Kako napraviti novac ulaganjem u nekretnine
Tri osnovna načina zaraditi novac od investicija u nekretnine
Postoje tri glavna načina kako investitori zarađuju od nekretnina:
- Povećanje vrednosti imovine,
- Prihodi od zakupa prikupljeni zakupom imovine stanarima, i
- Dobit od poslovnih aktivnosti zavisi od nekretnine.
Ukratko, to je to. Naravno, uvek postoje i drugi načini da se direktno ili indirektno profitiraju od nekretnina, kao što je učenje da se specijalizuju u više ezoteričnih oblasti kao što su sertifikati poreskih prava, ali ta tri predmeta predstavljaju većinu pasivnih prihoda i krajnje sreće, što su napravljene u industriji nekretnina. Učenjem kako ih iskoristiti za svoj portfolio, možete dodati još jednu klasu imovine svom ukupnom raspodeli sredstava , povećavajući i diversifikaciju i, ako se implementiraju razumno, smanjuju rizik.
1. Izmirivanje novca od povećanja imovinske vrednosti vaših investicija u nekretnine
Prvo, važno je da razumijete da se vrijednosti imovine ne povećavaju uvijek.
Ovo može postati bolno evidentno tokom perioda kao što su krajem osamdesetih i početkom devedesetih godina, a kolaps stanovnika za period 2007-2009. Zapravo, u mnogim slučajevima, vrijednosti imovine retko premlaćuju inflaciju . Na primjer, ako posedujete 500.000 $ komada nekretnina i inflacija je 3%, vaša imovina može prodati za $ 515.000 ($ 500,000 x 1,03%), ali niste bogatiji od prošle godine.
To jest, i dalje možete kupiti istu količinu mleka, hljeba, sira, nafte, benzina i drugih roba (istina, sir može biti i ove godine i gorivo, ali vaš životni standard bi ostao približno isti). Razlog? Dobit od 15.000 dolara nije bio stvaran. Bilo je nominalno.
Ovo se dešava jer vlada mora stvoriti novac kada troši više nego što to uzima kroz poreze. Sve ostalo jednako, s vremenom, ovo rezultira u svakom postojećem dolarskom gubitku vrijednosti i postaje vredno manje nego što je to bilo u prošlosti.
Jedan od načina na koji savremeni investitori u nekretnine mogu zaraditi novac u nekretninama jeste da iskoriste situaciju koja se izgleda pojavljuje svakih nekoliko decenija: Kada se očekuje da će stopa inflacije premašiti trenutnu stopu dugoročnog duga , možda ćete naći ljude koji su spremni da se kockaju sticanjem imovine, pozajmljivanjem novca za finansiranje kupovine i čekanjem na inflaciju. Na taj način mogu isplatiti hipoteke dolarima vrednim mnogo manje. Ovo predstavlja transfer od štediša do dužnika. Vidjeli ste mnogo investitora u nekretnine koji zarađuju na ovaj način 1970-ih i početkom osamdesetih godina prošlog vijeka, pošto je inflacija počela da se izvlači iz kontrole, pre nego što je Paul Volker preuzeo 2x4 na leđa i podigao je pod kontrolu drastičnim povećanjem kamatnih stopa .
Trik je u kupovini kada su ciklično prilagođene stope kapa atraktivne ili kada mislite da postoji određeni razlog zbog kojeg određeni deo nekretnina će jednog dana vredeti više nego što sadašnja stopa stope samo kaže da bi trebalo da bude. Na primjer, talentovani proizvođači nekretnina mogu pogledati pravi projekat, u pravom trenutku, po odgovarajućoj cijeni i sasvim bukvalno kreirati budući prihod od zakupa kako bi podržali procjenu koja bi inače mogla biti bogata na osnovu trenutnih uslova jer razumiju ekonomiju, tržišnim faktorima i potrošačima. U svom starom rodnom gradu, gledao sam kako se strašan stari hotel na velikom zemljištu pretvorio u živahno trgovačko središte sa poslovnim zgradama koje pumpaju značajne zakupnine za vlasnika. Ako nema tih tokova gotovine, sadašnje ili neto sadašnje vrednosti, vi špekulišete do određenog stepena ili nekog drugog, bez obzira na to što vi kažete, bez obzira koje banke odobravaju vaše zajmove i bez obzira na to šta društvo oko vas govori.
Trebat će vam ili značajna inflacija u nominalnoj valuti (ako koristite dug da biste finansirali kupovinu) da biste vas spasili ili nekakvu vrstu niskog događaja vjerovatnoće raditi u vašu korist.
2. Izrada novca od prihoda od zakupa stvorenih vašim investicijama za nekretnine
Novac od prikupljanja zakupa je toliko jednostavan da svake šest godina koji je ikada igrao na Monopolu razumije na visceralnom nivou kako osnove rade. Ako posedujete kuću, zgradu stanova, poslovnu zgradu, hotel ili bilo koju drugu investiciju u nekretnine , možete naplatiti ljude za iznajmljivanje u zamjenu za dozvolu da koriste imovinu ili objekat. Naravno, jednostavno i jednostavno nisu iste stvari. Ako posedujete stambene zgrade ili kuće za iznajmljivanje, možda ćete se suočiti s svime od slomljenih toaleta do stanara koji su radili metalne laboratorije. Ako posedujete tržne centre ili poslovne zgrade, možda ćete morati da se bavite poslovima koji su iznajmljeni od bankrota. Ako posedujete industrijska skladišta, možda ćete se suočiti sa istraživanjem o okolišu za rad stanara koji su koristili vašu imovinu. Ako posedujete jedinice za skladištenje, krađa može biti zabrinjavajuća. Investicije u nekretnine nisu vrsta u koju možete da telefonirate i očekujete da će sve dobro proći.
Dobra vijest je da postoje raspoloživi alati koji olakšavaju upoređivanje potencijalnih investicija u nekretnine. Jedno od ovih, koje će vam postati neprocenjivo u potrazi za zaradom od nekretnina je poseban finansijski odnos koji se zove stopica kapice, što je kratko za "stopu kapitalizacije". Ako imovina zarađuje 100.000 dolara godišnje i prodaje se za 1.000.000 dolara, vi biste podelili zaradu (100.000 dolara) po ceni (1.000.000 dolara) i dobijali 0.1, ili 10%. To znači da je najviša stopa imovine 10%, ili da biste zaradili očekivani 10% na vašu investiciju ako ste platili za nekretnine u potpunosti u gotovini i bez duga.
Baš kao što je akcija konačno vredna samo neto sadašnja vrijednost svojih diskontovanih novčanih tokova, nekretnina je konačna vrijednost kombinacije 1.) koristi koju koristi za svog vlasnika i 2.) neto sadašnji tokovi gotovine koje generiše u odnosu na cena koja je plaćena za investiranje. Prihodi od zakupa mogu biti margina sigurnosti koja štiti vas tokom kolapsa. Određene vrste investicija u nekretnine su bolje prilagođene za ovu svrhu. Da se vratimo na našu raniju diskusiju o izazovima zarađivanja novca od nekretnina, poslovnih zgrada, kako bi pružili jednu ilustraciju, obično uključuju dugo, višegodišnje zakupe. Kupite ga po odgovarajućoj ceni, u pravom trenutku i sa odgovarajućim profilom ročnosti stanara i zakupa, a mogli biste ići kroz kolaps nekretnina koji prikupljaju iznad prosječnih provjera u zakupu koje kompanije koje iznajmljuju od vas moraju i dalje osigurati (zbog ugovor o zakupu koji su potpisali) čak i kada su niže cene dostupne na drugim mestima. Ipak, pogrešite, a vi biste mogli biti zaključani u sub par povratak dugo nakon što je tržište oporavljeno.
3. Izrada novca od poslovanja sa nekretninama
Konačni način zarađivanja novca od investicija u nekretnine uključuje posebne usluge i poslovne aktivnosti. Ako posedujete hotel, možete prodavati filmove po zahtjevu svojim gostima. Ako posedujete poslovnu zgradu, možda ćete zaraditi novac od automata za prodaju i parkinga. Ako imate pranje automobila, možda ćete zarađivati od usisavača pod vremenom. Ovakve vrste investicija skoro uvek zahtevaju pod-specijalno znanje; Na primjer, postoje muškarci i žene koji provode čitavu karijeru specijaliziranu za projektovanje, izgradnju, posjedovanje i rukovanje auto pranjem. Za one koji se podižu na vrh svoje oblasti i razumeju složenost određenog tržišta, prilika za zaradu može biti beskrajna.
Više o stvaranju novca u nekretninama
Za više informacija o tome kako zaraditi novac u nekretninama, pročitajte The Complete Beginner's Guide za investiranje u nekretnine .