Pitanje: Da li da uradimo HARP refinansiranje ili kratku prodaju našeg podvodnog doma?
Čitalac pita: "Moj muž i ja pokušavamo da shvatimo da li treba da pokušamo da prodamo našu kuću kao kratku prodaju ili da ga zadržimo i da se prijavimo za vladin program za refinansiranje HARP- a. Naš agent za nekretnine nam govori da proda, ali mi se sviđa ideja o smanjenju hipotekarnih isplata dugujemo skoro 300.000 dolara, a dok vrijednost našeg doma iznosi oko 165.000 dolara, naš hipotekarni lik kaže da možemo uštedjeti 635 dolara mesečno ako se kvalifikujemo za refinanciranje HARP-a. Da li da uradimo HARP refinansiranje ili kratku prodaju ? "
Odgovor: Da li bi vlasnik kuće trebalo da prodaje na kratko, a ne refrakciju HARP-a, nije onoliko isušen i suv. Naravno, u većini slučajeva, logika bi diktirala da je vlasnik kuće verovatno bolji za dve godine nakon kratke prodaje nego nakon HARP refinansiranja, ali ima mnogo stvari koje treba razmotriti pre donošenja te odluke.
Prvo i najvažnije jeste li se kvalifikovati za bilo koji program. Mnoge banke sa kratkim prodajom su izgubile uslove za kratku prodaju, a ne za svakog zajmodavca za finansijske probleme, posebno posle 2012. godine. Međutim, ako vaša banka zahteva finansijske poteškoće i ne možete da dokumentujete teškoće, onda se možda ne kvalifikujete za kratku prodaju uopšte. Što bi pitanje dovelo u pitanje, zar ne?
Dakle, prva stvar koju vam predložim je da razgovarate sa kratkim agentom prodaje da biste saznali da li ćete se kvalifikovati za kratku prodaju. Razmotrite vladin program kratkog prodavanja HAFA ako je redovna kratka prodaja previše restriktivna.
Ali, ako odete na put HAFA, uverite se da zaista želite da napravite kratku prodaju pre podnošenja zahteva za HAFA. Neki zajmodavci neće vam dozvoliti da ponovo podnesete kada završite sa prethodnim kvalifikacijama, ukoliko se odlučite za promenu mišljenja.
Važno je napomenuti da ne možete učiniti obe. Morate izabrati jedan program. Ili HARP Refinance ili kratka prodaja.
Kvalifikacije za refinansiranje HARP-a
- Ograničeno na Fannie Mae i Freddie Mac kredite.
Program refinansiranja HARP-a primjenjuje se samo na kredite koje drže Fannie Mae ili Freddie Mac. Ako vaš zajam nije Fannie Mae ili Freddie Mac, nećete se kvalifikovati. Možete saznati da li vam je kredit Fannie Mae ili Freddie Mac odlazak na Fannie Mae Loan Look Up ili Freddie Mac Loan Look Up. Morate znati poslednje četiri cifre primarnog zajmoprimca broja socijalnog osiguranja.
- Porijeklo zajma 1. juna 2009. ili ranije.
Ako ste podigli hipoteku 2. juna 2009. godine ili kasnije, verovatno se nećete kvalifikovati za refinansiranje HARP-a. U ovom trenutku nema izuzetaka, ali to bi moglo da se promeni.
- Više od 80% LTV
Ako je vaš dom pod vodom, vaš LTV (odnos kredita-vrijednost ) će premašiti 80% tržišne vrijednosti - jer je tržišna vrijednost uopće manja od vaše pozajmice. Većina ljudi nema problem sa ovim kvalifikacionim faktorom.
- Nema kašnjenja.
Iako program HARP Refinance dozvoljava jedno kasnjeno plaćanje u prethodnih 12 meseci, mnogi zajmodavci neće dati zajam zajmoprimcu koji je neispravan, bez obzira na smernice HARP-a. Ovi dodatni zahtjevi zajmodavaca koji se mogu razlikovati od onih navedenih u programu se nazivaju prekrivači.
- Prvo refinansiranje HARP-a.
Osim ako se pravila ne mijenjaju, a sa jednim malim izuzetkom, možete učiniti samo jedno refinanciranje HARP-a, a nakon dodjele ne možete ponovo refinansirati kroz HARP. Međutim, ako nakon HARP Refinance-a imate problema sa izvršavanjem plaćanja, možete uvek kasnije da se prijavite za kratku prodaju.
HARP Refinance Vs. Kratka prodaja
Kratke prodajne smjernice za kupovinu drugog doma nakon kratke prodaje obično su 5 godina za konvencionalni kredit i 3 godine za FHA kredite . Recimo da ste prodali kratku prodaju i prodali svoj dom. Nedostaci za kratku prodaju su:
- Vi više ne posedujete kuću.
- Morate se seliti negde drugde i postati zakupac.
- Možda ćete morati da se iselite iz svog susjedstva.
- Izgubićete poreznu odbitku za posedovanje kuće.
- Ne postoji garancija da ćete se kvalifikovati za čak 3 godine da kupite drugi dom, jer se lične situacije menjaju i zakoni se menjaju.
Ako ste izabrali opciju refinansiranja HARP-a, za 2 godine, sačuvali ste $ 15,240 (635 dolara za razliku x 24 meseca). Za 3 godine ćete sačuvati još više, $ 22,860. Da li će tržišna vrednost vašeg doma povećati kako bi nadoknadila činjenicu da još uvek dugujete oko 300.000 dolara u kući koja vredi 165.000 dolara?
Možda nije važno. Razlog za to nije bitan jer možda nikad ne želite da prodate. To znači da ćete nastaviti da plaćate u kući dok ne isplatite hipoteku od 300.000 dolara.
Ako ste odabrali kratku prodaju, međutim, na kraju tri godine, možda ćete se kvalifikovati da kupite još jedan dom. Ako verujete da će cijene kuća ostati relativno stabilne tokom ovog vremenskog perioda, to znači da biste mogli kupiti kuću baš kao kuća koju ste prodali, izuzev današnje tržišne vrednosti od 165.000 dolara. Čak i ako se kamatne stope udvostruče, vaša uplata će i dalje biti niža od plaćanja koju plaćate danas.
Ali za neke ljude, to nije stvar logike ili finansijskog razmišljanja. I to je u redu, apsolutno je u redu. Ljudi često kupuju nekretnine na emocijama i ostanu u tom domu na osnovu emocija. Nemojte se ikada osećati loše ako odaberete refinanciju HARP-a tokom kratke prodaje. Koja odluka donosi je prava odluka za vas.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.