Zajmoprimci koji prestanu sa plaćanjem hipoteke pre ili kasnije će banku oduzeti. Sada, kako se to postupanje vrši, zavisi od zakona države. Više od polovine država u Sjedinjenim Američkim Državama su države povjerenja , a poverilac obrađuje u zemljama povjerenja.
Imajte na umu da su Fannie Mae kratke prodaje koje se ne podrazumevaju drugačije. Fannie Mae i Freddie Mac obično ne odlažu aukcije od strane fonda.
Pre odlaganja aukcije
Nakon što zajmodavac prestane da plaća hipoteku, zajmodavac obaveštava poverenika da pokrene postupak za otmicu. Povjerenik je treća strana u povjereničkom djelu, pozicija koja se naziva "držanje golih naslova".
Iako ne postoji potreban vremenski period prije podnošenja Obavještenja o neizvršenju , većina zajmodavaca više voli da pokuąava da prikupi tokom prvih 60 do 90 dana da zajmoprimac uđe u zaostale dugove, umjesto da preskače u postupak oduzimanja imovine. Neke države kao što je Kalifornija zahtevaju od zajma da daju zajmoprimcu najmanje 30 dana prije nego što podnesu obaveštenje o neispravnosti.
Kada se podnese obaveštenje o neispravnosti, zajmoprimac ima oko 90 dana da vrati zajam tako što će napraviti naknadna plaćanja i platiti kašnjenja, što uključuje naknade upravitelja.
5 načina odlaganja Aukcije poverenika
- Otpustite hipoteku: Postoji razlika između vraćanja hipoteke i otkup hipoteke, ali ćete često čuti reči koje se koriste naizmenično, što je pogrešno. Da se otkupi hipoteka je isplatiti hipoteku; da bi se vratila, hipoteka je doneta. Tokom poslednjih dana postupka ne-sudskog prekida, zajmodavac nije dužan prihvatiti vraćanje, ali mora dozvoliti otkup.
- Prijaviti se za modifikaciju zajma: od zajmodavaca takođe nije potrebno odlagati aukciju u zamenu za modifikaciju kredita , ali većina banaka pokušaće da izradi privremeni raspored otplate. To ne znači da banka neće poslati kuću na aukciju. Zato budite pažljivi. Zajmoprimci mogu zatražiti od banke da pismeno obećanje ne nastavi sa aukcijom.
Neke banke su sneakane. Ove banke će odobriti privremenu modifikaciju kredita i nakon 3 do 6 mjeseci kazati zajmoprimcu da podnose imovinsku vrijednost, jer se zajmoprimac ne kvalifikuje za trajnu modifikaciju kredita. Oni kažu zahvaljujući delimičnim isplatama i podnesu obaveštenje o neispravnosti.
- File for Bankruptcy: podnošenje stečaja ne može trajno zaustaviti aukciju, već bi moglo odgoditi aukciju za neko vrijeme. Kada dužnik podnese stečaj, sud izdaje nalog poznat kao Automatski boravak koji zaustavlja pokušaje od povjerilaca da prikupe novac, što podrazumijeva odlaganje aukcije. To je kao reći obučenom psu da sedne i ostaje. Ali zajmodavac može podnijeti zahtjev za podizanje automatskog boravka, naročito ako je već podneta obaveštenje o podrazumevanom iznosu.
- Podnošenje naloga za privremenu restrikciju: većina ljudi povezuje privremeni nalog za zabranu sa kućnim zloupotrebama, ali molba suda za zaštitu od zloupotrebe može uključiti i zahtjev za odlaganje aukcije. Zajmoprimci će morati da angažuju advokata da podnesu privremeni nalog za zabranu i taj advokat bi možda trebao pronaći razlog na osnovu prevare ili neku vrstu nepravde u dijelu zajma. Čak i ako je advokat uspešan i dobija argument, naredba za zabranu nije trajna.
- Pokušaj da napravite kratku prodaju : Objašnjenje zajmodavcu da korisnik kredita pokušava da izvrši kratku prodaju uopšte nije dovoljan. Zajmoprimac mora dostaviti ponudu bankama od kvalifikovanog kupca. Agenti za nekretnine ili advokat koji se bave pregovaranjem za zajmoprimca pozivaju pregovarač banke i traže odlaganje aukcije. Često banke neće razmatrati zahtev za odlaganje dok se aukcija ne održi nekoliko dana. To je kao da banka želi da pozajmljivači sede na igle i igle, pitajući se da li će se aukcija odložiti.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.