Kako prodavci rangiraju vrste finansiranja u ponudi
Pitanje: Da li je moj tip kredita prednost ili nedostatak u kupovnoj ponudi?
Čitalac pita: "Ja sam u zavidnom položaju da mogu da platim gotovinu ili da dobijem zajam za kupovinu kuće.Želim da kupim investicionu imovinu, ali znate kako je ovo tržište.Više od toga nudi mnoštvo kupaca koji se bore preko kuća, želim da moja ponuda bude najbolja, i znam kakav je tip ponude ima ogromnu ulogu. Da li je bolje da ponudim novac ili novac, a ako je to zajam, kakav je tip kredit je najbolji? Gde je moja prednost? Šta čini jednu ponudu za kupovinu bolje od druge kada se rangira jedna prema drugom po vrsti kredita? "
Odgovor: Mudro je razmotriti kako prodavac može da prihvati vašu ponudu, jer vrsta hipotekarnog kredita ili uslova finansiranja može u velikoj mjeri utjecati na to percepciju. Bacite u to mešavinu na tržište prodavca, a verovatno ćete se takmičiti protiv više ponuda različitih kupaca. Vaša ponuda će biti još bliže istražena i procenjena.
Kupci bi bili zapanjeni ako bi znali koliko su nepravedno neke ponude za kupovinu rangirane. Dok imamo zakone o poštenom stanovanju koji zabranjuju diskriminaciju zasnovane na zaštitnim klasama, druge vrste diskriminacije nisu ograničene. Da ne spominjem, većina prodavaca i njihovih agenata za listing ne prave praksu da kupcima govore zašto je njihova ponuda odbijena. Oni to odbijaju. Ne moraju objasniti zašto.
Međutim, uobičajena je praksa procenjivanja kupovne ponude prema vrsti finansiranja koje kupac odluči da koristi. Ponude za kupovinu često su rangirane na sljedeći način.
Najprije je navedena prva vrsta ponude sa najmanjom atraktivnom ponudom na poslednjem mestu:
- Gotovina. To znači gotovinu na ruci. To ne znači dom koji je trenutno u eskrowu, jer bi to bila kontingentna prodaja, a ne gotovinska transakcija. To takođe ne znači refinansiranje na drugoj imovini koja će kasnije proizvesti gotovinu. Gotovinska ponuda obično prati dokaz o sredstvima . To je zato što prodavac neće kupiti riječ kupca da je kupac dobar za gotovinu. To je ekvivalent tražnje od kupca da proizvede kofer sa paketom od 100 dolara.
Pošto je gotovina toliko visoko ocijenjena, ponekad kupci gotovine mogu da pregovaraju o popustu. Ali ne računajte na tu korist u situaciji višestruke ponude ili u kratkoj prodaji . Zapamtite, sve ponude, osim finansiranja vlasnika, rezultiraju u gotovini prodavcu na kraju. Glavna prednost ponude za gotovinu nije uslov za ocjenjivanje.
Ponuda gotovine preko liste je veoma poželjna za kuće s pravičnom sredinom, jer nema procjene. Ponuda gotovine preko liste nije poželjna za kratku prodaju, međutim, jer ukoliko kupac šeta, očekivanja banke su već utvrđena. Može biti teško duplirati.
- Konvencionalni zajam . Zahtevi FICO za konvencionalni zajam su veći od onih za FHA kredit. Još uvek možete dobiti konvencionalni zajam ako vaš FICO rezultat odražava minimum potreban za FHA, ali ćete platiti višu kamatnu stopu.
Poželjne stope se ponuđaju onim zajmoprimcima koji su uložili 20% ili više u gotovini, što rezultira sa 80% odnosom kredita i vrijednosti ili manje. Što je niži odnos, smanjite rizik za zajmodavca. Takođe, ako je procena umanjena, često će zajmodavac dozvoliti zajmoprimcu da isplati razliku u gotovini ako je kredit-vrijednost manji od 80%.
Još jedna prednost konvencionalnim zajmovima su zahtevi za finansiranje zajmodavca manje strogi. Kreditor je mnogo manje verovatno zahtevati popravke. Samo ova činjenica čini konvencionalnog kupca mnogo atraktivnijom od kupca FHA. Međutim, imajte na umu, nove kuće uglavnom ne zahtevaju popravke.
- FHA zajam . Mnogi kupci koji se prvi put kupuju kući se odlučuju za kredit FHA, jer je početno plaćanje u gotovini obično manje od iznosa potrebnog za konvencionalni kredit. Pored toga, zahtev FICO-a, po prekrivačima zajmodavaca, mnogo je blaži. Minimalna uplata za FHA kredit je 3,5% od kupovne cijene.
Uputstva za popravku FHA nisu toliko stroga kao što veruju neki prodavci i agenti. Ali starije kuće imaju potrebu za popravkama. Piling boja je ogromna FHA problem ukoliko je kuća sagrađena pre 1978. godine. Kuća može imati betonski pod bez tepiha, ali je bolje da ne bude pilinga. FHA krediti se ponekad odlažu iz zatvaranja zbog uslova finansiranja.
FHA procenjivač može ili ne mora zahtevati izveštaj o štetočini i štetočini.
- VA Loan . Veterani dobijaju kratak kraj štapa kada je u pitanju hijerarhija zajma. Ipak, zajmoprimci VA verovatno su bolji kreditni rizik od kupca FHA, jer su zahtevi za kupovinu bez učešća strožiji. Zajmoprimac zadržava mogućnost da plati kućnu kuću ili kupi bez učešća. Većina zajmoprimaca VA izabere polugu.
Nedostatak VA kredita su štetni izvještaji potrebni. Kada je potrebno štetno delo, zajamčnik će zatražiti sertifikat završetka. Ako je transakcija kratka prodaja, obično banke neće odobriti plaćanje za štetočine. Kuće sa kratkom prodajom prodaju se kao Is .
Nažalost, zbog hijerarhije i pogrešnih shvatanja, VA kupci često pada na dno gomile ponuda, a možda i najkvalifikovaniji. Agenti koji se bave puno kratkih prodaja imaju prednost kupcima VA jer znaju da će se ovi kupci odbaciti negde drugde, što ih čini posvećen kandidat za kratku prodaju.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.