Osnove koje predstavljaju 1031 razmjenu poreza
Mnogi investitori su pitali šta je tačno 1031 razmena , koje su smjernice i vremenski rokovi, a možete li legalno odložiti porez na kapitalne dobitke? Mislio sam da bi bilo korisno odgovoriti na neka od vaših najčešćih pitanja u ovom članku.
Šta je Exchange §1031?
§l031 Exchange je transakcija u kojoj je poreskom obvezniku dozvoljeno da zameni jednu investicionu imovinu za drugu tako što odloži poreznu posledicu prodaje.
Transakcija je odobrena u §1031 Kodeksa IRS.
Kodeks IRS zapravo glasi: " Pri razmjeni imovine koja se drži za produktivnu upotrebu u trgovini ili poslu ili za ulaganje ne priznaje se dobit ili gubitak, ako se ta imovina razmenjuje isključivo za imovinu slične vrste, koja će se držati ili za proizvodnu upotrebu u trgovini ili poslu ili za ulaganje. "
Zahtjevi za Exchange 1031
- Vremenski rokovi za Exchange 1031
Investitor (ili izmjenjivač) mora poštovati striktne 45- / 180-dnevne smjernice za razmjenu. Jednom kada izmjenjivač proda svoju imovinu (odustanu imovinu) on / ona ima 45 dana da identifikuje imovinu jednake ili veće vrijednosti. Nakon što je identifikovan, izmjenjivač ima 180 dana od dana kada je prodao svoju imovinu da bi stekao identifikovane imovine (ili 135 dana od kraja perioda od 45 dana).
- Like-Kind Property u Exchange 1031
Investitor mora kupiti imovinu "slične vrste" . To znači da to moraju biti drugi kvalifikovani oblici nekretnina. Na primer, izmjenjivač može prodati dupleks i kupiti komercijalnu imovinu, ili bi mogao prodati komad zemljišta i kupiti stambenu zgradu. Imovina samo treba da bude "slična".
- Vrijednost imovine za investicije
Prodata imovina (poništena imovina) i novo stečena imovina (zamjena) moraju se držati u investicione ili poslovne svrhe. Prema tome, ne možete prodati svoj osnovni boravak i kupiti investicionu imovinu, niti možete prodati i investirati imovinu i kupiti primarni dom.
- Jednak ili veći dug i kapital u razmeni 1031
Ako izmjenjivač prodaje imovinu za 1 milijun dolara, u kojoj je 500k bio kapital, a 500k dolara dugo, onda izmjenitelj treba da kupi milion ili više vrijednosti imovine. Štaviše, izmjenjivač mora koristiti cijeli kapital i zamijeniti sve dugove kako bi odložio 100% poreza na kapitalne dobitke.
Razmenjivač može dodati dodatni prihod na novu kupovinu ako želi, a izmjenjivač može uzeti dodatni dug ako je poželjno. Ako izmjenjivač ne želi koristiti sve prihodke od prodaje, on / ona može izvršiti djelimičnu razmjenu i platiti dotične kapitalne dobitke za razliku. Ovo se naziva "boot".
- Konstruktivni prijem i kvalifikovani posrednik za Exchange 1031
Izmenjivač ne može primati gotovinu iz prodaje. Ovo je poznato kao "konstruktivna primanja" i pokrenula bi oporezive događaje na onim primljenim novčanicama. Prema odredbama sigurne luke IRS, izmjenjivač mora koristiti Kvalifikovani posrednik ili QI kako bi se olakšala transakcija 1031.
QI je nezavisna treća strana (a ne vaš advokat, agent, broker ili CPA) koji drži prihod od prodaje i kupuje zamensku imovinu u svoje ime. Izuzetno je važno u današnjem okruženju da se udružuje samo sa uglednim, osiguranim i vezanim kvalifikovanim posrednicima.
- 1031 Rizik za razmenu
Kao i kod svakog ulaganja u nekretnine, postoje rizici povezani sa Delaware Statutory Trusts i / ili Tenantsom u zajedničkom vlasništvu. Na ovom forumu nije moguće adresirati sve relevantne faktore rizika. Faktori rizika su navedeni u Memorandumu o privatnom smještaju za svaku ponudu. Investitori treba da temeljno razumeju sve faktore rizika i razgovaraju sa svojim finansijskim predstavnikom pre nego što ulažu u Delaware Statutory Trust ili stanare u zajedničkoj berzi.
Jedan od problema sa kojim sam se susreo prilikom predstavljanja prodavaca koji primaju ponude od investitora za razmjenu 1031 je da ne znamo da li planiraju zatvaranje escrowa. Možda im se nameće 3 različita svojstva ili pisanje ponuda na grupi različitih domova samo da bi se videlo šta se prihvata. Zatim, nakon što imaju gomilu prihvaćenih ponuda, oni biraju onu koju žele kupiti, što znači poništiti ostale.
Advokati kažu da ovakva praksa krši dobrovoljne obaveze koje su inherentne u ugovoru, ali to ne sprečava da se to dogodi. Pitajte agenta ako je ovo jedina ponuda.
Ovaj materijal nije ni ponuda za prodaju niti potraživanje za kupovinu bilo kakvog obezbeđenja. Informacije su samo za diskusiju i informisanje. Nije namijenjen zamjeni nadležnih pravnih, poreskih ili finansijskih planskih savjeta. Primjenjivi poreski kodovi se odnose samo na savezni zakon i odnose se na njega. Pojedinačne države mogu imati svoje dodatne poreske kodove. Molimo kontaktirajte odgovarajućeg poreskog i pravnog profesionalca u vašoj državi. Ove informacije se pružaju iz izvora za koje se vjeruje da su pouzdane, ali trebaju biti korištene zajedno s profesionalnim savjetima koji su u skladu sa vašom ličnom situacijom.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je broker-saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.