Šta raditi ako se sama osjećate u finansijskim problemima s vašim domom
Ne želim da bacam hladnu vodu na vašu žurku, ali bih želeo da napomenem oprez.
Realnost je u tome što su milioni vlasnika kuća završili u pritvoru . Mnogi od ovih ljudi su se jednom osećali sretno i optimistično u vezi sa njihovom kupovinom kao i vi.
Na kraju krajeva, kada kupujete kuću, ideja da će ta kuća jednog dana biti podvrgnuta izuzeću je možda poslednja stvar na umu.
Kako možete izbjeći ovaj rizik? Pročitajte dalje.
Zašto vlasnici kuće izgube svoje kuće?
Većina kuća pada u oduzimanje imovine pošto vlasnik ne obustavlja - ili prestane da puni isplate - na svoj hipotekarni kredit. Kako se to dogodilo?
Ponekad se ovo dešava jer je vlasnik previše nadoknadio , kupujući više kuće nego što bi mogli razumno priuštiti. Isto tako, zajmodavac je ponudio i kredit nekvalifikovanom kupcu; nekome kome ne bi trebalo da dobije domaći zajam te veličine. (Prije recesije, mnogi zajmodavci nisu potvrdili prihod osobi pre dodele kredita. Nije iznenađujuće što su mnogi aplikanti za kredit pretendirali da su zarađivali više novca nego što su to učinili.)
U drugim slučajevima, vlasnik je podrazumevao kada su pogođeni nizom neočekivanih životnih događaja, kao što su gubitak posla ili suočeni sa velikim medicinskim računima, što utiče na njihovu mogućnost da izvrše mesečnu hipoteku.
U nekim slučajevima vlasnik je izvadio drugu hipoteku i potrošio novac na obaveze (a ne na sredstva koja generiše prihod), što je smanjilo njihovu ukupnu neto vrijednost i oštetilo njihovu sposobnost da otplati na drugoj beležnici.
U drugim slučajevima, vlasnik prihvata hipoteku sa podesivim stopama , pod pretpostavkom da će moći da ispune obaveze plaćanja ako se stopa raste.
(Federalni zakon zahteva od zajmodavca da otkrije maksimalnu kamatnu stopu koju vlasnik može platiti pod uslovima hipotekarne note sa podesivim stopama.) Vlasnik uživa umerene uvodne kamatne stope na neko vreme, ali kada se te stope raste, vlasnik otkrije ispunjavanje ovih isplata je teže nego što su očekivali, i spadaju u zaostala dugovanja.
U mnogim slučajevima vlasnik kuće shvata da je on ili ona "pod vodom" na hipoteku (koncept koji ćemo razmotriti u nastavku) i zaključuje da je odlazak najudobniji izbor.
Kao što vidite, postoje mnogi razlozi zbog kojih vlasnici padaju na plaćanje.
Kako se možete zaštititi?
Niko ne voli razmišljati o procesu potencijalno suočavanja sa izuzimanjem. Ali, moramo strogo pogledati faktore rizika koji bi nas mogli dovesti do prijetnje od izuzeća ako želimo razviti snažan, odgovoran pristup našim ličnim finansijama.
Pored toga, moramo shvatiti i kako funkcioniše postupak prekida, tako da ako se naša budućnost okrene na gore, imali bi neku ideju o tome šta bi moglo da bude unaprijed. Ovo će nam pomoći da znamo koje druge opcije možemo odabrati.
U ovom članku prvo ćemo pokriti glavne faktore rizika koji bi mogli dovesti do otuđenja i potom uroniti u stvarni proces.
Rizici koji dovode do otpisa
Prema Velikoj recesiji, oko 7 miliona ljudi izgubilo je svoje domove, navodi CBS News.
Iako je broj otpisa usporio od tada, mnogi vlasnici kuća su i dalje u nevolji. Od kraja 2015. godine, oko 4,3 miliona kuća je bilo pod vodom, što znači da vlasnik kuće poseduje kuću koja vredi manje od iznosa koji duguju na hipoteku.
Biti pod vodom u vašem domu jedan je od najvećih faktora rizika koji ukazuju na oduzimanje. Na kraju krajeva, ako je dom vrijedan manje od duga, možete zaključiti da je jednostavno više smisla otići.
Pre nego što napravite tu odluku, ipak, ovde je reč upozorenja: odlazak ima važne implikacije za vašu kredit . Može štetiti vašoj sposobnosti da kupi još jedan dom u budućnosti, kao i mogućnost iznajmljivanja kuća, otvorenih kreditnih kartica, pozajmljivanja na druge vrste kredita, pa čak i kvalifikacije za određene poslove.
Šta bi trebalo da uradite ako je vaš dom pod vodom ? Možda želite da zadržite kuću i sačekate da imovina povrati svoju vrednost. Ako želite da se krećete, mogli bi iznajmiti kuću stanaru. U suprotnom, ako morate prodati kuću, možete zatražiti od svog zajmodavca odobrenje za kratko kupovinu (o tome ćemo razmotriti u daljem tekstu) ili donijeti gotovinu na završnu tablicu.
Šta ako niste pod vodom, ali se trudite da izvršite plaćanja ?
Prvo, pre nego što kupite kuću, kupite jeftiniji dom od one za koji ste kvalifikovani. Ne morate kupovati kuću po maksimalnom iznosu kredita za koji ste kvalifikovani za prijem.
Mnogi ljudi u industriji nekretnina kažu da bi vaša hipoteka trebalo da zaplati jednu trećinu vaše plate za uzimanje kuća. Ova cifra ne uključuje popravke, održavanje , komunalne usluge i druge pomoćne troškove. Međutim, ta brojka može biti previsoka. Probajte ovaj pristup, umesto: kao opšte pravilo, ciljajte na sva plaćanja u vezi sa kućom, uključujući komunalne usluge, popravke i održavanje, da biste došli do oko 25 do 30 procenata vaše plate za odlazak.
Povrh toga, održavajte hitni fond koji pokriva najmanje šest meseci vaših troškova. Držite ovaj hitni fond na štednom računu zasnovanom na gotovini, a ne u bilo kojoj vrsti investicija (kao što su dionice). Ne dodirujte ovo za praznike, rođendane ili godišnje troškove. Sačuvajte to samo za istinske vanredne situacije.
Ako se nadate da se bore za plaćanje, počnite drastično smanjivanje troškova u različitim oblastima vašeg života. Sredi finansijske krize; provodite tako. Nemojte samo preseci svoj kabl; prodati ceo TV. Nemojte samo ručkati ručak; pređite na dijetu pirinča i zrna studenta kola dok se ne vratite na noge. Zaradite dodatni novac u svakoj rezervnoj sekundi vaših večeri i vikenda uz slobodni rad, koji možete obaviti na internetu od kuće dok vaša djeca spavaju. Pogledajte da li imate pravo na refinansiranje u hipoteku sa nižim kamatnim stopama .
Ako zaostate za plaćanjima i ne mislite da se možete nadoknaditi, vreme je da prodate svoj dom. Prodaja kuće je daleko poželjnija za oduzimanje.
Ako je vaš dom vredan manje od iznosa koji dugujete, potrebno je odobrenje vašeg zajmodavca za kratku prodaju. Kratka prodaja je prodaja kuće u kojoj zajmopter prima manje nego što trenutno duguje. Kreditor gubi razliku.
Ako se zajmodavac shvati da je verovatnije da će svoje gubitke nadoknaditi kratkom prodajom nego kroz tradicionalni postupak oduzimanja imovine, omogućiti zajmoprimca da nastavi sa listingom svoje imovine kao kratku prodaju.
Kratka prodaja je jedan od načina da se izbjegne suočavanje sa kreditnim posljedicama punog kamatnog prinosa, ali oni nisu idealni. Držite ga u zadnjem džepu kao poslednje sredstvo.
Uz sve ono što je rečeno, hajde da pričamo o stvarnom postupku oduzimanja imovine. Kao što ćete videti, proces zapuštanja je prilično dugačak i postoji više mogućnosti u ovom procesu u kojem možete pokušati da pustite svoj dom kroz kratku prodaju, a ne izuzeće.
Da pogledamo proces kako bismo razumeli šta se dešava u svakom koraku puta.
Proces zapuštanja
Prvo, odricanje od odgovornosti: proces varira od države do države. U nekim državama, zajmodavac ima moć prodaje i može da vodi "ne-sudsko oduzimanje". Sledeći proces koji je naveden u nastavku je vrlo generalizovan opis postupka sudskog zatvaranja u nekim državama. Ako se suočite sa mogućim izuzećem, razgovarajte sa advokatom.
Jednom kada zajmoprimac oduzme naplatu hipoteke, zajmodavac može da podnese javno obaveštenje o podrazumevanju obaveza, poznato i kao Obavijest o neispravnosti ili Lis pendens. Ova javno podnesena obaveštenja o neizvršenju obaveštava dužnika da je došlo do povrede sporazuma.
Nakon što je zajmoprimac primio Obaveštenje o neizvršenju, oni imaju grejs period koji je određen državnim zakonom, u kome mogu vratiti zajam tako što će otplatiti neizmireni iznos zaostalih obaveza i biti uhvaćeni do danas sa svojim hipotekarnim plaćanjima. Ovaj grejs period je poznat kao pre-izuzeće.
Pre foreclosure je vremenski period između obaveštenja o neispravnosti i kada se imovina može vratiti ili prodati na javnoj aukciji. Tokom ovog grejs perioda, zajmoprimac ima nekoliko opcija da ostvari aktuelni zajam:
- Zajmoprimac može da vrši isplatu ažurnosti i vraća zajam tako što plati propuštene salde.
- Oni mogu podneti zahtev za modifikaciju kredita kako bi smanjili svoje hipotekarne isplate.
- Oni mogu pokušati prodati imovinu trećoj strani kako bi izbjegli oduzimanje imovine.
- Mogu dozvoliti da imovina bude prodata na javnoj aukciji koja je prethodila izuzeću.
Ako zajmoprimac nije u mogućnosti vratiti zajam, zajmodavac ima mogućnost da vrati imovinu i preuzme vlasništvo s namjerom ponovnog prodaje imovine. Nekretnina koju je zajamčitelj vratila (obično banka) postali su poznati kao vlasništvo nekretnina (REO).
Bottom Line
Pratite nekoliko osnovnih smjernica kako biste smanjili rizik od suočavanja sa hipotekarnom krizom: kupite znatno manje domova nego što možete priuštiti. Držite hitni fond sa troškovima od najmanje šest mjeseci.
Kreirajte više tokova prihoda, tako da ako se jedan izvor isuši, vaš prihod neće pasti na nulu. Izbjegavajte ne-hipotekarne potrošačke dugove, kao što su auto krediti ili dug kreditne kartice . Razumite kako proces funkcioniše, tako da nećete pasti u bilo kakva iznenađenja.
Uz to, uživajte u svom domu. Ogromna većina vlasnika kuća ne doživljava izuzimanje. Dovoljno si uporan da proaktivno pogledate glavne faktore rizika koji dovode do ovog nesretnog iskustva, tako da možete zaštititi od njih. A te zaštitne mjere, u velikoj mjeri, se vrti oko bezvremenskog načina ličnih finansija življenja ispod vaših sredstava.