Pitanje: Da li je Prodavac odgovoran Kupcu zbog odbijanja da zatvori kratku prodaju?
Čitalac pita: Ja sam vrlo lud agent za nekretnine, a ja ću vas kontaktirati jer mislim da biste znali odgovor na ovo. Moji kupci kupuju kratku prodaju . Agent za listing nam je dao kopiju kratkog odobrenja za prodaju i rekao nam je da smo odobreni. Moji kupci su potom platili procjenu, a mi smo uradili kućnu inspekciju , plus inspekciju štetočina. Oni su potrošili više od 1.000 dolara u naknade. Sada prodavac odbija da zatvori kratku prodaju. Možemo li tužiti prodavca ili ga učiniti bliskim? Da li je prodavac odgovoran kupcu zbog odbijanja da zatvori kratku prodaju? " - Kalifornija REALTOR®
Odgovor: Verovatno je dobra stvar koju pitate da li je prodavac odgovoran kupcu zbog odbijanja da zatvori kratku prodaju, jer bi odgovor koji ste dobili od advokata za prodaju na malo mogli biti: "Hot dog, idemo na sud . "
Mislim da skoro u svakom trenutku imate advokata koji je u poziciji da zarade puno novca na osnovu saveta advokata, možda ćete imati sukob. To je kao pitati hirurga da li treba da radi. Kao da tražite frizera ako vam treba rezanje kose. Ili pitate Nordstrom prodajnog službenika ako biste trebali kupiti te čizme za čišćenje patike od Jimmy Choo-a. Da, oh, da.
Sa druge strane, pitajući me o odgovornosti prodavca, ne mogu da donesem pravno mišljenje, jer ja nisam advokat i ne praktikujem zakon. Kao agenta za nekretnine, kao što sam ti, ne mogu da pružim pravni savjet. Mogu, međutim, da podelim sa vama moje lične misli o odgovornosti prodavca na osnovu mojih iskustava iz rukovanja kratkom prodajom u Kaliforniji.
Sigurno mogu osjetiti svoj bes u ovoj situaciji. Ovde imate kupce koji veruju da prodavac sarađuje sa kratkom prodajom i, na osnovu ovog uvjerenja, kupci troše puno novca koji istražuju imovinu u pripremi za zatvaranje. Možda se osećate prevarenim i zavedenim. Možda ćete osećati da je prodavač prekršio implicitni ugovor o dobrom veri u ugovoru.
Ali postoje dva važna dela dokumentacije koja su verovatno uključena u vaš kupoprodajni ugovor, što će prodavatelju omogućiti da ode od kratke prodaje.
Dodatek o kratkoročnoj prodaji omogućio je prodavcu koji prodaje kratku prodaju da prođe od zatvaranja
CAR konstantno menja i ažurira svoje oblike nekretnina, a kratki dodatak dodatak, SSA, nije izuzetak. Mnoge druge države prate i koriste slične forme kako bi objasnile posljedice kratke prodaje jer standardni kupoprodajni ugovori ne rješavaju kratku prodaju.
Kratak dodatak za prodaju kaže da kupac i prodavci ne moraju da se slažu sa bilo kojim uslovima kratkoročnih zajmodavaca. Možda biste rekli činjenicu da prodavac dozvoljava potrošačima da troše novac na inspekciju, znači prodavac je dao implicitno odobrenje. Sud se možda ne slaže i kaže da odobrenje mora biti u pisanoj formi jer svi ugovori o nekretninama moraju biti u pisanoj formi.
Kratak dodatak za prodaju takođe kaže da su kupci i prodavci odgovorni za svoje troškove, čak i ako jedna od strana odbije kratku prodaju .
Obaveštenje MARS-a za olakšice za hartije od vrednosti omogućava prodavcu koji prodaje kratku prodaju od zatvaranja
Ponuda ponude za pomoć u pružanju pomoći u hirurgiji je rezultat odluke FTC-a poznatog kao MARS.
Svi agenti za nekretnine koji rade na kratkoj prodaji u svakoj državi trebaju dati kopiju MARS objelodanjivanja prodavcu pre nego što je prodavac obavezan da plati proviziju. I da, prodavci plaćaju proviziju u kratkoj prodaji. Provizije se plaćaju iz prihoda od prodaje.
Osnove MARS-a su sledeće:
- Prodavac može prestati poslovati sa agentom za listing u bilo kom trenutku.
- Agent za listing nije povezan sa vladom niti je odobrio vlada.
- Kratkoročni zajmodavac možda neće odobriti ponudu.
- Ako i kada ponudu prodaje kratka banka prodaje, prodavac ima pravo da odbije ponudu.
- Ako prodavac prihvati ponudu, prodavac će platiti naknadu koja je određena agenciji za listing.
- Ako prodavac odbije ponudu, prodavac ne posjeduje ništa agentu listinga.
- Iznos provizije za agenciju za listing je naznačen.
- Ako prodavac prestane da placa hipoteku, kredit prodavca ide niz cevi i prodavac bi mogao izgubiti dom.
Do sada, u Kaliforniji, agenti nisu obavezni da kupcima daju kopiju bilo kojeg otkrivenja MARS-a - ne MARSSN-a niti MARSMRN-a. Moje lično mišljenje je da, pošto MARS dokumenti dozvoljavaju prodavcu da ukine kratku prodaju u bilo koje vreme pre pisanog prihvatanja pismenog odobrenja, kupac treba da bude upoznat sa ovim otkrićem.
Bottom linijom je kratka prodaja, obično je prodaja koja je u nevolji . U situacijama pogođene prodajom vlasnici kuća imaju određena prava. Niko verovatno neće biti uspešan u tome da prodavac proda svoj dom kao kratku prodaju ako prodavač ne želi da proda. Kratka prodaja je izbor. Ali to ne znači da nećete naći advokata spremnog za to.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.