Poređenje kombinacija sa zajmom sa privatnim hipotekarnim osiguranjem (PMI)

Poreski zakon za 2007. godinu donosi premije za osiguranje od hipoteke

Dok je predsednik Buš potpisao Zakon o poreskim olakšicama i zdravstvenoj zaštiti iz 2006. godine , premije hipotekarnog osiguranja nisu bile odbijene od poreza . Od 1. januara 2007. godine, zajmoprimci mogu sada odbiti ta plaćanja. Na površini, to zvuči kao dobra vijest za kupce koji kupuju kuće prvi put . Ali zar ne?

Jedna od pokretačkih snaga za uzimanje pikantnih zajmova , takođe nazvana kombinovani krediti, bila je dostupna poreska olakšica za plaćanje sve te kamate nasuprot plaćanja premije osiguranja za hipoteku koja nije bila odbijena od poreza na jedan kredit.

Druga prednost je što su ukupna plaćanja na kombo-zajmu često mnogo niža od plaćanja sa PMI-om.

Kako Combo krediti rade

Kombinirani krediti ili krediti su finansiranje koje kombinuje prvu hipoteku sa drugom hipotekom (sa ili bez učešća). Razlozi zbog kojih su ove vrste kredita privlačne su zato što mnogi kućni kupci nemaju 20% od kupovne cene u gotovini ili ne žele da spuste 20% za kupovinu kuće - a kombinovani krediti povećavaju obavezu plaćanja PMI-a . Uobičajeni tipovi kombo-zajmova su:

• 5/15/80. Ovaj scenario uključuje smanjenje 5% i finansiranje prve hipoteke od 80% kupovne cene, zajedno sa drugom hipotekom od 15% od kupovne cene.
• 10/10/80. Ovaj scenario uključuje smanjenje od 10% i finansiranje prve hipoteke od 80% kupovne cene, zajedno sa drugom hipotekom koja se sastoji od 10% kupovne cene.
• 80/20. Ovaj scenario uključuje stavljanje nule i finansiranje prve hipoteke od 80% kupovne cene, zajedno sa drugom hipotekom koja čini 20% kupovne cene.

Kamatne stope na drugu hipoteku su veće od onih na prvom hipoteku, ali ponekad su ukupna plaćanja manja od onih koja se finansiraju na prvom hipoteku sa privatnim hipotekarnim osiguranjem. Štaviše, pošto su kombinovani krediti dostigli vrhunac u 2005. godini, mnogi zajmoprimači razmatraju druge opcije zbog kratkoročnih fluktuacija kamatnih stopa.

Upoređivanje PMI i Combo kredita

Hajde da uporedimo dva zajmoprimca sa identičnim FICO brojem od 680. Evo kako funkcionišu brojevi:

80/20 Finansiranje
Recimo da porodica Klingon kupuje kući u vrednosti od 500.000 dolara koristeći 80/20 finansiranje. Prva hipoteka bi bila 6,25% i plaća se na 2,462,87 USD mesečno za glavnicu i kamatu. Druga hipoteka bi bila 8,5% i plaća se na 768,91 USD mesečno, glavnica i kamata.

Ukupna plaćanja za kombinovani zajam: 3,232 dolara

100% sa PMI
Ali porodica Romulan kupuje 500.000 dolara kuće koristeći 100% finansiranje sa PMI osiguranjem. Prva hipoteka bi takođe iznosila 6,25%, a plaća se na 3,079 $, a PMI osiguranje dodaje još 400 dolara za to plaćanje.

Ukupna uplata za prvu hipoteku sa PMI: 3.479 dolara.

Porodica Romulan mora da čeka dve godine i dobije procenu da pokaže 20% akcijskog kapitala da bi se oslobodila osiguranja. Ali kažu da Romulani rade, a isplata pada na 3.079 dolara bez PMI-a. Romulani ne bi platili manje od Klingona do meseca 63. godine kredita.

Karakteristike poreza na dohodak za MMI / PMI

Premije za osiguranje imovine (MMI) se plaćaju na FHA, Ruralna stambena kredita, a neki konvencionalni krediti zahtevaju privatno osiguranje stambenih kredita (PMI), koji su oboje odbijeni pod određenim odredbama:

• Odredba o poreskim olakšicama i zdravstvenoj zaštiti za odbitke poreza na PMI primjenjuje se na finansiranje nakon 31. decembra 2006. To znači da vlasnici kuća mogu odbiti hipotekarno osiguranje na pozajmice preuzete 2007. godine. Još bolja vijest je činjenica da je pod imenom Mortgage Forgiveness Debt Relief Zakonom iz 2007. godine, odbitak poreza na PMI produžen je do 2010. godine.
• Dostupni su za osobe koje podnose zajedničke ili pojedinačne povratnice sa manje od 100.000 USD prilagođenog bruto dohotka (AGI) ili 50.000 USD za udružene osobe koje se podnose posebno . Većina ljudi mora da zarađuje najmanje 50.000 dolara kako bi napravila bolji odmor nego što je uzimala standardnu ​​odbitku, tako da ovo prilično smanjuje kvalifikacije onima koji zarađuju preko 50.000 dolara i manje od 100.000 dolara.
• Porodice koje zarađuju iznad 110.000 USD AGI ne mogu odbiti. Ali za one koji zarađuju između 100.000 i 110.000 USD AGI, odbitak faza izlazi za 10% na 1000 $.

• Odbitak je dostupan u refinansijama ako se originalni iznos kredita ne povećava. Uplati svoje naknade za kredit u kredit, a verovatno ćete premašiti prvobitno stanje i ne kvalifikovati.

Stručnjaci predviđaju još jednu obnovu odredbe na osnovu sljedećeg:

• Umanjenje poreza na osiguranje na hipoteka završava u korist poreskih obveznika.
• Rezervaciju dobro primaju kupci kuće.
• Mogućnost odbijanja hipotekarnog osiguranja pomaže više kupcima kuće za kupovinu kuća za prvo kupovinu.

_{U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.}