Ne, nisu uzrokovali hipotekarnu krizu. Evo šta jeste
Uloga na tržištu hipoteka
Fannie i Freddie bili su vladini sponzorirani entiteti.
To je značilo da moraju da budu konkurentni, kao privatna kompanija, i da održavaju svoju cenu akcija. Istovremeno, savezna vlada implicitno je garantovala vrednost hipoteka koje su preprodali na sekundarnom tržištu. To je imalo za posledicu da imaju manje kapitala da podrže svoje hipoteke u slučaju gubitka. Kao rezultat, Fannie i Freddie su bili pod pritiskom da preuzmu rizik da budu profitabilni. Oni su takođe znali da neće trpeti posledice ako stvari okrenu na jug.
Vlada ih je postavila na ovaj način kako bi im omogućila da kupuju kvalifikovane hipoteke od banaka , osiguraju ih i prosleđuju ih investitorima. Banke su koristile sredstva za pravljenje novih hipoteka. Tokom godina, Fannie i Freddie su podržavali polovinu svih novih hipoteka izdanih svake godine. Do decembra 2007. godine, kada su banke počele da ograničavaju svoje pozajmice, dodirnuli su 90 posto svih hipoteka.
Uloga tokom stambene krize
Vladini propisi zabranili su Fannie i Freddie da kupuju hipoteku visokog rizika.
Ali pošto se tržište hipoteke promenilo, tako je i njihov posao.
Između 2005. i 2007. godine stekli su nekoliko konvencionalnih kredita sa fiksnom kamatom sa 20 posto manje. Oni su učestvovali u hipotekama , hipotetičkim ili negativnim amortizacijama . To su vrste bankarskih kredita i izdavaoci neregulisanih hipotekarnih brokera.
Fannie i Freddie pogoršavaju stvari koristeći derivate kako bi osigurali rizik od kamatnih stopa svojih portfelja. Ali, kako su kompanije privatnog sektora sa akcionarima molile, to su činile da ostaju konkurentne drugim bankama. Svi su radili isto.
Priznanja za kredit Fannie Mae su:
- 62% negativna amortizacija
- Samo 84%
- 58% subprime
- 62% zahteva manju od 10% uplate.
Zajmovi Freddija Maca bili su još rizičniji, sastoji se od:
- 72% negativna amortizacija
- Samo 97%
- 67% subprime
- 68% zahteva manje od 10% pada.
Ove egzotične i hipotekarne hipoteke učinile su Fannie i Freddie kupovinom kredita otrovne.
Fannie i Freddie držali manje struje kredita od većine banaka
Propisi su se uverili da su Fannie i Freddie preuzeli manje od ovih kredita od većine banaka. Oni su stekli više ovih kredita kako bi održali tržišni udeo na vrlo konkurentnom tržištu.
Senat je 2005. godine sponzorisao račun koji im je zabranio da drže hipotekarne hartije od vrednosti u svom portfelju. Kongres je želeo da smanji rizik za vladu. Ukupno GSE su u vlasništvu ili garantovale 5,5 biliona dolara od hipotekarnog tržišta od 11,2 triliona dolara.
Ali zakon o Senatu nije uspeo, a Fannie i Freddie povećali su svoje rizične zajmove.
Oni su mogli da zarađuju više od visokih kamatnih stopa kredita nego od naknada koju su dobili od prodaje zajmova. Ponovo su pokušavali održati visoke cijene akcija na vrlo konkurentnom tržištu stambenih jedinica.
Kao preduzeća pod pokroviteljstvom države, Fannie i Freddie su preuzeli veći rizik nego što bi trebali imati. Oni nisu zaštitili poreske obveznike koji su na kraju morali da apsorbuju svoje gubitke. Ali nisu izazvali pad stanovništva. Oni nisu poplavili tržište eksotičnim zajmovima. Umjesto toga, oni su bili posljedica, a ne uzrok, hipotekarne krize.
Derivati su pomogli jer je Fanni propao
Do 2007. godine, samo 17 posto njihovog portfolija bilo je subprime ili Alt-A kredita. Ali, onda su cene stanovanja opale, a vlasnici stanova su počeli da rade. Kao rezultat toga, ovaj relativno mali procenat subprime kredita doprineo je 50 posto gubitaka.
Pošto GSE, Fannie i Freddie nisu bili obavezni da nadoknade veličinu svog kreditnog portfelja sa dovoljnim kapitalom od prodaje akcija da bi pokrili to. To je bio rezultat pokušaja lobiranja i činjenice da su njihovi krediti osigurani. Umjesto toga, oni su koristili derivate za zaštitu rizika kamatne stope svojih portfelja. Kada je vrednost derivata pala, takođe je i njihova mogućnost da garantuju zajmove.
Ova izloženost derivatima dokazala je njihov pad, kao i kod većine banaka. Pošto su cene stanova pale, čak i kvalifikovani zajmoprimci su završili više nego što je vredelo dom. Ako su trebali prodati kuću iz bilo kog razloga, izgubiće se manje novca omogućavajući banku da zaustavi. Zajmoprimci u negativnoj amortizaciji i krediti samo za kamate bili su u još lošijem stanju.
Eliminisanje Fannie i Freddie bi uništilo tržište stambenih jedinica
Neki zakonodavci predlažu eliminaciju Fannie i Freddie. Drugi sugerišu da Sjedinjene Države kopiraju Evropu u korištenje pokrivenih obveznica za finansiranje većine hipotekarnih kredita. Uz pokrivene obveznice, banke zadržavaju kreditni rizik na svojim kućnim hipotekama. Oni prodaju obveznice koje su te hipoteke podržale spoljnim investitorima. To im omogućava da izuzmu rizik od kamatnih stopa.
Šta bi se dogodilo ako bi Kongres eliminisao Fannie i Freddie? To bi dramatično smanjilo dostupnost hipoteke i povećalo troškove. Banke oklevaju da izdaju hipoteke koje nisu garantovane. Hipotekarne kamatne stope mogle bi da budu čak 9-10 procenata. Hipoteke bi postale rijetke i skupe. Stambeno tržište u SAD-u bi se srušilo.