Nastavite sa oprezom kada razmatrate rano kupovinu
Rani posjedovni problemi
Prodavci donose konačnu odluku o tome da li rano posedovanje ima smisla za transakciju. Međutim, većina agenata na listi obeshrabruje takve situacije jer previše stvari mogu pogrešiti. Na primjer:
- Prodaja bi mogla da prouzrokuje problem hipotekarnog osiguranja , što znači da se kredit kupaca ne može odobriti i nakon temeljnog pregleda njihovih dokumenata. Ako se to desi, agent za listing se vratio na kvadratni, pokušavajući da pronađe drugog kupca za kuću, ali ovaj put sa neželjenim zakupcem na mestu. U savršenom svetu, bivši kupci napuste posao, ali agenti saznaju na teži način da vlasnici kuća ponekad moraju da preduzmu pravnu akciju za uklanjanje bivših kupaca.
- Kupci možda osjećaju da je kuća već njihova i da počne da se mijenjaju - možda promjene koje vlasnik neće ceniti. Ako se kuća ne zatvori, vlasnici se mogu zaglaviti sa poboljšanjima kupaca.
- Kupci bi mogli početi sa izradom spiska dodatnih popravki koje žele vidjeti dovršene prije zatvaranja. Najčešće, ovo nisu originalni popravki, to su jednostavno stvari koje bi kupci želeli da promene. Ovo može biti posebno frustrirajuće ako ste već prošli kroz proces pregleda i popravke.
- Najgori scenario: Kupci mogu smetati kuću.
Ukoliko se slažete da ćete posedovati rano kupovinu, treba ga voditi pisanim sporazumom koji opisuje dužnosti i odgovornosti obe strane. Agenti za nekretnine mogu pružiti standardni dodatak ugovora koji pokriva rano kupovinu. Ako želite, advokat može da izradi dokument.
Razmatranja za sporazume o posedovanju ranog kupca
- Tekst treba da sadrži detalje o tome šta će se desiti ako se prodaja ne zatvori na vrijeme - ili se nikada ne zatvori . Koliko vremena kupci moraju da napuste? Šta će se dogoditi ako ne?
- Koliko će plaćati kupac i kada je to dospelo? Da li želite sigurnosni depozit?
- Kupci se trebaju složiti da neće mijenjati stan bez pristanka vlasnika. Ako se zatvaranje ne odvija, kupci treba da plate da vrate kuću u svoje ranije stanje.
- Odlučiti da li uključiti komunalne usluge u stanarinu ili da li kupci prenose račune u njihova imena.
- Kupci su obično odgovorni za uklanjanje smeća i koordiniraju odgovornosti za uređivanje prostora sa prodavcem ako ih ne obezbjeđuje kućno udruženje.
- Kućni prodavači još uvijek posjeduju kuću, tako da je osiguranje za strukturu odgovornost prodavaca. Kupci moraju osigurati svoje lične stvari.
- Kupcima ne treba dozvoliti da podignu kuću.
- Standardni obrasci obično uključuju izjavu koja oslobađa prodavce od odgovornosti ako se nešto zatraže kupcima pre zatvaranja.
- Hoće li kućni ljubimci dozvoliti?
Postoje situacije kada posedovanje kupca pre zatvaranja može pomoći obe strane. Ako mislite da je to dobar potez, jednostavno nastavite sa oprezom. Pozadina proverite kupce koliko je to moguće pre nego što se složite.
Takođe bih bio nesaglasan ako to nisam istakao sa stanovišta agenta listinga (a ne vas je smatralo kupčevim agentom), mnogi agenti na listi su žestoko protiv posedovanja ranog kupca. Razlog je rano posjedovanje, daje kupcima previše vremena da se pokažu oko kuće, razmišljaju o kupovini. Kupci mogu primetiti stvari koje su ranije previdjeli, sa toliko vremena na rukama.
Stvari kojima sada ne mogu podneti.
Iz perspektive agentskog lista, te stvari se najbolje otkrivaju nakon zatvaranja prodaje, a ne pre. Jer pre zatvaranja prodaje, kupci se često mogu otkazati. Tokom godina, čuo sam da neki kupci žale ako žive u kući neko vreme pre zatvaranja, nikada ga ne bi kupili.
Uredio Elizabeth Weintraub, stručnjak za kupovinu kuća.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.