Ako gotovinski tok nije problem za vas, verovatno je bolje (u finansijskom smislu) u većini situacija da prepravite ili jednostavno predate hipoteku.
Rekonstrukcija i refinansiranje
Koja je razlika između prenošenja i refinansiranja vašeg kredita? Brza definicija može pomoći.
Preoblikovanje se dešava kada platite znatan iznos vašeg kredita (ponekad sa velikim paušalom, a ponekad i sa redovnim ekstraplacima) i menjate postojeći kredit. Vaš kreditor će ponovo izračunati mesečne uplate na osnovu novog, niže pozajmice. Budući da je vaš kreditni saldo manji, plaćate manje u kamatama tokom preostalog života vašeg kredita. Takođe ćete uživati u povećanom novčanim tokovima kao rezultat manjeg mesečnog plaćanja.
Refinansiranje se dešava kada dobijete potpuno novi zajam i koristite ga kako biste isplatili postojeći kredit. Da budete precizni, vaš novi zajmodavac vrši plaćanje direktno vašem staroj zajmodavcu, a počnete plaćati novom zajmodavcu. Vaš kredit će (nadam se) biti manji od onoga kada ste se prvobitno pozajmili, tako da biste trebali imati nižu mesečnu uplatu.
Pored toga, verovatno je samo smisao refinancirati ako dobijete nižu kamatnu stopu, tako da biste možda manje potrošili na kamate (ali biste mogli potrošiti više ).
Prednosti i slabosti preobražaja
Glavna prednost preoblikovanja je jednostavnost. Vaš kreditor verovatno ima program koji vam dozvoljava da se prepravite prilično bezbolno.
Oni će vam naplatiti skromnu naknadu koju morate lako pokriti sa uštedom koju dobijete, a oni će imati skup pravila (kao što je koliko treba da unapred platite pre nego što se možete preobraziti).
Da biste preusmerili svoj kredit, ne morate se kvalifikovati na isti način na koji biste trebali da se kvalifikujete za novi kredit (što može biti puno posla i možda neće biti moguće u vašoj trenutnoj situaciji). Ne morate da pružate dokaz o prihodu, dokumentujte svoju imovinu (i odakle su došli), ili se uverite da su vaši kreditni rezultati u vrhu. Već imate kredit - samo tražite ponovno izračunavanje amortizacionog rasporeda .
Kada preimenujete kredit, kamatna stopa se ne menja (ali može se promeniti ako refinansirate). Postoji nekoliko inputa koji se koriste za izračunavanje mesečnog plaćanja: broj preostalih plaćanja, stanje kredita i kamatna stopa. Kada se preobrazite, vaš zajamčić menja samo vašu pozajmicu.
Imajte na umu da preimenovanje kredita nije isto kao i modifikacija kredita. Ako ste pod vodom i suočavaju se sa finansijskim poteškoćama, možda postoje i drugi načini da promenite uslove vašeg kredita ili refinansiranja.
Prednosti i nedostaci refinanciranja
Glavni razlozi za refinanciranje bi bili da dobijete nižu mesečnu uplatu, prilagodite svoj kredit i eventualno dobijete nižu kamatu (što može biti izazovno, zavisno od toga kada ste dobili originalni kredit).
Ako dobijete potpuno novi zajam, dobićete da odaberete koliko dugo će kredit biti strukturiran: da li će to biti hipoteku od 30 godina, kredit od 15 godina sa fiksnom kamatnom stopom , ili hipoteku za podesivu stopu (ARM)?
Međutim, potpuno novi zajam bi mogao da košta mnogo više od prenošenja. Za početak, moraćete da platite troškove zatvaranja (kao što su naknade za procenu, porez na porez i sl.). Ali stvarni trošak može biti povećanje kamate koje plaćate. Ako ste dugo izdržali svoj kredit - dobivanjem još jednog 30-godišnjeg kredita nakon što ste platili svoj postojeći kredit u posljednjih 15 godina - počinjete od nule. Sa većinom kredita vi plaćate više kamata u ranim godinama, a vi plaćate većinu glavnice u kasnijim godinama. Novi dugoročni kredit će vas vratiti u ranim godinama.
Da biste videli primer kako ćete platiti glavnicu i kamatu, pokrenite neke brojeve pomoću kalkulatora za amortizaciju kredita.
Nemojte ni učiniti
Ako stvarno želite da uštedite novac, najbolji izbor može biti prenošenje i refinansiranje. Umesto toga, pretplatite svoju hipoteku (bilo u paušalnom iznosu ili tokom vremena) i nastavite da pravite velika potrebna plaćanja.
Ako se preobrazite, imate mogućnost da izvršite manje plaćanja, što bi se moglo osećati lijepo, ali nećete više platiti kredit. Ako refinansirate, vi ćete možda platiti kredit kasnije nego što ste išli, a to samo isključuje neizbežnost. Međutim, ako plaćate i nastavite da pravite prvobitnu mesečnu uplatu, uštedećete novac od kamata i isplatite ranije.