Odgovor: U početku ovo nije email za koji je ovaj vodič odgovorio jer je vaš vodič za kupovinu REALTOR®. Kao REALTOR®, zabranjena je uplitanje u drugu REALTOR-ovu transakciju. Stoga, jedini ispravan odgovor na ovo je da pitate vašeg agenta šta treba da uradite o verifikaciji stanja imovine.
Međutim, sada kada ta transakcija više nije aktivna situacija, ja se bavim pitanjem u nadi da ću ponuditi objašnjenje drugim kupcima. Prvo, shvatite da verifikacija stanja imovine nije sredstvo za pregovore. Verifikacija stanja imovine se koristi da oslobodi nekretninu od odgovornosti nakon poslednjeg prolaska , kao i da dokaže da je kupac imao priliku još jednom da pogleda imovinu.
Standardni obrazac CAR koji se koristi u državi Kaliforniji kaže da verifikacija stanja imovine nije kontingent kupoprodajnog ugovora .
To znači da nema uslova za ispunjavanje pre zatvaranja. VOP ne menja ugovorne obaveze prodavaca prema kupcima. Na primer, ako se prodavac složio da popravi bojler, prodavac je i dalje obavezan da popravi bojler, čak i ako bojler još nije popravljen.
Provjera stanja imovine i završnog prolaska
Većina ugovora o kupovini sadrže neku vrstu objašnjenja koja kaže da prodavac obećava da će isporučiti kuću na zatvaranju u istom stanju kao i datum kupoprodajnog ugovora.
Ugovori o kupovini takođe često dozvoljavaju konačnu prošlu kroz određeni broj dana pre zatvaranja. Kupac generalno ima mogućnost da se odrekne završne inspekcije ili provode prolazak. Nikada nije preporučljivo da kupac odustane od ovog pregleda. Zašto? Jer ako se nešto grozno desilo i dozvolili ste da se zatvarač zatvori pre nego što ga rešite, vaš glavni način protiv prodavca može biti sudjenje.
Kada je poverenje o stanju imovine odustalo
Prije više godina prodao sam stan kupcu iz Saudijske Arabije. Nije htela da uradi poslednju prošlost, a ona je potpisala odricanje od konačnog pregleda. Pitao sam da li joj ćerka može proći kroz nju, ali je odbila. Nekoliko dana nakon zatvaranja, upoznao sam ćerku na stanu da joj dam ključeve. Kada smo otvorili vrata otkrili smo dva velika problema.
Prvi problem je bio da je neko vrlo brzo pretvorio vazduh i ventilator je bio u potpunoj eksploziji. Mesto je bila smrznuta, arktička temperatura. Bilo je tako hladno da je jedinica za klimatizaciju zamrznuta. Blok leda se topao, a tepih je natopljen.
Drugo, bio je jak miris mačaka. Ranije nismo primetili mačku u kući.
Ali neprijatan miris kada smo otvorili vrata. Mačji urin ima poseban miris i veoma teško je da se oslobodite. Da je ovaj kupac izvršio svoju poslednju prošlost i primijetio predmete o verifikaciji imovinskog stanja, mogli bismo izdati zahtjev za popravku ili zatražiti koncesiju prije zatvaranja. Ali u ovom trenutku, bilo je prekasno da se zaustavi zatvaranje jer je zatvoreno.
Verifikacija stanja imovine nije oblik koji se koristi za zaustavljanje zatvaranja. Da bi se sprečilo zatvaranje, kupac bi trebao potpisati određeni zahtev. Kupac nikada neće imati toliko leveridža nakon zatvaranja kao kupac koji će posedovati pre zatvaranja.
Takođe treba naglasiti da je kupac koji je pisao da pita o vratima u garaži verovatno bio kupac kuće za prvi put i veoma nervozan kupac kuće za prvi put.
U većini transakcija nekretnina, neobično je da prodavac ukloni uređaje bez dozvole ili ovlašćenja. Pretpostavljam da su vrata u garaži oduvek bila u garaži, a kupci ih nisu primetili prilikom prve kućne inspekcije .
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.