Rešenje za moguće niske procene
Na super vrućim tržištima nekretnina, koje se sastoje od ograničenog inventara i mnogih kupaca koji se često borili za isti dom, motivisani kupci kuće mogu osećati potrebu da ponude višu kupovnu cenu. Često je ta ponuđena cijena previsoka da bi se opravdala procenjivaču njihovih zajmodavaca. Ovo može dovesti do toga što se naziva niska procjena . Međutim, prodavci ne bi trebalo da dozvoljavaju mogućnost niskih procena da ih spreče da biraju ponudu koja bi mogla biti veća nego što će doma procijeniti.
Prodavci imaju opcije.
Pogledajmo tipičan primer onoga što se može desiti na tržištu vrele prodavnice . Prvo, domovi kojima kupci često žele da se bore su domovi koji su:
- U najboljem stanju
- Cjenjeno pravo
- U susedstvu sa visokim zahtevima
- Obično se nalazi u iznimno poželjnom školskom okrugu.
Ako dom koji želite da prodate poseduje sve ove kvalitete i nalazi se na tržištu u kratkom vremenskom periodu, to je znak da ćete vi, kao srećni prodavac, primiti više od jedne ponude. Naročito ako postoji indikacija velikog interesovanja i mnogih domaćih predstava, što dokazuje mnoštvo agentskih vizit kartica ostavljenih na kuhinjskom pultu.
Koja ponuda ponude preko liste je najbolje prihvatiti?
Uobičajeno je da prodavci budu veoma uzbuđeni kada stignu gomila kupoprodajnih ponuda , i to sve što prelazi cenu liste. Prva stvar koju prodavac verovatno misli je: "O , moj Bože, premalo smo cenili kuću ", što je logično, ali nije nužno tačno.
Uopšteno govoreći, primanje više ponuda znači da ste cenili dom samo u pravu. Ponude iznad cijene liste odražavaju uzbuđenje i odlučnost kupca da bude izabrana kao pobednička ponuda.
Pazite na emocionalna ljubavna pisma dostavljena uz ponudu za kupovinu. Postoji mnogo web stranica na kojima kupci mogu preuzeti i prepisati pismo dizajnirano da povuku srčane strune prodavca; neki su istiniti, a neki nisu.
Prodavci treba da pokušaju najbolje što mogu da uklone osećanja iz odluke o prodaji. Postati emocionalan je prvi korak u nižim profitima na donjoj liniji.
To ostavlja prodajnu cenu. Kupci veruju da li ponude višu cijenu od bilo kog drugog kupca, onda će prodavač dobiti svoju ponudu kao besplatni novac koji pada sa neba i potpiše ga. Ali prodavci moraju uzeti u obzir posljedice onoga što bi moglo da se desi ako kuća ne procijeni za taj iznos. Ako kuća neće procijeniti kupovnu cijenu, to znači da se kreditor neće složiti da posjeduje visoku vrijednost pozajmice-vrijednost. Naravno, ako je ponuda gotovina, obično se ne procjenjuje.
Najbolja ponuda za prihvatanje je ponuda koja će verovatno zatvoriti deponiju. Što znači da to možda nije ponuda sa najvišom prodajnom cenom.
Primer 3 ponude preko cenovne liste koja se ne može procijeniti
Recimo, recimo, da je prodavac prelepe kuće u veoma poželjnom susjedstvu u Elk Groveu, Kalifornija, odlučio da upiše svoj dom po cijeni od 550.000 dolara. Možda uporediva prodaja u krugu od jednog miljona nagoveštava vrhunsku prodajnu cenu od 549.000 dolara, čineći njegovu kuću prilično agresivno. Međutim, zbog niske zaliha i velike potražnje, prodavac dobija 3 ponude.
Oni su:
- Ponuda # 1 od Jane Eyre : 560.000 dolara od kupca sa 3,5% učešća i FHA kredita . Ovaj kupac ima zatvorenicu u svojoj evidenciji u poslednjih 5 godina. Jane neće premostiti jaz između kredita i procene, ali će se složiti da plati 1000 dolara više od bilo kog drugog kupca.
- Ponuda # 2 od Arla Guthriea : $ 557,000 sa 10% i konvencionalnim zajmom . Arlo nudi da plati razliku između procijenjene vrijednosti i prodajne cijene, do maksimalno 5000 USD.
- Ponuda # 3 od Joe Dimaggio : $ 559,000 sa 3,5% i FHA kredit. Ovaj kupac je poslao drugu ponudu agenciji za listing na drugoj imovini s sličnim uslovima i jednostavno se nada za najbolje. Ovo se zapravo desilo, ako možete poverovati.
Kao prodavac, možda ćete biti u iskušenju da prihvatite ponudu od Jane Eyre. Na kraju krajeva, ko zna o proceniteljima?
Procena je samo vrijednost jedne osobe i može se razlikovati od procjenjivača do procjenitelja. Tržište se stalno menja i menja. Nova uporediva prodaja mogla bi se pojaviti ili procenjivač može dati više prema nadogradnjama nego drugi procenjivač. Ponekad postoji veličina fleksibilnosti između procijenjenih vrijednosti.
Ili, možda ćete želeti da razmotrite najgori scenario. Najgori mogući scenario bi mogao biti procjena od 550.000 dolara. U tom slučaju, Jane Eyre će otkazati ugovor . Da ne pominjemo, ponude poput "Ja ću platiti 1000 dolara više od sljedećeg kupca" može se smatrati da nisu zakonski prihvatljive ponude, pošto ne postoji stvarna prodajna cena. To je dvosmisleno. Povrh toga, moguće je da je Janeov zajender možda ne kvalifikuje da kupi bilo koji dom zbog njenog otpisa, jer je ovo opcija za zaštitnika. Crvena zastava.
Ponuda za kupovinu od Joe Dimaggio izgleda beznačajno kada je Džo spreman da kupi sledeći dom i izgleda da nije posvećen ovom kupovini. Da ne spominjemo, Joeova prodajna cena je znatno niža od ostalih, a njegov zajam je isti kao i Jane. Joe je već pokazao da ne prati protokol i smatra se neetičnim, ako ne protiv zakona, da piše ponudu za više od jednog doma kada kupac ne može priuštiti kupovinu oba doma. Pored toga, koja vrsta kupovnog agenta šalje dve različite ponude za dva različita domova istom agenciju za listing? Problemi su napisani na sve to.
Jedina ponuda u ovom scenariju koja ima zdrav razum za prodavača je ponuda Arla. Čist je, kupac je spreman da stavi svoj novac na mesto njegovog signala. Ako dom proceni samo 550.000 dolara, prodavac će od kupca dobiti dodatnih $ 5000.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija