Složenosti prodaje dve kuće za kupovinu jednog doma

Objedinjavanje dva doma u jednoj kući zahteva strategiju

Kad sarađujem sa parom u početnim fazama prodaje dve kuće za kupovinu, smatram da se često pripisuju pogrešnom planu igre, misleći da bi to trebalo biti tako jednostavno. Plan igre je obično da kupi kuću , a zatim prodaju i druge dve kuće. Taj plan čini logičan osećaj većini ljudi. To nije način na koji prodaju većina kuća za kupovinu jedne kuće.

Opcija 1: Kupovina kuće, nakon čega je prodato 2 kuće

Prvi problem sa takvim planom postaje kvalifikovan za hipoteku.

Očigledno je da, ako dva prodavca prodaju kuću sa namerom da kupe jedan dom zajedno kao par, a finansiranje nije uključeno, to je mnogo lakše. Prodavci sa slobodnim i čistim domovima ili domovima sa dovoljno kapitala da generišu gotovinu za kupovinu kuće u potpunosti imaju više slobode da prate ovu opciju. Ali realnost je da većina ljudi uzima hipoteku za kupovinu kuće. Što znači da će strane možda morati da se kvalifikuju za hipoteku, osim što mogu da priušte plaćanje hipoteke u dva druga domova.

Nakon dodavanja nove hipotekarne isplate na dve postojeće hipotekarne isplate, taj odnos u srazmeri sa prihodom može potisnuti obe strane iz raspona da se kvalifikuju. Zajmoprimci koriste odnos, što je procentualna količina za prednji i zadnji deo. Front-end odnos je procenat hipotekarnih isplata u kombinovanom bruto mjesečnom prihodu. Povratni odnos je procenat hipotekarnih plaćanja u kombinaciji sa dodatnim dugom kao što su kreditne kartice od kombinovanog bruto mesečnog dohotka.

Ako su pokazatelji previsoki, stranke se neće kvalifikovati da poseduju sva tri doma u isto vrijeme. Aha, možete reći, ali stranke mogu pretvoriti te kuće u iznajmljivanje i koristiti taj prihod od zakupa kako bi nadoknadili hipoteku , zar ne? Iako bi to povećalo prihode, što bi smanjilo odnos, zajmodavac najverovatnije neće dozvoliti da prihod od zakupa bude korišćen u obračunu.

Većina zajmodavaca prati stroge smernice u vezi sa dužinom vremena koje je kuća trebalo iznajmiti da bi se kvalifikovala za prihod od zakupa u obračunu hipoteke, a jedan mesec ili dva nije dovoljan.

Drugi problem pri kupovini kuće, nakon čega se prodaju dve kuće, jeste činjenica da ako se isplata za novi dom dolazi od prodaje drugih dve kuće, onda će prodavcima verovatno biti potrebno pisati kontingentnu ponudu . Potencijalna ponuda im daje izlaz, način otkazivanja kupovine, a mnogi prodavci ne vole kontingentne ponude iz dobrog razloga, jer nisu uvijek sigurna stvar.

Ako tržište nije pogodno za potencijalne ponude, to bi moglo dodatno otežati ovu strategiju. Na tržištu prodavaca , na primjer, potencijalne ponude mogu biti prilično teško prihvatiti. Ako je predviđena kupovina veoma poželjna kuća, može se naći više ponuda, a potencijalne ponude skoro nikada ne pobjeđuju u situaciji višestruke ponude.

Opcija 2: Prodaja kuća pre kupovine novog doma

Da li bi par trebao prodati obe kuće ili samo jednu kuću da kombinira domaćinstva u novom domu ponovo zavisi od hipotekarnih odnosa. Moglo bi biti moguće prodati samo jednu kuću pre kupovine novog doma.

Hipotekarni zajmodavac može najbolje savjetovati u ovoj situaciji.

Međutim, ako je neophodno prodati obe kuće pre kupovine novog doma, onda postoje tri osnovna pod-izbora:

• Prodati postojeće kuće sa kontingentnim ugovorom koji omogućava prodavcima određeni vremenski period da kupe novi dom i zaključe kupoprodajni ugovor, ili
• Prodati postojeće kuće uz opciju povratne zakupa nakon zatvaranja kako bi prodavcima omogućilo vrijeme da pronađu novi dom za kupovinu i kretanje.
• Prodajte obe kuće, krenite na drugu stranu i potražite novi dom, što podrazumeva pokret dva puta. Ova poslednja opcija je najbolja sa finansijskog stanovišta jer prodavac neće imati nepredviđene situacije i biti u jači poziciji da pregovara o kupovini novog doma. Ali realno, većina ljudi ne želi da se pomera dvaput. Pokretanje jednom je često teško.

Ako prodavači odluče da napišu potencijalne ponude, ako se prodaju na tržištu prodavca, lakše će se uređivati ​​uslovi za kupca nego ako se prodaju na tržištu kupca.

Na tržištu prodavaca, kupci su često mnogo voljni da sačekaju prodavca da pronađe kuću za kupovinu nego obrnuto. To je siguran način za prodavce da planiraju kupiti novi dom jer nema rizika za prodavce ako ne mogu pronaći novi dom za kupovinu.

Naravno, naravno, prodavci mogu naći svoj san kući i onda ne mogu - iz raznih razloga koji mogu da variraju od cene do lokacije - da prodaju svoje postojeće kuće. Gubitak kuće iz snova može biti bolan. Iskusan agent za nekretnine koji se bavi ovakvim vrstama transakcija bi trebao biti u stanju da pomogne i učiniti proces besprekornim.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.