Šta trebate znati o kratkoj prodaji i Foreclosures-u
Kratka prodaja i otuđivanje su dve različite vrste transakcija koje dele zajednički imenitelj za potresne imovine, koje uključuju hipotekarni zajmodavac. (Nisu zamenljivi termini - iako većina ljudi to ne shvata, postoji razlika između njih.)
Mnogi kupci kuće započinju potragu za kratkom prodajom i otpisom u nadi da mogu kupiti jeftinu kuću, bilo u investicione svrhe ili zauzeti kao prebivalište.
Veruju da mogu uštediti puno novca ili kupiti kuću za mnogo manje od tržišne vrijednosti.
Kada me kupci zovu da kažu da žele kupiti kratku prodaju ili otuđenje, ja im pružam provjeru stvarnosti. Ta istina je da verovatno neće uštedjeti novac jer banke težinu vrednuju i kratku prodaju i otpisivanje po tržišnoj vrijednosti, uz naknadu za stanje imovine. Međutim, postoje i izuzeci, a svaka često situacija će biti u pravu. Međutim, to je više izuzetak od pravila.
Da započnemo, proučimo razlike između prodaje i prodaje.
Osnovne karakteristike nekretnina na kratko
- Kuća za prodaju je kuća koja nije u vlasništvu banke. Međutim, kako bi se prodaja zatvorila, banka mora odobriti prodaju.
- Naslov je i dalje u ime vlasnika kuće, a vlasnici često žive u imovini zato što ne mogu sebi priuštiti da idu negde drugde.
- Vlasnici kuća mogu ili ne moraju da stoje iza svojih hipotekarnih plaćanja ; delinkvencija nije uvek zahtev.
- Mora postojati dokumentirano pismo o tegovima . Te teškoće mogu uključiti gubitak zaposlenja ili prisilno penzionisanje, to bi moglo biti vezano za zdravlje, ili bi se prodavači mogli razvoditi ili suočeni sa zatvaranjem.
- Neke kratke prodaje uključuju obrnute hipoteke potpisane od strane prodavaca koji su umrli, ili drugi krediti koji su otpušteni u stečaju ali nikada nisu pušteni.
- Iako dom nije neophodno pod vodom, većina kratkih prodaja uključuje plaćanje manje od punog iznosa zajmodavcu. Prodavac se takođe može kvalifikovati za kratku prodaju ako kapital nije dovoljan da plati sve troškove prodaje, kao što su provizije i troškovi zatvaranja.
Osnovne karakteristike imovine u prometu
- Foreclosures su domovi u vlasništvu hipotekarnog zajmodavca ili - ako je hipoteka bila osigurana ili garantovana - od strane vladinog entiteta kao što su Fannie Mae, Freddie Mac ili HUD.
- Postoji nekoliko načina da zajmodavac može kupiti vlasništvo nad svojom imovinom. Najčešći način je otklanjanje vlasnika kuća zbog neplaćanja hipoteke. Međutim, bankama je dozvoljeno da zaustave iz drugih razloga, kao što su postupci ponuđeni kada vlasnik kuće prodaje kuću drugoj osobi bez otplate kredita. Predmet prodaje više nije dozvoljen. Banke mogu takođe preuzeti pravo vlasništva nad imovinom putem izvršnog posla ili sudske akcije.
- Kada banke preuzmu imovinu na imovinu za otuđivanje, one izbacuju stanare i obezbeđuju kuću. Generalno, kompanija za upravljanje sredstvima će isključiti vodu, a možda i ukopati prozore i vrata i promijeniti brave. Zbog toga su zakletvi često u blizini.
Uslovi za otuđivanje i kratkoročne transakcije prodaje
Skoro svaka kratka prodaja i otuđenje se prodaje u trenutnom stanju "kao-sada".
Neke banke će uložiti u popravku domova za oduzimanje imovine, jer banke shvataju da mogu povećati svoj profit rekonstrukcijom, ali mnoge banke prodajuju kuću u istom stanju koje su prethodni stanari ostavili, iako je nezadovoljan.
Postoje ponekad olakšavajuće okolnosti pod kojima će banka omogućiti smanjenje cijene za veliki defekt, ali to je obično retko. Možete, na primer, zatražiti smanjenje ili kredit za zamjenu peći ili krova, ali ako je tržište vrelo i drugi kupac može platiti gotovinu, banka će vjerovatno odbaciti taj zahtjev.
Glavna razlika između uslova imovine oduzimanja imovine i kratkog prodajnog uslova stanovanja je stanje zatvaranja moglo biti nepoznato. Kuća za neplaćanje mogla bi biti prazna već mesecima, čak i godina, tokom kojih može doći do pljuska ili upada vode. Ponekad vlasnici otpadaju kući ili ne uspevaju pravilno održavati kada je kuća u prodaji. Za razliku od toga, prodavci sa kratkim prodajom imaju tendenciju da se bolje brane svoje domove, a oni mogu pružiti obelodanjivanja kupcu.
Druga razlika je da imovina imovine može biti zatvorena u roku od 30 dana. Kratka prodaja, koja zahteva saglasnost banke, može u proseku trajati od 30 dana do 3 meseca, samo da dobije kratko odobrenje za prodaju , a zatim još 30 dana da se zatvori, tako duže duže duže.
Gde i kako da kupite oduzimanje imovine
Osim ako banka nije mala i lokalna, malo je verovatno da će se ponuditi prodajni dom za prodaju javnosti. Banke uglavnom raspolažu njihovim otpisom na 5 načina. Sa izuzetkom metode prodaje u velikoj mjeri, većina načina na koji banke prodaju svoje prekoračenja uključuju dobit u banku.
- Na aukcijskom fiduciaru ili na aukciji šerifa. Ovaj postupak predstavlja proces nadmetanja koji se odvija na koracima sudnice ili druge javne zgrade. Obično ponude moraju biti gotovina, a banka određuje minimalnu rezervnu cenu. Ukoliko postoje nadmoćni zakupci, kupac preuzima odgovornost za te založno pravo. Kupci na aukciji često ne rade sa agencijom za nekretnine.
- U maloprodaji privatnim investitorima. To su kuće koje nisu bile prodate na aukciji ili domovi kojima banka nikada nije stavila na aukciju. Banka će pakirati ove kuće u grupe i prodavati ceo paket investitorskom kupcu ili kompaniji sa strmim popustom.
- Preko online aukcijske kompanije. Mnoge online aukcije na internetu postavljaju rezerviranu ponudu na kojoj kuća neće prodati ako rezerva nije ispunjena. Oni često zahtijevaju od kupca da plati premija kao što je 5 posto u odnosu na ponuđenu cijenu kao naknadu aukcijskom preduzeću. Originalne prodajne cene su često ispod cene rezervisane ponude i mogu izgledati prevariti. Većina ovih veb lokacija omogućuje vašem zastupniku da vas zastupa.
- Upisivanjem kuće sa REO agentom i ponudom kuće za prodaju u MLS-u. Agent REO radi sa rukovodiocem sredstava banke i priprema BPO. Agent procenjuje stanje i dozvoljava odbitak za svoj AS AS uslov, tako da se kuća u osnovi navodi po tržišnoj vrijednosti. Vaš agent može da vas zastupa.
- Postavljanjem kuće na prodaju na vlastitom web portalu i omogućavajući elektronske ponude. Ovo je češće kod vladinih entiteta. Banke će takođe platiti vašom agentu da vas zastupa.
Gde i kako kupiti kratku prodaju
Kupcu ili investitoru nije dozvoljeno da kupi kratku prodaju direktno od vlasnika kuće. U stvari, mnoge kratke prodaje zahtevaju od kupca da potpiše izjavu o dospelosti koja govori o tome da nema već postojećeg odnosa između prodavaca i kupaca. Imali su banke da odbiju kratku prodaju jer je kupac bio sused koji je živeo u blizini.
(Nadalje, neke stranke mogu da se suprotstavljaju ovoj praksi i oni odbacuju te informacije od banke, a možda i potpišu ruku, ali tajno ne objavljuju odnos sa prodavcem. U državama poput Kalifornije, ta akcija može predstavljati kratku prodaju hipotekarnih prevara, što dozvoljava banci da ukine oslobađanje od odgovornosti koja se nudi prodavcu.)
Trebali bi angažirati svog agenta za nekretnine kako bi vas predstavio prilikom kupovine kratke prodaje. Taj agent ne bi trebao biti agent za listing. Zaslužujete svoju predstavu. Osim toga, banka teži da smanji proviziju na agente koji se bave dualnim agencijama u kratkoj prodaji.
Vaš agent treba da utvrdi za vas koliko banaka i pravnih zastupnika su uključeni da biste se adekvatno pripremili za čekanje na kratko odobrenje za prodaju. Vaš agent možda želi da proveri da li se prodavac kvalifikuje za kratku prodaju. Iako svaka kratka prodaja ne zahtijeva poteškoća sa prodavačem, većina ih čini.
Konačno, savjet: Banke mogu vam predstaviti kontra ponudu i tražiti višu cijenu. Ako imovina zahteva popravke, možda ćete biti uspešni kada zatvorite svoju prihvaćenu prodajnu cenu ako prezentujete banku nekoliko dokumentovanih procjena i fotografija.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.