Oštre ponude na kupovnim ponudama mogu da se vraćaju
Znate li ko zaista voli, uključujući i klauzulu eskalacije u kupovnoj ponudi ? Agenti za nekretnine. Izgleda da su naročito kupci agenti veoma gadni zbog ove prakse. Međutim, agenti nisu krivi za interesovanje za klauzule o eskalaciji jer su često domaći kupci koji to iznose tvrdeći da je klauzula o eskalaciji, takođe nazvana oštrom ponudom, možda dobra ideja.
Šta je klauzula o eskalaciji?
Klauzula o eskalaciji se obično koristi u potencijalnoj situaciji sa više ponuda .
To je sinonim za frazu: oštra ponuda. Koristi se da pokuša da istisne sve takmičare u konkurentnom postupku licitiranja. U suštini, piše da će kupac platiti X iznos, što može biti bilo koji broj u rasponu od 100 do stotine hiljada, iznad i iznad najviše ponude koju primi prodavac, a uopšteno sadrži kapicu.
Tipična vrsta klauzule o eskalaciji bi mogla da glasi na sledeći način: Kupac se slaže da plati 1000 dolara više od najviše ponude koju primi prodavac, a ne da premaši prodajnu cenu od 315,000 dolara. Kupac možda želi da koristi ovu klauzulu u kupovnoj ponudi ako izgleda da drugi kupci mogu podići cenu iznad navedene cene.
Recimo da je imovina navedena u vrednosti od 295.000 dolara. Ima sve zvona i zvižduka koje kupac želi, i nalazi se u susjedstvu u visokom potraživanju na mirnom mjestu. Ponekad, agent za listing će savetovati kupce da će sve ponude biti predstavljene na određeni dan u određeno vrijeme, a to bi mogao biti vaš prvi znak da prodavac očekuje da primi više od jedne ponude.
U ovoj hipotetičkoj situaciji na tržištu vrele prodavnice i prekrasnom domu od 295.000 dolara, prodavac može dobiti ponude kao što su:
- 290.000 dolara (jer uvek postoji neko ko veruje da niko drugi neće ponuditi ponudu.)
- 295.000 dolara
- $ 305,000
- 310.000 dolara
Ako četvrti kupac podnese ponudu sa klauzulom eskalacije kako je gore navedeno, to bi značilo da će se kupac složiti da plati prodavcu $ 311,000.
Kupac je zadovoljan jer je cena 4.000 dolara po maksimalnoj ceni koju je kupac bio spreman da plati, a prodavac dobija najvišu ponudu. Sve izgleda dobro i dobro, ali zar ne?
Nedostatak klauzule o eskalaciji
Sa stanovišta prodavca, klauzula o eskalaciji možda nije najbolja opcija za prodavca. Prihvatanje ponude sa klauzulom eskalacije znači da prodavac više ne može izdati višestruke kontra ponude drugim stranama niti nastaviti da pregovara. U gore navedenom primeru, kupac je izvadio novac sa stola. Prodavac je izgubio 4.000 dolara.
To se zasniva na tome da li je stvarna ponuda kupca bila 315.000 dolara. Možda je bilo veće, ali prodavac koji prihvata ugovor sa klauzulom eskalacije nikada neće saznati koliko bi takav kupac mogao da ponudi.
Štaviše, u ovakvoj situaciji sa višestrukom ponudom, može biti u najboljem interesu prodavca da izda kontra ponudu. U nekim državama kao što je Kalifornija, na primer, prodavac može da napravi drugačiju kontra ponudu za svakog kupca, ukoliko prodavac tako želi ili samo jednom ili dva kupca. (Spominjamo Kaliforniju zato što država teži da vodi naciju.) Prodavac generalno ima više opcija dostupnih u višestrukoj ponudi situacije. Svaka ponuda brojača može se odvojiti i analizirati odvojeno.
Recimo, recimo, da prodavac odluči da je tržišna potražnja toliko jaka za dom da prodavac može izabrati da ne uzme nijednu od kupovnih ponuda niti da se suprotstavi bilo kojoj od ponuda. To je uvek mogućnost. U ovakvoj situaciji, prodavac bi mogao da promeni prodajnu cenu kuće, na primer, 315,000 dolara i ponovo pokrene ponudu. Međutim, nedostatak ovakvog scenarija je da možda neće biti bilo kakvih trenutnih korisnika ili se dani na tržištu mogu zadržati duže, a to je uvek rizik kada prodavac podiže cenu. Ipak, to bi moglo biti održivo rešenje, a vredno razmišljati umesto da prihvati ugovor o eskalacionoj klauzuli.
Zašto kupci gravitiraju stavove eskalacije
Svaki kupac kuće ne uživa napetost i napetost koja dolazi sa teritorijom pregovora za kupovinu kuće .
Kupci su takođe zabrinuti zbog konkurencije, a neki odbijaju da podnesu ponudu u situaciji višestruke ponude. Uvođenjem klauzule o eskalaciji, može povećati šansu kupca da prihvati ponudu i postavlja određene parametre koji definišu kupčevu komfornu zonu.
Da li je klauzula o eskalaciji "zakonita" u svakoj državi zavisi od pravnog tumačenja. To ne sprečava agente da sugeriraju ili kupce od toga da to urade. Ipak, za sve praktične svrhe, kupac bi mogao mnogo jednostavnije da napravi najvišu i najbolju ponudu i da se uradi s njim.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.