Klijenti su me toliko puta pitali o procenama vrednosti na Zillouvu, što pretpostavljam da su se svi pitali da li je Zillow tačan sa svojim Zestimetom. Mislim da je prva stvar koja treba razumeti ono što Zillow nije. Zillow nije u nekretninama. Ne znam za nekog agenta za nekretnine koji rade u Zillowu (još uvek nije ni u kom slučaju). To nije javna usluga kao što je biblioteka. Zillow je poslovna internet stranica koja je osnovana da namamljuje očne zglobove koji žele da gledaju u kuće i, s druge strane, prodaju oglašavanje profesionalcima iz oblasti nekretnina.
Zillow zasniva mnoge zaključke o mišljenjima nastalim posmatranjem podataka prikupljenih iz različitih izvora. Svi imaju mišljenje o nečemu. Možete se složiti ili se ne slažete. Mišljenja nisu činjenice. Ako je Zillow imao svoj prst na tržišnom pulsu kroz svoju specijalnu kristalnu loptu, Zillow bi predvidio kolaps tržišta stambenog prostora , a to se nije dogodilo. Zapravo, Zillow je tek započeo kada je tržište počelo da se raspada.
To je analogija koju je Randolph Duke izdao u filmu Trading Places Eddie Murphy iz 1983. godine, u kojem Char Duke objašnjava da li će se tržište povećati ili tržište smanjiti, robni brokeri (i, da, čak i kompanije poput Zillow-a) nastaviće da zaradite.
Razumevanje Zilovog Zestima
Zillow je stekao podatke sjedinjavanjem svih informacija o stambenim jedinicama koje bi mogla pronaći. Amalgamacija je fensi reč za miješanje i spajanje podataka iz različitih izvora u jedan izvor.
U ispravnom stanju, amalgamacija može stvoriti monopol. Ali nemojmo napredovati sama. Postoje mnogi kompjuterizovani programi koji mogu predvideti vrednost kuće. Čak i agenti za nekretnine posjeduju kompjuterizirane programe, ali razlika je u tome što se agenti za nekretnine ne oslanjaju na te programe, jer, recimo, može se videti veštačka inteligencija.
Još nismo sasvim tu.
Bar ne za sada, Zillow ne može predvideti kako će se kupac osećati kada uđe u kuću. Zillow vam ne može reći da li je unutrašnjost ažurirana, ako je izvođenje bolje, ili su materijali koji su korišćeni inferiorni, ili da li škola iza ugla ima smanjenu vrednost kuća za fudbalsko igralište ili bilo koji drugi broj faktori koji posjeduju nekretninama i procjenitelja koriste kada poznaju susjedstvo i osobno pregledaju kuću.
Kako agenti dolaze po proceni vrednosti
Ja ne govorim za sve agente za nekretnine, već sam u poslu već više od 40 godina i posedujem adekvatan, ako ne iznad prosječnog nivoa kompetentnosti. Kada počnem da procjenim imovinu, prva stvar koju radim sa svog računara je proučavanje doma sa satelita na Google-u. Primetio sam da li to podržava do prometne ulice, blizine komercijalne imovine ili autoputeva, veličine drugih kuća u blizini, vegetacije i uređenja okoline, svoje orijentacije prema suncu i, ako imam sreće, može postojati fotografija eksterijer plus ulična scena.
Takođe vodim dva seta automatizovane procene. Jedan od njih je Realist, kompanija koja je u vlasništvu CoreLogic-a, koja je data od centra prodaje, uključujući i ne-MLS, i uzima u obzir okolišnju prodaju kuće različitih 25% ili manje u konfiguraciji i tipu, uključujući i druge parametre koje sam ručno uspostavio.
Druga automatizovana procena zasniva se i na prodaji direktno iz MLS-a i izračunata na osnovu kvadratnih snimaka , uključujući visoke, niske, srednje i prosječne vrijednosti svih prodanih, čekanja i aktivnih listova. Ove dve vrijednosti su često veoma različite jedne od drugih, ali, korištene zajedno, mogu stići do vrijednosti, uglavnom ne više od 5% razlike. Ali to nije skoro dovoljno za uspostavljanje vrednosti.
Naoružani tim informacijama, zatim pregledam kuću i gledam kroz oci kupca, kako će ga procenitelj pregledati i gde treba da se pozicionira protiv takmičenja da bi se vozio saobraćaj do kuće . Nije neuobičajeno da uđem u kuću sa pripremljenim ugovorom o listingu i završim ručno mijenjanje cijene listinga nakon gledanja kuće. Automatizacija ne koristi mjesto lične procene.
Zillow Zestimate od vrijednosti tačnosti
Zillow nikada ne tvrdi da je 100% tačan, ili čak 80% tačno većinom vremena u svim oblastima. Ako su sve kuće u krugu od šest blokova veoma slične jednoj drugima, recimo, suburban podjele, ispunjene kućama izgrađenim oko iste godine, približno iste veličine i sa identičnim sadržajima, procjena Zillow-a će biti mnogo preciznija, možda u roku od 10%, jer nema dovoljnih varijacija da ga odbaci. U drugim vremenima, to neće biti tako blizu.
Izvukao sam četiri tipične kuće koje sam lično prodao da bih uporedio sa Zestimate-om za vas. Jedna nekretnina je u dve kuće u centru Midtowna Sacramento, koja se nalazi u prometnoj ulici u blizini železničke pruge i blizu šuma autobusa, preko puta poslovne zgrade. Zillow je procenio vrednost tog doma na 380.733 dolara, ali je prodao na 349.000 dolara nakon skoro 6 meseci na tržištu, sa puno izloženosti. Procjena Zillow-a bila je oko 9% previsoka.
Drugi dom je bio običnog vodotoka u džepnom području Sakramenta. Zillow je cenio taj dom na 983,097 dolara. Prodao se na 1.085.000 dolara, što je za 10% više od procjene Zillow-a. Ako su se prodavači oslonili na procjenu Zillow-a, izgubili bi više od 100.000 dolara, što nije ništa manje.
Treći dom bio je rekonstruisani dom u ekskluzivnom delu Davisa, Kalifornija, u blizini Davis Univerziteta. Zillow je cenio taj dom na $ 1,230,563, ali je prodao za 1,495,000 dolara, a za gotovinu nije bilo nikakvog finansiranja. Da je Zestimate bio premašen za više od 20%.
Četvrti dom bio je lakefront kući u Elk Grove u Kaliforniji. Ponovo, procjena Zillow-a je bila suviše niska, na 488.711 dolara, a prodat je za još 16%, što uključuje procjenu kupca za kupovinu od 565.500 dolara.
Zestimate je formulisan tako da posetiocima sajta pruža veliku vrednost. Ne treba zameniti procenu niti mišljenje stručnjaka o vrednosti. Uvek uzimam ginger na Zillow vrednosti pre nego što posetim prodavca jer znam da prodavac gleda na te vrednosti. Ne zato što mi je vrijednost kao profesionalac u procjeni. Agenti za nekretnine ne koriste Zillow da cijene kuću.
Shvatam da će neki agenti obavestiti svoje klijente da pogledaju cijenu u Zillowu kako bi opravdali koliko dobar posao dobijaju prilikom kupovine kuće, jer je Zestimate mnogo veći od stvarne prodajne cijene. To je selektivna upotreba sa agensima. Kad je cijena u njihovu korist, mogu ih koristiti. Čak i banke ne znaju ništa bolje, pa u kratkoj prodajnoj situaciji, na primjer, kada je ponuda više od Zestimate-a, jedan kratak agent prodaje može ukazati na Zestimate za kratku prodaju.
Pa ipak, Zillow nudi mnogo više potrošača od Zestimita. Verujem da se ljudi na Zestimate-u toliko preklapaju da ne preuzimaju obilje bogatstva informacija na toj web lokaciji koja uključuje tvrde činjenice, relevantne podatke, uporedive prodajne i demografske podatke o susedstvu, od kojih sve može biti neprocjenjivo za svakog prvog kupca kuće ili kuće prodavac u transakciji sa nekretninama.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.
Puna obelodanjivanja: Elizabeth Weintraub je takođe premijer Zillow Agent