Pitanje: Da li da popravim svoj dom ili pokušam da prodam kako je?
Čitalac pita: Proveo sam puno vremena i novca za preuređenje vanjske opreme u moj dom, plus značajan remodel glavnog kupatila. Međutim, ostatak svog dvadesetogodišnjeg doma treba pažnju. Kupatilo na gornjem nivou ima suvu gnjavu i datum je. Kuhinja je, isto tako, 1980-ih godina. Imamo prilično nove uređaje, ali šaltere i kabinete verovatno treba zamijeniti. Da li treba popraviti svoj dom ili pokušati da je prodajem kao što je to?
Odgovor: Ovo je jedno od onih pitanja na koja odgovor zavisi od promenljivih kao što je stanje konkurentnog inventara, bilo da je to vruće, hladno ili neutralno tržište nekretnina i verovatnoća povraćaja investicije.
Po mom iskustvu, mnogi prodavci stavljaju previše novca na popravljanje svojih kuća na prodaju. Oni vrše popravke koje kupac možda nikad neće primetiti ili neće platiti dodatno. Razgovarajte sa svojim agentom pre nego što izvršite bilo kakve popravke i uverite se da je vaš agent dovoljno iskusan i dovoljno kvalifikovan da obezbedi kohezivne odgovore na koje se možete osloniti.
Prodaja kuće u stanju je
Na primjer, prije nekoliko godina, prošli klijent pozvani da kaže svojim susjedima suseda potrebno je odmah prodati svoj dom. Da kažem da je potreban posao bio je potcenjen.
Dom se pojavio naseljenim. Imali su rupe u zidovima sve do spoljašnjih i podu od mokraćih drva; većina električnih uređaja nije radila, a kupatilo je palo kroz grede.
Sve slavine su propuštale i, u jednoj spavaćoj sobi, pronašla sam gomilu mrtvih pacova koje su ušle u gomilu u središtu poda.
Ovo nije bio dom koji se lako može popraviti. Čak ni premaz od boje ne bi pomogao prodati ovo mesto. Cijenili smo ga dovoljno nisko da je privukla više ponuda i prodala sa nultim danima na tržištu.
Samo su izvođači i plivači ponudili ponude za ovaj dom.
Da li kupci kuće žele popravke ili fiksne kuće?
Neki kućni kupci žele da kupe gornju kuću, ali uglavnom ovi kupci žele dom koji će zahtijevati lagane kozmetičke popravke. Kupci koji gravitiraju na fiksere su oni koji se ne kvalifikuju da kupe skuplji dom ili one koji žele ostvariti profit popravljajući svoj dom.
Još uvek se ne sretnem sa prvobitnim kupcem koji piše: "Daj mi kuću kojim mogu da se rukujem". Većina kupaca fiksera spremni su da izvrše jednostavne popravke, kao što su bojenje zidova, stavljanje novih tepiha ili zamena svetlosnih uređaja. Oni obično ne žele da ponovo izgrade temelj ili pomeri zidove.
Kupci viših kupaca će popustiti cijenu kuće kako bi omogućili popravke i, za neprijatnosti, nešto više. Recimo, kuća vredi 100.000 dolara, ali potreban je novi krov. Novi krov može koštati 10.000 dolara. Kupac najverovatnije neće ponuditi 90.000 dolara za ovaj dom. U suprotnom, mogli bi kupiti istu kuću sa novim krovom za 100.000 dolara i nemaju problema.
Kupac za ovu vrstu kuće može ponuditi 75.000 dolara ili čak manje. U ovom scenariju, prodavac bi bio pametniji da plati novi krov i proda dom za 100.000 dolara.
Štaviše, mnogi kupci neće kupiti kuću kojoj je potreban novi krov. Oni će se brinuti o tome da će uključeni rad koštati više od onoga što su očekivali. Možda bi zamjena krova obuhvatila otcepljenje obloga i popravku špriceva, što bi moglo dovesti do troškova. Većina kupaca želi kući u pokretnom stanju. Ako ne vršite popravke, ograničićete broj kupaca koji mogu biti privučeni u vaš dom.
Pre popravljanja kuće
Pametni prodavci će procijeniti troškove predloženih poboljšanja u odnosu na tržišnu vrijednost doma nakon popravki ili nadogradnje. Ako nadogradnja neće vratiti investiciju, takvo poboljšanje možda neće biti opravdano. Pre nego što odlučite da podignete krov i instalirate prozore u glavnom apartmanu, shvatite da kuhinje i kupke nose najviši povratak.
Pre nego što odlučite da izvršite konkretne popravke prije preprodaja, popodne odnesite na putovanje drugim kućama u okolini prodaje sa svojim agentom.
Zabeležite stanje i pogodnosti u tim kućama. Uporedite ove domove sa svojim. Ako, na primer, većina kuća na tržištu ima nadogradnju kuhinje, trebalo bi da se koncentrišete na popravku kuhinje.
To ne znači da morate kupiti dizajnerske uređaje i razdvojiti ormare. Ali manji preuređivanje kuhinje može biti dobra investicija. Ponekad, jednostavno bojite hrastove ormare tamne boje i instalirate ažurirani hardver možete dati vašoj kuhinji potpuno novi izgled.
Napravite listu svega što je neispravno, slomljeno ili istrošeno. Ako kupci otkriju probleme ili neispravne sisteme, mogli bi se zapitati šta je ostalo u kući odbačeno. Kupci kojima sam pokazao kuću u vrednosti od 1,5 miliona dolara u Fab 40-ima u Sacramentu prošao je na tom domu zbog blagog nadzora prodavaca. Ulazni putni tepison je imao ogromnu rupu niz sredinu šiva i bio je ragovan. Taj tepih je na kupce doživeo loš utisak o tome da su bili ubeđeni da prodavcima nije bilo stalo do prodaje kuće.
Evo 10 minimalnih poboljšanja koje treba napraviti prije prodaje vašeg doma:
- Patch rupice i pukotine u zidovima i plafonima.
- Popravite sve slomljene uređaje i HVAC sisteme.
- Popravite lepljive slavine.
- Zamenite istrošenu ili ukrašenu tepihe.
- Zamenite tamne ili oklopljene zidove neutralnom bojom (ne bijelim).
- Zamenite pokvareno staklo.
- Popravite krov.
- Zamenite bilo koji ventilator / stropni ventilator .
- Zamenite stare draperije i prozore.
- Popravite kršenja koda.
Ako je tržište nekretnina ekstremno vruće - tržište prodavca - možete prodati sa manje popravaka pre prodaje; međutim, dom koji treba popravke će i dalje donijeti nižu cijenu. Na sporim tržištima - kupovinom tržištu - kupci možda i ne gledaju kući koji treba raditi, osim ako nije REO . Pitajte svog agenta za savet.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.