Kupovina kuće mogla bi biti najveća investicija u životu, a cijene smještaja su na više tržišta iznad nekoliko stotina hiljada dolara.
Ali proizvedeni domovi su obično više pristupačniji od kuća izgrađenih na zemljištu, tako da vlasništvo kuće postanu dostupne. Posebno za potrošače sa nižim primanjima i onima koji žive u ruralnim područjima (gdje su izvođači i materijali nedovoljno dostupni), proizvedeno stanovanje može biti jedina opcija.
Mobilni, proizvedeni i modularni
Kada govorite o kućnim zajmovima, termini koji koristite kod zajmodavaca mogu biti važni. Ono što nazivate "mobilnim kućama" najverovatnije je "proizvedeni dom" (iako je kuća - ili je jednom bila - mobilna). Za neformalnu upotrebu, neki termin funkcioniše, ali većina zajmodavaca izbegava kreditiranje imovine kategorizovano kao mobilna kuća.
- Mobilne kuće su fabrike izgrađene prije 15. juna 1976. Oni mogu biti veoma lijepi domovi, ali su izgrađeni prije nego što regulatorima zahtijeva određene sigurnosne standarde, a većina (ali ne svi) zajmodavci nerado pozajmljuju te nekretnine.
- Domaći domovi su fabrički izgrađeni stanovi izgrađeni nakon 15. juna 1976. godine. Ti domovi podležu Nacionalnom Zakonu o građevinskim stanovima i sigurnosnim standardima iz 1974. godine i od njih su obavezni da zadovolje standarde sigurnosti koje je uspostavilo Ministarstvo za stanovanje i urbanizam (US Department of Housing and Urban Development) . Ta pravila se često nazivaju HUD Code. Proizvedeni domovi izgrađuju se na stalnoj metalnoj šasiji i mogu se pomerati nakon instalacije (ali premještanje kuće nakon instalacije može ometati finansiranje).
- Modularni domovi su fabrički izgrađeni domovi koji se sastavljaju na licu mesta i od njih se zahteva da zadovolje sve iste lokalne kodove za izgradnju kao i gradilišta (za razliku od HUD kodeksa). Obično se trajno montiraju na betonsku osnovu. Kao i kućne zgrade, modularni domovi često drže vrednost i cene više od proizvedenih ili mobilnih kuća, pa je lakše dobiti kredite za modularne kuće.
Gde da pozajmim
Postoji nekoliko načina za finansiranje proizvedenih i mobilnih kuća. Kao i svaki kredit, plaća se za kupovinu između nekoliko različitih zajmodavaca. Uporedite kamatnu stopu , karakteristike, troškove zatvaranja i ostale naknade za svaki kredit pažljivo. Posebno kod kredita za mobilne stanove, vrsta kredita (ili zajma sa kojim radite) je važna.
Trgovci na malo: Graditelji koji prodaju proizvedene kuće obično uređuju finansiranje kako bi korisnicima olakšali kupovinu kuća. U nekim slučajevima, odnos vašeg graditelja može biti vaša jedina opcija za finansiranje prilikom kupovine novog doma. Međutim, pametno je pitati vašeg graditelja za popis nekoliko drugih (nepovezanih) zajmodavaca.
Specijalizovani zajmodavci: Nekoliko hipotekarnih zajmodavaca se specijalizuju za kredite za mobilne i proizvedene domove (i zemljište, ako je potrebno). Iako bilo koji zajmodavac može biti u mogućnosti da finansira vašu kupovinu, specijalizovani zajmodavci su više upoznati sa aspektima kupljene kućne kupovine - tako da su spremniji da uzmu aplikacije za te kredite. Najverovatnije ćete morati da radite sa zajmodavcem fokusiranim na proizvedeno tržište kuće u sledećim situacijama:
- Nećete posedovati zemlju.
- Nećete stalno priključivati dom osnovnom sistemu.
- Kupujete kuću koja nije potpuno nova ili koja je izvršila modifikacije.
- Želite da refinansirate postojeće dugove za proizvodnju kuće, a bilo koji od gorenavedenih primjenjuje.
Standardni hipotekarni zajmodavci: Ako kupujete kuću i zemlju na kojoj sedi, a dom se trajno instalira na sistemu fondacije, imaće vam lakše zaduživanje. Mnoge lokalne banke, kreditne unije i hipotekarni brokeri mogu da primaju te kredite.
Dobijte preporuke za dobre zajmodavce od ljudi kojima verujete. Ako niste sigurni koga da pitate, počnite sa svojim agencijom za nekretnine, zaposlenima i stanarima u parkovima za mobilne kućice i osobama koje znate ko su pozajmili novac za kupovinu proizvedenog stambenog prostora.
Chattel krediti
Čatel krediti se često koriste za mobilne i proizvedene kuće, naročito kada se kuća ide u park ili proizvedenu kućnu zajednicu. Kreditni zajam je zajam samo za kuću (za razliku od kredita za kuću i zemljište zajedno).
Ovi krediti su tehnički krediti za ličnu imovinu - a ne krediti za nekretnine.
To je rekao, krediti za kredite su takođe dostupni kada posedujete zemlju i odvojeno pozajmljuju kuću.
Kada kupujete kod zajmodavaca, saznajte da li dobijate ponudu za kredit ili kredit za nekretnine. Kamatne stope na kredite imaju tendenciju da budu veće od kamata na dugu nekretnina, ali postoje i prednosti i slabosti za svaku opciju. Studija Zavoda za zaštitu potrošačkih finansija (CFPB) utvrdila je da su iznosi kredita i troškovi obrade bili niži za 40 do 50 posto u poređenju sa hipotekarnim kreditima, ali je godišnja procentualna stopa (APR) na kredite za kredite bila veća za 1,5 posto.
Prednosti kreditnih kredita uključuju:
- Ne morate da posedujete nekretninu, koja može zadržati vaš kredit manji (iako ćete verovatno platiti mesečne naknade za sajt).
- Troškovi obrade trebaju biti niži od zatvaranja troškova na dugu nekretnina.
- Proces zatvaranja je obično brži i manje uključen nego zatvaranje kredita za nekretnine.
Nedostaci zajmova uključuju:
- Kamatne stope su veće, tako da će vam troškovi plaćanja i kamate biti veći nego ako koristite ekvivalentni kredit za nekretnine.
- Periodi otplate mogu biti kraći (sa rokom otplate do 15 ili 20 godina, na primjer - mada neki zajmodavci omogućavaju duže kredite). Kraći rok rezultira višim potrebnim mesečnim isplatama , ali vraćanje duga brže zadržava niske kamatne stope.
Proizvedeni kućni dileri i specijalizovani zajmodavci obično nude zajamčene kredite, a Američki popisni biro utvrdio je da je 80 posto novih proizvedenih kuća u 2015. godini nazvano kao lična imovina. Ali neki zajmodavci nude kredite za ličnu imovinu i kredite za nekretnine. Razgovarajte sa nekoliko zajmodavaca i pitajte se o prednostima i protivnim stvarima naslaganja kuće kao nekretnina umjesto lične imovine.
Programi vladinih zajmova
Nekoliko vladinih zajmovnih programa može učiniti zaduživanje za proizvedeni dom pristupačnijim. Pod pretpostavkom da ispunjavate kriterije za kvalifikaciju za te programe, možete pozajmljivati od hipotekarnih zajmodavaca koji dobiju garanciju otplate od američke vlade - ako ne platite kredit, vlada će ući i platiti zajmodavcu.
Programi zajma podržani od strane vlade su verovatno vaša najbolja opcija za pozajmljivanje, ali se neki pokretni i proizvedeni domovi neće kvalifikovati.
FHA krediti su osigurani od strane Federalne uprave za stanovanje (FHA) . Ovi krediti su posebno popularni jer sadrže niska učešća , fiksne kamatne stope i pravila koja se odnose na potrošače. Da bi bili kvalifikovani za kredit FHA, potrebno je ispuniti nekoliko kriterijuma:
- Dom mora biti izgrađen poslije 15. juna 1976.
- Dom mora biti u skladu sa HUD kodom i ispuniti druge lokalne zahtjeve. Izmene u kući mogu ga izvući iz poštovanja.
- Svaki dio kuće mora imati crveni certifikacijski znak (ili oznaka HUD). Na primjer, u dvostrukim širokim domovima, potrebne su dvije etikete.
Postoje dva FHA programa za proizvedene kuće.
FHA Titula II krediti uključuju popularni 203 (b) zajam - koji se takođe koristi za gradjene kuće - što dozvoljava kupcima da daju učešće manji od 3,5 odsto. Da biste pokrili troškove vladine garancije, plaćate premiju osiguranja za hipoteku, kao i tekuće hipotekarno osiguranje uz svako mesečno plaćanje. Potrebni su vam pristojni kreditni rezultati da se kvalifikujete za kredit FHA, ali vaš kredit ne mora biti savršen. Pored toga, možete da koristite nadareni novac za finansiranje vaših troškova plaćanja i troškova zatvaranja, a čak možete da imate prodavca pomoću tih troškova.
Krediti iz naslova II su krediti za nekretnine, tako da ćete morati zajedno kupiti imovinu i kuću, a kuća mora biti trajno instalirana na odobrenom sistemu fondacije. Krediti mogu trajati od 15 do 30 godina.
FHA Naslov I krediti su dostupni za lična imovinska sredstva - korisni kada nećete posjedovati zemljište. Međutim, ako ćete postaviti kuću na lokaciji za iznajmljivanje, ugovor o zakupu mora zadovoljiti smjernice FHA. Na primjer, trebat će vam početni rok trajanja od tri godine, a morate biti obaviješteni o svakom zaključenju ugovora o zakupu sa najmanje šest mjeseci. Potrebna plaćanja mogu biti niska od pet do 20 posto, ali taj zahtev varira od zajmodavca do zajmodavca i zavisi od vašeg kreditnog rezultata. Dodatni zahtjevi za zajam naslova I uključuju:
- Dom mora biti primarno stanovanje dužnika.
- Mesto instalacije mora uključivati kanalizaciju i vodu.
- Brandovi novčići moraju da sadrže garanciju od jedne godine.
- Procenat ovlašćenog od strane HUD-a mora izvršiti uvid u partiju.
Naslov I krediti mogu biti domaći krediti kao što su krediti, ali se takođe mogu koristiti za kupovinu puno i kuće zajedno. Maksimalni iznosi kredita za zajmove iz naslova I su niži od maksimuma na kredite iz naslova II, a uslovi kredita su kraći: za jednorodni dom i parcelu, maksimalni rok otplate je 20 godina.
VA krediti su dostupni službenicima i veteranima, a mogu se koristiti i za proizvedene i modularne kuće. VA krediti su naročito privlačni zbog mogućnosti kupovine bez novca i bez mesečnog osiguranja za hipoteku (pod pretpostavkom da mu kreditator dozvoljava, a ispunjavate zahteve za kredit i dohodak). Preskočenje plaćanja znači da ćete imati veća mesečna plaćanja - a vi ćete više platiti kamatu - ali u nekim slučajevima ima smisla. Za zajam VA na proizvedenom domu:
- Dom mora biti trajno vezan za temelj.
- Morate kupiti kuću zajedno sa zemljom na kojoj sedi i nazovite kuću kao nepokretnu imovinu.
- Dom mora biti primarni boravak (nije drugi dom ili investiciona imovina).
- Dom mora ispuniti HUD kod i priložiti HUD oznake.
FNMA krediti su sve više dostupni za proizvedene kuće, s obzirom da ta agencija planira da proširi finansiranje dostupnih stambenih opcija. Pitajte svog zajmodavca ako li postoje novi programi za vašu buduću kupovinu.
Različiti zajmodavci, različita pravila
Iako neki od gore navedenih kredita podržava američka vlada, zajmodavcima je dozvoljeno da postavljaju pravila koja su restriktivnija od vladinih smjernica. Ti "prekrivači" mogu vam sprečiti pozajmljivanje, ali druge banke mogu koristiti različita pravila. To je još jedan razlog zbog kojeg plaćate za kupovinu - potrebno je naći kreditora sa konkurentnim troškovima, a vi morate da pronađete kreditora koji će odgovarati vašim potrebama.
Posebno kada su u pitanju proizvedeni domovi, zajmodavci mogu vam reći da se ne kvalifikuju za programe osigurane od strane vlade. To može biti tačno, ali najbolje je potvrditi sa nekoliko FHA ili VA zajmodavaca pre nego što odustanete od tih opcija.
Neki primjeri oblasti gdje različiti kreditori postavljaju različita pravila:
- Odnos kredita i vrednosti: Možda ćete moći da smanjite čak 3,5 posto, ili ćete možda morati da platite 20 posto .
- Ocene kreditnog rejtinga: U zavisnosti od vaših bonitetnih rezultata, neki kreditori možda neće biti spremni da rade s vama, dok drugi postavljaju različite kamatne stope ili zahtjeve za plaćanjem na osnovu vašeg kredita .
- Tip kuće: Neki VA i FHA kreditori nisu spremni da se pozajmljuju na proizvedenim kućama, ali mogu biti otvoreniji za modularne kuće. Neki se nerado finansiraju sa jedne strane, ali će finansirati dvostruke ili veće kuće.
- Stanarsko stanarsko stanarstvo: Ako planirate da živite u parku ili zajednici, zajmodavci možda žele znati koliko stanovnika iznajmljuju u poređenju sa koliko ih poseduje.
- Chattel naspram hipoteke: neki zajmodavci nude samo kredite, tako da je to jedini proizvod koji će vam ponuditi. Isto tako, neki zajmodavci ne čine kredite za ličnu imovinu.