Čitalac pita: "Konačno smo našli savršenu kuću u naselju koje volimo, ali agent za listing kaže da je kuća već prodana. Kada smo razgovarali sa agencijom kupca, ona kaže da je prodavac prihvatio ponudu, ali banka to nije odobrila ipak želimo da ponudimo višu ponudu.Ali prodavac prihvati našu ponudu ako je prodavac već prihvatio ponudu Koliko ponuda za prodaju može prodavac prihvatiti? "
Odgovor: Zvuči kao da je kratka prodaja koju želite kupiti u onome što se obično naziva aktivnim kratkim kontingentnim statusom. Uslovi za kratku prodaju u kojima je prodavac prihvatio ponudu, ali banka tek treba da odobri, varira u celoj zemlji, ali u suštini, ukoliko ugovorni ugovor ne navodi drugačije, prodavac može da se složi da proda samo jednom skupu kupaca.
To ne znači da prodavac ne može prihvatiti više ponuda, ali te druge ponude vjerovatno neće biti na prvom mjestu. Sledeća ponuda prihvaćena od strane prodavca poznata je kao rezervna ponuda. Prodavac može generalno potpisati mnoge rezervne ponude i staviti ih u bilo koji poredak koji je prihvatljiv za uključene strane.
Dobivanje Prodavca da prihvati više od jedne kratke prodajne ponude
Nemate šta da izgubite tako što ćete podneti ponudu na aktivnom listu kratkih prodajnih kontigenata. To je zato što neki kupci pišu mnoge ponude u drugim domovima, iako to praksu omalovažavaju advokati i mogu dovesti do pravnih posledica.
Kada se za te tipove kupaca prihvati druga ponuda, kupci potom povuku svoje izvanredne kontingentne ponude.
Ukoliko prvi kupac odlazi , agent će generalno obavijestiti kupčevog agenta čiji je kupac u rezervnoj poziciji. Ali to ne znači da će kupac u ovoj poziciji biti nužno bliži kratkoj odobrenju prodaje .
Mnoge banke počinju da prodaju prodavce kada novi kupac ulazi u proces.
Prodavac nije obavezan da prihvati rezervnu ponudu za kratku prodaju. Ako prodavac nije voljan da prihvati rezervnu ponudu, ne možete naterati prodavca da potpiše vašu.
Da li može prodavac poslati drugu ponudu za kratko kupovinu?
Neki agenti kratkih aukcija savetuju svoje prodavce da pošalju samo jednu kratku prodajnu ponudu u isto vrijeme u banku. Ali šta se dešava ako prodavac dobije veću ponudu, kao i ponudu koju predlažete da pošalje?
Da biste odgovorili na ovo, morate pročitati kupoprodajni ugovor , konkretno kratki dodatak za prodaju. Na primer, u Kaliforniji, naši kratkoročni dodaci automobila omogućavaju prodavcu da podrazumijeva nastavak marketinga imovine i slanje konkurentnih ponuda banci. Dok prodavac verovatno ne može primorati prvog kupca da otkaže ugovor, postoje načini da se kupac poništi.
Nakon što agent za listing objasni agentu prvog kupca da će banka poslati višu ponudu, generalno agent za listing će tražiti zastupnika kupca ako kupac želi da sedi na depozit za još 30 do 90 dana dok banka razmišlja o prihvatanju veća ponuda. U toj situaciji, većina kupaca prvog mesta koji su podneli nižu ponudu će se povući kada shvate da će njihova ponuda najverovatnije biti preneta.
Budite pažljivi prilikom podnošenja ponude za kupovinu na malo iznad tržišne vrijednosti. Ako je vaša ponuda previsoka, čak i ako banka prihvati kratku prodaju, procenat će procenjivač vaše banke dolaziti sa nižim procenama. U tom slučaju, agent za listing će morati ponovo da pregovara sa bankom za kratku prodaju, a kratka banka prodaje možda neće biti spremna da snizi cenu. Rizično je ponuditi previše, i mogli ste da čekate nekoliko nedelja ili meseci samo da biste otkrili da je vaš kredit odbijen zbog niskih procena .
Zašto bi prodavac možda želeo da prihvati drugu ponudu kratke prodaje kao rezervnu kopiju
Prodavac kratke prodaje želi jedan osnovni ishod. Prodavac želi da banka prihvati kratku prodaju. Banke imaju tendenciju da prihvataju ponude za kratko kupovinu koje se cijene u okviru tržišne vrednosti. Razlozi za prihvatanje druge ponude za kratku prodaju u rezervi i podnošenje te ponude za razmatranje su:
- Možda je drugi kupac kvalifikovaniji za kupovinu od prvog kupca.
- Prvi kupac možda nije 100% posvećen kupovini kratke prodaje.
- Prodajna cena prve kupca mogla bi biti preniska.
- Prodavcu se može osloboditi doprinosa prodavca sa višom prodajnom cenom.
- Prodavac može smanjiti nedostatak , ako ga ima, ako je ponuđena cijena veća.
- Poreska obaveza prodavca, ako postoji, može se smanjiti sa većom ponudom.