Ove opservacije su me navele da verujem da neki zastupnici kupca, a ne svi oni u bilo kom delu, retko razgovaraju o pregovorima u kupoprodajnom ugovoru sa kupcem. Mnogi agenti samo proveravaju kutije u skladu sa lokalnim običajima, i stvarno nije ništa loše u tom pristupu, osim što on stvarno ne daje kupcu ili prodavatelju izbor ili reći u vezi s tim, a sve manje temeljno razumijevanje o kupovnoj ponudi .
Ako kupac troši stotine hiljada dolara za kupovinu kuće , ti kupci zaslužuju da znaju pregovaračke tačke i imaju glas u situaciji. Isto tako, prodavac treba znati koje stvari mogu da se dogovore i da li postoji bilo kakav prostor u nekim od troškova prodaje koji utiču na neto prihod od prodavca .
Na primjer, iako je to neuobičajeno, imam prodavce koji kažu da više vole da znatno snižavaju prodajnu cijenu i omoguće kupcu da plati sve troškove prodaje, osim provizije .
Postoje razlozi da to učinite na taj način i razloge da ne. Verovatno najznačajniji je u finansiranoj transakciji, ukoliko bi kupac platio dio troškova zatvaranja prodavca, to bi značilo da će se dovesti mnogo više novca za zatvaranje. To je bumerang. Kupci su često čvrsti na likvidnim sredstvima.
Ipak, troškovi zatvaranja mogu biti dogovoreni između strana. Ko plaća koji dio troškova zatvaranja predstavlja pregovaračku stavku u ugovoru o kupovini, iako prodavac može biti uobičajen da apsorbuje veći procenat tih naknada. Zašto prodavac? Pošto prodavac generalno prima novac u transakciji i kupac ga troši iz džepa.
Imajte na umu, takođe, da svaka država u Americi prilično koristi svoj stambeni ugovor o kupovini. Nema One-Size-Fit-All. U Teksasu, ugovori se nazivaju jedan do četvrti porodični ugovor, koji je razvila Teksaška komisija za nekretnine.
U Kaliforniji, ugovor o kupovini kuće je Ugovor o kupovini stanova u Kaliforniji i zajednička uputstva za deponovanje, često ažurirana skoro godišnje od Kalifornijske asocijacije nekretnina. Čini se da na Floridi, agenti koriste nekoliko različitih vrsta ugovora o kupovini stambenih jedinica koje su odobrili Bar Bar Florida i Savez udruženja Florida za nekretnine, u zavisnosti od toga da li kupac kupuje kuću AS IS .
Ipak, čak i sa svim razlikama i različitim načinima na koje se nekretnina praktikuje po zemlji, određeni aspekti kupoprodajnih ugovora su slični.
Troškovi zatvaranja su naknade koje biste možda trebali razmotriti pre potpisivanja kupoprodajnog ugovora i pitajte svog agenta za nekretnine ako se mogu dogovoriti. Shvatite da možda ne želite da pokušate da promenite način lokalnog prilagođavanja, na primer, naročito ako ste uključeni u situaciju višestruke ponude, jer bi to moglo da šteti vašim šansama da ponude prihvatanje.
Vrste ugovorenih naknada u stambenom ugovoru o kupovini
- Porez na promet
- Naknade za deponovanje
- Vlasnička politika osiguranja
- Obelodanjene obaveze države
- Naknade za prenos HOA i naknade za dokumentaciju
- Pregledi i izvještaji
Vrste pregovaračkih stavki u kupoprodajnom objektu
- Iznos zarađenog novčanog depozita
- Vremenski period za prodavca da dostavi objelodanjivanja
- Vremenski period za završetak svih kupovnih inspekcija
- Vremenski period za kupca da dobije ocjenu
- Vremenski period za kupca da dobije odobrenje za kredit
- Stavke lične imovine koje ostaju kod kuće
- Rasporedi koji se mogu isključiti iz prodaje
- Vremenski period za zatvaranje deponije
- Vremenski period za otpuštanje nepredviđenih uslova kao što je prodaja postojećeg doma
- Vremenski period za konačnu prošlost
- Vremenski period za posedovanje
- Likvidirana šteta
- Rješavanje sporova
- Vremenski period za prihvatanje ponude
Mnogi kupci smatraju da je korisno primiti kopiju stambenog ugovora o kupovini pre pisanja ponude, ali uzimajući u obzir našu brzu okolinu i koliko je dokumenata potpisano na mreži, to možda nije moguće. Mnogi stambeni sporazumi o kupovini sadrže 10 stranica ili više, a uvijek postoje i drugi dokumenti koji obično mogu pratiti ugovor.
Generalno, kada radim sa advokatima, žele čitati čitav ugovor o stambenom kupovini, a ja ih ne krivim. Naravno, većina prodavaca i kupaca kuća nije advokat, ali ja ohrabrujem sve strane da temeljito pročitaju ugovor, postavljaju pitanja i nastavljaju da postavljaju pitanja ako su odgovori nezadovoljavajući. Imate pravo da znate detalje o kupovini kuće. Vežbajte to pravo. Nemojte se usuđivati za "početna ovde" i "potpisati tamo".
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.