Šta prvo pravo odbijanja znači za kontingentne ponude

Ponuda kontingenta često je odgovor na kupovinu i prodaju istovremeno. Izrada ponude za kupovinu kuće kada vaš dom još nije prodat je dilema za mnoge kuće kupce. Bez obzira na to da li je to tržište kupca ili tržište prodavaca, prodavci nisu previše željni da prihvate ponudu koja je uslovljena prodajom kupca. Ali naročito na kupovnim tržištima, videćete povećanje ponuda sa nepredviđenim mogućnostima prodaje kuće kupca.

Osnovni tipovi kontingentnih ponuda za prodaju

Iako postoji mnogo varijacija potencijalne ponude , većina se pridržava jedne od dva formata:

1. Prodavac će zadržati imovinu na tržištu, ali prihvatiti potencijalnu ponudu, pružajući kupcima 72-satno (pregovarano) obavještenje o prvom pravu od odbijanja radi izvršenja u slučaju da prodavač dobije bolju ponudu.
2. Prodavac će preuzeti imovinu sa tržišta i sačekati kupca da proda kupovinu postojećeg doma.

Verovatnoća je da će prodavac izabrati opciju jednu, ali kupci bi voleli drugu opciju. Razlog zbog kojih bi prodavac prihvatio drugu opciju jeste ako ne postoji verovatnoća da će biti neki drugi kupci koji nude ponudu za kupovinu . Većina prodavaca neće večno čekati i odrediće datum za završetak transakcije. Ako kuća kupca nije prodana do tog datuma, transakcija može otkazati.

Šta je 72-satno obaveštenje za ponudu za kontingent?

Obaveštenje koje treba obaviti može biti od bilo kojeg pregovaračkog trajanja: 24 sata, 48 sati ili bilo koji broj dana.

Vremenski period je šta god da se kupac i prodavac dogovore. Prvo, prodavac šalje 72-satno obaveštenje za obavljanje kupca, obaveštavajući kupca da je primljena druga ponuda, a kupac sada ima 72 sata da ukloni nepredviđeni slučaj da proda postojeći dom kupca. Ukoliko kupac ne ukloni nepredviđeni slučaj prodaje, obično prodavac ima pravo da zatraži odustajanje od ugovora i povrati novčani depozit kupcu.

Opcije za uklanjanje nepredviđene prodaje pod prvim pravom odbijanja

Prihvatanjem potencijalne ponude za određeni vremenski period, prodavac odobrava kupcu prvo pravo odbijanja. Ako drugi kupac želi kupiti kuću i kupac još nije prodao svoj dom, prodavac može zatražiti od kupca da ukloni taj slučaj.

• Dobiti zajam za most. Najbolje je da se prethodno odobri za kredit za most prije nego što dobije 72-časovno obaveštenje. Na ovaj način, nećete se baciti oko pokušaja da se pokrije finansiranje tokom nemogućeg trodnevnog perioda. Mostni krediti su skupa opcija jer ćete platiti naknade za kredit.
• Dodirnite kreditnu liniju za domaći kapital. Većina zajmodavaca neće vam dati zajam za domaći kapital nakon što vaš dom bude na tržištu, a prodavac verovatno neće prihvatiti potencijalnu ponudu osim ako vaš dom nije na tržištu. Ali to nije Catch-22. Ako ste postavili kreditnu liniju za domaći kapital pre nego što stavite kuću na tržište, jednostavno možete preneti sredstva ili napisati ček.
• Promenite hipoteku na višu vrednost kredita. Ako ste planirali da ispuštate, recimo, 20% da biste kupili svoj novi dom , stavili manje i dobili viši iznos hipoteke. Zatim, kada se vaš dom na kraju prodaje, možete koristiti sredstva da isplatite hipoteku. Imajte na umu da mnogi viši koeficijenti kredita i vrednosti nose veće kamatne stope.

• Boravite uplatu od rođaka. Neki kućni kupci dodirnu banku mame i tate kada se pojavi hitan slučaj. Ne znam da li kupovina novog doma predstavlja hitan slučaj u vašoj porodici, ali u nekim porodicama to čini. Možda će vam ujak Joe rano dao to nasledstvo? Neće biti povređeno da se raspituje.
• Uklonite nepredviđenu prodaju i nadajte se najboljem. Znam šta trenutno razmišljaš: "Da li puši?" Ali ako ste sigurni da će vaš dom na kraju prodati, neki kupci biraju ovu opciju.

Rizik od dna linije za uklanjanje nepredviđene prodaje

Prije nego što uklonite nepredviđenu prodaju, pregledajte svoj ugovor o kupovini sa advokatom i dobijete pravni savjet kako biste utvrdili svoja prava na osnovu ugovora. Ugovori o kupovini u Kaliforniji, na primjer, jasno navode da je vaš gotov novac depozit u pitanju ako ste podmireni ugovor.

Koliko si ustao? $ 1,000? $ 5,000? $ 10,000? Ako možete živeti s gubitkom te količine uzimanjem kocke koju će vaš dom prodati, možda će vam to vrijediti. Inače, pokušajte da zadržite nepredviđeni slučaj.

Dokazi da se sredstva zatvore

Kada se odstrani nepredviđeni slučaj, prodavci često traže dokaze o sredstvima za zatvaranje. To sprečava kupce da proizvoljno izbace kontingent bez stvarne namere da se zatvori (ne da ste to mislili). Ako neki rođak ima sredstva, obično je pismo od rođaka i kopija izvoda banke ili zaliha na računu dovoljno da zadovolji vašeg zajmodavca i prodavca.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.