Možete koristiti REIT za ulaganje u komercijalne nekretnine
- Maloprodaja obuhvata zatvorene tržne centre, otvorene tržne centre i prodavnice velikih kutija. Tu su i prodavnice prehrambene robe i restorani. Njegova vrijednost je oko 2,1 biliona dolara ili 36 posto ukupne vrijednosti komercijalnih nekretnina. Sastoji se od najmanje 9,5 milijardi kvadratnih metara prostora trgovačkog centra.
- Hoteli uključuju motele, luksuzna odmarališta i poslovne hotele. Ova kategorija ne uključuje kuće koje iznajmljuju sobe preko Airbnb-a. Postoji oko 4,4 miliona hotelskih soba vrednih 1,92 biliona dolara.
- Poslovne zgrade uključuju sve iz manhattanskih nebodera u vašu advokatsku kancelariju. Postoji oko 4 milijarde kvadratnih metara poslovnog prostora, u vrijednosti od oko 1,7 triliona dolara ili 29 posto ukupnog iznosa.
- Stanovanjske zgrade su komercijalne nekretnine. Kompanije ih poseduju samo da bi ostvarile profit. Zbog toga su kuće koje iznajmljuju njihovi vlasnici stambene, a ne komercijalne. Neki izvještaji uključuju podatke o stambenim objektima u statistici za stambenu nekretninu umjesto komercijalnih nekretnina. Postoji oko 33 miliona kvadratnih metara stana za iznajmljivanje stana u vrednosti od 1.44 milijardi dolara.
- Industrijska svojina se koristi za proizvodnju, distribuciju ili skladištenje proizvoda. Uvek se ne smatra komercijalnim, posebno u planovima korišćenja zemljišta i u zoniranju. Ima 13 milijardi kvadratnih metara industrijske nekretnine vredne oko 240 milijardi dolara.
Druge komercijalne kategorije nekretnina su mnogo manje. To uključuje neprofitne organizacije, kao što su bolnice i škole. Slobodno zemljište je komercijalna nekretnina ako se iznajmljuje, ne prodaje se.
Kako komercijalna nekretnina utiče na ekonomiju
Kao komponenta bruto domaćeg proizvoda, izgradnja komercijalnih nekretnina doprinosi ukupnom američkom ekonomskom proizvodu od 3%.
U 2017. godini bilo je izgradnje komercijalnih nekretnina vrednih 472 milijarde dolara. Rekordni nivo iznosio je 586,3 milijardi dolara u 2008. godini. Nizak je iznosio 376,3 milijardi dolara u 2010. godini. To je predstavljalo pad sa 4,1 posto na 2,6 posto BDP-a.
Zašto je izgradnja komercijalnih nekretnina izgradnja dve godine duže do vrha od stambenog balona ? Izgradnja komercijalnih nekretnina traje duže od izgradnje stambenih nekretnina. Izgradjaci moraju prvo osigurati da ima dovoljno domova i kupaca da podrže novi razvoj. Onda je potrebno vremena da prikupe novac od investitora. Za izgradnju trgovačkih centara, kancelarija i škola traje nekoliko godina. Potrebno je još više vremena za iznajmljivanje novih zgrada. Kada se tržište stanova srušilo 2006. godine, projekti komercijalnih nekretnina već su u toku.
Obično možete predvideti šta će se dogoditi u komercijalnim nekretninama prateći uspon i padove tržišta stambenog prostora. Kao pokazatelj zaostajanja , statistika komercijalnih nekretnina prati stambene trendove za godinu ili dva. Oni neće pokazivati znake recesije . Oni su pogodili svoje nisko bunar nakon stambenih nekretnina.
Kako investirati u komercijalne nekretnine
Investicioni fond za nekretnine je javno preduzeće koje razvija i poseduje komercijalne nekretnine.
Kupovina akcija u REIT-u je najlakši način da pojedini investitor profitira od komercijalnih nekretnina. Možete kupiti i prodavati akcije REIT-a, baš kao što su akcije , obveznice ili bilo koja druga vrsta sigurnosti . Oni distribuiraju oporezivu zaradu investitorima, slično akcijskoj dividendi. REIT ograničavaju vaš rizik dozvoljavajući vam da posedujete imovinu bez uzimanja hipoteke. Pošto profesionalci upravljaju imanjima, uštedujete i vreme i novac.
Za razliku od drugih javnih preduzeća, REIT-i moraju podeliti najmanje 90% svojih poreskih prihoda akcionarima. Time se štedi troškovi poreza na poslovanje, koje akcionar placa u stopi poreza na kapitalne dobitke .
Izveštaj Nacionalnog udruženja imigranata za 2015. godinu, "Scaling New Heights", otkrio je uticaj REITS-a. Navela je da REIT poseduju 34 posto kapitala na tržištu nekretnina.
To je drugi najveći izvor vlasništva. Najveći je privatni kapital , koji posjeduje 43,7 posto.
Zaštita i nedostatci REIT-a
Pošto vrijednosti komercijalnih nekretnina predstavljaju indikator zaostajanja , cijene REIT-a se ne povećavaju i pada na berzu. To ih čini dobrim dodatkom raznovrsnom portfoliju. REITs dele prednost sa obveznicama i akcijama koje proizvode dionice u tome što obezbeđuju stabilan tok prihoda. Kao i sve hartije od vrednosti, one su regulisane i lako se kupuju i prodaju.
Imajte na umu da vrijednost vašeg REIT-a odražava više nego samo osnovna nekretnina. Na to utiče i potražnja za samim REIT-ima kao investicijom. Oni se nadmeću sa zalihama i obveznicama za investitore. Dakle, čak i ako se vrednost nepokretnosti u vlasništvu REIT-a povećava, cena akcije može pasti u padu berze.
Kada kupiti i prodati REIT
Prilikom ulaganja u REIT-e, budite sigurni da ste svesni poslovnog ciklusa i njegovog uticaja na komercijalne nekretnine. Za vrijeme buma, komercijalne nekretnine mogle bi doživjeti balans sredine nakon pada stanova. Tokom recesije, komercijalne nekretnine posećuju svoje nisko nakon stambenih nekretnina.
REITS Versus Nekretnine ETFs
Sredstva kojima se trguje na tržištu nekretnina pratiti su cijene akcija REIT-a. Investitori privlače ETF-e jer imaju veoma niske naknade. Ali oni su još jedan korak uklonjeni iz vrednosti osnovnih nekretnina. Kao rezultat toga, oni su više podložni berzanskim tržištima i tržištu .
Komercijalne nekretnine tokom finansijske krize
Krediti za komercijalne nekretnine oporavili su se iz finansijske krize 2008. godine . U junu 30, 2014, nacionalne banke, od kojih je 6,680 osigurana od strane Federalne korporacije za osiguranje depozita, drže 1,63 triliona dolara u komercijalnim kreditima. To je za 2% više od maksimalnih 1,6 triliona dolara u martu 2007. godine.
Komercijalna nekretnina pokazala je pad tri godine nakon što su cene stanova zapale. Do decembra 2008. godine, komercijalni programeri su se suočili između 160 i 400 milijardi dolara u zaduženju. Oni se bore da pronađu banke da ih refinansiraju. Većina ovih kredita imala su samo 20-30% kapitala. Banke sada zahtevaju 40-50 posto kapitala.
Za razliku od hipoteke kod kuće, krediti za tržne centre i poslovne zgrade imaju velike isplate na kraju mandata. Umjesto da otplaćuju zajam, programeri refinansiraju. Ako finansiranje nije dostupno, banke moraju zaustaviti.
Očekivano je da će gubici zajma dostići 30 milijardi dolara i pale manje banke u zajednici. Oni nisu bili toliko pogođeni hipotekarnim neredom kao velika banka. Ali uložili su više u lokalne trgovačke centre, apartmanske komplekse i hotele. Mnogi se plašili da je u malim bankama kriza mogla biti toliko loša kao Kriza štednje i kredita pre 20 godina.
Oko 300 milijardi dolara kratkoročnih komercijalnih kredita dospjelo je u 2008. godini, prema Okruglom stolu za nekretnine. Mnogi od tih zajmova mogli su biti loši ako nisu refinansirani.
Do oktobra 2009. godine, Federalne banke su izvjestile da su banke za svaki dolar gubitaka izdvojile samo 0,38 dolara. Bilo je samo 45 odsto neplaćenog duga od 3,4 triliona dolara. Trgovački centri, poslovne zgrade i hoteli su bankrotirali zbog visokih radnih mesta. Čak je i predsednik Obama bio obavešten o potencijalnoj krizi od strane njegovog ekonomskog tima.
Vrednost komercijalnih nekretnina pala je od 40 do 50 odsto u periodu od 2008. do 2009. godine. Vlasnici komercijalnih nekretnina su se potrudili da pronađu gotovinu za plaćanje. Mnogi zakupci su ili otišli van posla ili su ponovo pregovarali o nižim isplatama. Vlasnici su pokušali da prikupe novac prodajom akcija novih akcija. Koristili su sredstva za podršku plaćanja na postojećim imanjima. Kao rezultat, oni nisu mogli da povećaju vrednost akcionarima. Razlili su vrijednost i postojećih i novih akcionara. U intervjuu Jon Coni od TARP Capital-a, otkriveno je da će novi akcionari verovatno "bacati dobar novac nakon lošeg".
Do juna 2010. stopa hipotekarne delinkvencije komercijalnih nekretnina nastavila je da se pogoršava. Prema Real Capital Analytics-u, 4,17 odsto kredita nije izvršilo prvi kvartal 2010. To je 45,5 milijardi dolara u bankarskim kreditima. Ona je veća nego u odnosu na stopu od 3,83 odsto u četvrtom kvartalu 2009. godine i stopa od 2,25 odsto prije godinu dana. Mnogo je gore od stope zatezanja od 0,58 odsto u prvoj polovini 2006. godine, ali ne toliko loše kao stopa od 4,55 odsto u 1992. godini.
Do oktobra 2010. izgledalo je da se rentabilnosti za komercijalne nekretnine počele stabilizovati. Tri meseca zakupnine za 4 milijarde kvadratnih metara kancelarijskog prostora u prosjeku su u proseku pali samo za penni iznos. Izgledao je da se stopa slobodne radne snage na nacionalnom nivou stabilizuje na 17,5 odsto. Bila je niža od rekorda iz 1992. godine od 18,7 odsto, prema istraživačkoj firmi REIS, Inc.
Finansijska kriza ostavila je REIT vrijednosti depresivane godinama. Zašto? Jedan od razloga je što je bilo teško vidjeti REVIT kupovane nekretnine tokom krize. Druga je činjenica da su vlasnici komercijalnih nekretnina bili naopačke u hipotekama. Njihove vrijednosti komercijalne imovine pale su od 40-50 posto od 2008. godine, smanjivši vrijednost REIT-a.
Krediti komercijalnih nekretnina gotovo su izazvali drugu recesiju. U 2013. godini banke su držale 991,2 milijarde dolara komercijalnih kredita, što je za 3,3 posto više u odnosu na 2012. godinu. Oko trećine došlo je između 2015 i 2017. godine. Većina je napisana u periodu od 2005. do 2007. godine, kada su vrijednosti imovine bile visoke. Ovi krediti mogli su neizmiriti ako su cijene stanova bile opale. Umjesto toga, ljudi koji su izgubili svoje domove postali su iznajmljivači. Oni su zadržali kredite od neizmirenja obaveza i ekonomije iz druge recesije.