Zašto kupovina kuće pomaže u izgradnji nacije
U 2017. godini, izgradnja nekretnina doprinela je 1,07 milijardi dolara ekonomskom proizvodu nacije.
To je 6 odsto bruto domaćeg proizvoda u SAD. To je manje od 2006. godine od 1,195 milijardi dolara. U to vrijeme, izgradnja nekretnina bila je velika 8,9 posto komponenta BDP-a . Izgradnja nekretnina je radno intenzivna. Zbog toga je pad stambene izgradnje bio veliki doprinos visokoj stopi nezaposlenosti u recesiji.
Izgradnja je jedini deo nekretnina koji se meri BDP-om. Nekretnine takođe utiču na mnoge druge oblasti ekonomskog blagostanja koji se ne mjere. Na primjer, pad prodaje nekretnina na kraju vodi ka padu cijena nekretnina. To smanjuje vrijednost svih domova, bez obzira da li se vlasnici aktivno prodaju ili ne. Smanjuje se broj kredita za domaći kapital vlasnicima. Oni će smanjiti potrošnju .
Gotovo 70% američke ekonomije zasniva se na ličnoj potrošnji . Smanjenje potrošačke potrošnje doprinosi smanjenoj spiralu u privredi.
To dovodi do daljeg pada zaposlenosti, prihoda i potrošačke potrošnje. Ako Federalne rezerve ne intervenišu smanjenjem kamatnih stopa , onda bi zemlja mogla pasti u recesiju . Jedina dobra vijest o nižim cenama kuće je u tome što smanjuju šanse za inflaciju .
Nekretnine i recesija 2008. godine
Pad cijena kuća u početku je pokrenula finansijsku krizu iz 2008. godine , ali je malo toga shvatila u to vrijeme.
Do jula 2007. godine, medijana cijena postojećeg porodičnog doma je pala za 4 odsto od njenog vrhunca u oktobru 2005. godine, prema Nacionalnoj asocijaciji nekretnina. Ali ekonomisti se nisu mogli složiti koliko je to bilo loše. Definicije recesije , trzista medveda i korekcije berze su dobro standardizovane, ali isto ne važi i za tržište stanova.
Mnogi su to upoređivali sa padom od 24 odsto tokom Velike depresije 1929 . Takođe su ga uporedili sa smanjenjem površina za proizvodnju nafte za 22-40 posto tokom pada cena nafte početkom osamdesetih. Prema tim standardima, pad je bio jedva zapažen.
Neke ekonomske studije pokazale su da je pad stanovanja od 10-15 posto dovoljan da bi se eliminisao kapital . To stvara efekat snežne kuglice koja stvara ozbiljan bol za kuće vlasnika. U nekim zajednicama na Floridi, Nevadi i Luizijani 2007. godine došlo je do teškog gubitka kapitala. U retrospektivi, više od nas je trebalo da ih slušamo.
Skoro polovina kredita izdatih između 2005. i 2007. godine bila je podređena . To je značilo da su kupci verovatnije propustili. Pravi problem bio je da su banke koristile ove hipoteke za podršku trilijon dolara derivata . Banke su uložile hipotekarne hipoteke u ove hipotekarne hartije od vrednosti .
Prodali su ih kao sigurna ulaganja u penzijske fondove, korporacije i penzionere. To je zato što su bili "osigurani" od neizvršenja novog proizvoda osiguranja pod nazivom kreditni zamenski swap . Najveći izdavač je American International Group Inc.
Kada su zaduženi zajmodavci, hipotekarne hartije od vrijednosti imale sumnjivu vrijednost. Toliko je investitora pokušalo da izvrši svoje zamjene za kreditne gubitke koje je AIG izgubio od gotovog novca. To je prijetilo samoj saglasnosti. Zbog toga su Federalne rezerve morale da to spasu. Tako su derivati stvorili hipotekarnu krizu .
Banke sa puno hipotekarnih hartija od vrijednosti u svojim knjigama, kao što su Bear Stearns i Lehman Brothers, izbjegle su druge banke. Bez gotovine za pokretanje svog posla, obratili su se Fed-u za pomoć. Fed je pronašao kupca za prvu, ali ne za drugu.
Stečaj Lehman Brothers otpočeo je u finansijsku krizu 2008. godine .
Većina Amerikanaca veruje da će se tržište nekretnina srušiti u naredne dvije godine. Oni vide rast cijena stanova i stope povlačenja Fed. Za njih izgleda kao balon koji će uslijediti kolaps. Ali postoje brojne razlike između trenutnog tržišta stambenog i tržišta 2005. godine. Na primjer, subprime krediti čine samo pet odsto hipotekarnog tržišta. U 2005. godini doprineli su 20 posto. Takođe, banke su podigle standarde kreditiranja. Home "fliperi moraju obezbediti 45 odsto troškova kuće. Tokom subprime krize, im je bilo potrebno 20 posto ili manje.
Najvažnije, vlasnici kuća ne uzimaju toliko kapitala iz svojih domova. Dokapitalizacija na domaćem tržištu porasla je na 85 milijardi dolara u 2006. godini. Ona se smanjila na manje od 10 milijardi dolara u 2010. godini, a ostala je do 2015. godine. Do 2017. godine, ona je porasla samo na 14 milijardi dolara. Veliki razlog je to što se manje ljudi prijavljuje za bankrot. U 2016. godini prijavilo se samo 770.846 za stečaj. 2010. godine 1,5 miliona ljudi je uradilo. Imate Obamacare da zahvalite za to. Sada kada je više ljudi pokriveno osiguranjem, manje je vjerovatno da će ih zaraziti medicinskim računima. .Ove razlike čine kolaps stanova na tržištu manje vjerovatni.