Kako utvrditi da li biste trebali refinansirati svoju hipoteku
Vi ste, međutim, posvećeni hipoteki sa fiksnom kamatnom stopom pre nekoliko godina, tako da plaćate 6 posto, a djecu komšije plaćaju 3,25 posto. Da li biste refinansirali?
Prvo, pozadina za one koji niste upoznati sa rečnikom: "refinansiranje" hipoteke znači da dobijete novu hipoteku.
Vi "ponovite finansiranje" - ponovo ga finansirate, sa izmenjenim planom plaćanja.
Prosveta refinansiranja
Mnogi ljudi sa hipotekama sa fiksnim stopama koji refinansiraju motivisani su prilikom snimanja niže kamatne stope.
Male razlike u kamatama stvaraju veliku razliku. Uporedite dve 30-godišnje hipoteke od 240.000 dolara. Jedna nosi kamatnu stopu od 4,00 odsto, a druga nosi kamatnu stopu od 4,25 odsto.
To ne zvuči kao velika razlika, zar ne? To je samo četvrtina procenta, zar ne? Koliko je to razlika?
Male količine se sjedinjuju u ogromne sume. Na kraju 30 godina, nosilac stope od 4,25 posto će platiti otprilike dodatnih $ 10.000 u toku trajanja kredita, u poređenju sa nosiocem hipoteke 4,00 posto.
Očigledno, najveća korist za refinansiranje je prilika da smanjite kamatnu stopu, briješući hiljade više od ukupnog plaćanja kredita.
Zbunjenost refinanciranja
Međutim, svaka ruža ima trn: refinansiranje će ponovo započeti svoj hipotekarni sat, što će vaš amortizacijski raspored vratiti na kvadratni.
"Šta?" Šta to znači? "
Evo kako funkcionišu hipoteke: Kada izvršite uplatu, neki procenat tog plaćanja ide prema vašem interesu. Preostali iznos ide prema prvobitnom direktoru kredita.
Što više vaša uplata važi za vašu glavnicu, to je bolje. Isplata glavnog salda vam omogućava da brže isplatite kredit. (Zato morate osigurati da se dodatna hipotekarna plaćanja primjenjuju na vašu glavnicu ).
Kada pokrenete novu hipoteku, većina vašeg plaćanja se odnosi na kamatu. Samo mala kosa se kreće prema vašem direktoru. Na kraju prve godine hipotekarnih isplata, videćete da ste jedva napravili udare u glavnom bilansu.
Dalje uz vas napredujete u okviru hipoteke, više će vam se plaćanja primijeniti na vašu glavnicu. Do vaše 25. godine 30-godišnje hipoteke, gotovo sva vaša plaćanja će se primenjivati prema vašoj rukovodiocu.
"Ovo je zaista fascinantno. (Zev.) Ali kako se to odnosi na refinansiranje?"
Kada refinansirate hipoteku, vratite sat na prvu godinu. Većina vaših isplata primjenjuje se na kamatu, a ne na glavnicu.
Ako ste još uvek u prvih nekoliko godina svoje hipoteke, ovo nije velika stvar. Ali, ako nastavite sa hipotekom, trebate pokrenuti preglednicu da vidite da li niža kamatna stopa opravdava preokretanje sata.
Štednja novca na kamate ranije u zajmu
Recimo da Joe ima hipoteku od 100.000 dolara sa kamatom od 6 posto.
Njegova mesečna uplata je 599 dolara. Na kraju prve godine, Joe je platio $ 7.188 prema hipoteki. Samo 1.299 dolara od toga je platilo glavnicu. Ostatak je bio zabrinut zbog interesa.
Samo godinu dana u svojoj tridesetogodišnjoj hipoteki , Džo otkriva da može dobiti novi kredit sa 5 odsto. Joe refinancira, zatvarajući svoju staru hipoteku i ponovno pokretanje sata. On plaća 1000 dolara u zatvaranju troškova za svoj novi kredit.
Sa 6 procenata, Džo bi platio 109,871 dolara u kamatu u toku trajanja kredita (naplaćivši ukupno 209,871 dolara za njegovu kuću od 100.000 dolara). Refinanciranjem, Džo "gubi" 5.889 dolara u kamati koju je platio za prvu godinu svog zajma. Ouch.
Ali vredi je. Prelaskom na hipoteku od 5 posto, Joe će sada platiti samo 95.483 dolara u kamatu tokom trajanja kredita, a ne na 109.871 dolara. Drugim rečima, njegov potez štedi mu 14.387 dolara.
Plaćanje veće kamate kroz refinansiranje kasnije u zajmu
Ali pretpostavimo da je Džo bio u 15. godini svoje 30-godišnje hipoteke kada je otkrio priliku da refinansira. Ne želi novu 30-godišnju posvećenost, tako da on refinansira u 15-godišnju hipoteku . Šta se dešava?
Uprkos smanjenju kamatne stope na 5 procenata i ubrzavanju isplate preko 15-godišnjeg hipoteke, Joe zapravo plaća VIŠE kamata refinansiranjem nego što je uradio u prvobitnom scenariju. Drugim riječima, refinansiranje je strašan dogovor za Joe, jer je predaleko u njegovu hipoteku.
Bottom Line
Ne pretpostavljajte da je refinansiranje uvijek dobra ili loša ideja. Priključite svoju kamatnu stopu, uslove kredita i troškove zatvaranja u tabelu ili kalkulator za refinansiranje na mreži, da biste izračunali da li potencijalni poslovi koji vam se ponudi imaju smisla u vašoj konkretnoj okolnosti.
Kao opšte pravilo, ako ste u prvih nekoliko godina plaćanja hipoteke i možete smanjiti kamatnu stopu za 0,75% ili više, trebalo bi da ga uzmete u obzir. Što je ranije u okviru vaše hipoteke koju refinansirate, to bolje.