosi kompletno obračunavanje razmene za vašu evidenciju.
- Prijavljuje vam 1099 (prodavca ili izmjenjivača) i IRS za bilo koji plaćeni prihod od zarade (zarada stečena).
Pravila IRS-a dovela su do razvoja novih preduzeća posvećenih 1031 razmeni, od kojih su mnogi povezani sa pravnim kompanijama. Pre nego što unajmite profesionalnog kvalifikovanog posrednika, zatražite preporuke i osigurajte da pojedinac ima greške i propuste plus osiguranje povjerljivosti kako bi vas zaštitio od prevare ili nemara.
Jednostavan način da pronađete kvalifikovanog posrednika jeste da pitate svog lokalnog službenika za depozit za preporuku. Stalnim službenicima se sve vreme bave kvalifikovanim posrednicima.
Riječ od autora:
Ovaj materijal nije ni ponuda za prodaju niti potraživanje za kupovinu bilo kakvog obezbeđenja. Informacije su samo za diskusiju i informisanje.
Nije namijenjen zamjeni nadležnih pravnih, poreskih ili finansijskih planskih savjeta. Primjenjivi poreski kodovi se odnose samo na savezni zakon i odnose se na njega. Pojedinačne države mogu imati svoje dodatne poreske oznake Molimo kontaktirajte odgovarajućeg poreskog i pravnog profesionalca u vašoj državi. Ove informacije se pružaju iz izvora za koje se vjeruje da su pouzdane, ali trebaju biti korištene zajedno s profesionalnim savjetima koji su u skladu sa vašom ličnom situacijom.
Uredio Elizabeth Weintraub, stručnjak za kupovinu kuća
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.