Ako je većina domaćih prodavaca bila sama sama poštena, shvatila bi da im ne smije biti poverena da biraju cijenu kotizacije, jer, sasvim iskreno, nisu u poslu s nekretninama. Sa druge strane, ko je bolji od odabira liste cijene od kuće prodavaca, jer, uostalom, poseduju taj deo nekretnina i imaju udeo u svojoj vrijednosti. Ipak, posedovanje kuće i ostvarivanje svoje vrednosti na otvorenom tržištu uglavnom su dve potpuno suprotne činjenice.
Ono što još više komplikuje situaciju je to što mnogi prodavci kuće biraju agenciju za listing na osnovu agenta koji predlaže najvišu cenu na listi, kao da nekako agent ima magične ovlasti da proda dom za više novca nego agent koji predlaže razumna cijena. Prodavci često ne shvataju da je cena liste, kada je sve ostalo oduzeto, prilično nematerijalno i nepomično. Cijena liste je važna samo u meri u kojoj bi mogla izvući ili odbiti potencijalnog kupca kuće. Prodajna cena i naknadna procijenjena vrijednost koja prenose veću težinu.
Greška broj 1: Oslanjanje na prodajnu cenu na koliko prodavac želi ili treba
Nekoliko meseci unazad, dok je zaključio prezentaciju FaceTime liste, prodavac je pitao zašto se nisam trudio da saznam koliko su želeli. Rekli su da su svi drugi agenti sa kojima su razgovarali postavili to pitanje, a nisam. Bili su zbunjeni.
Odgovorio sam iskreno: "Nije bitno koliko hoćeš." Izgledao sam u očima da sam izgubio bilo koju ivicu koju sam mogao dobiti prilikom nabavke. Što je bilo dobro. Nisu slušali.
Nije stvarno važno koliko prodavac misli da je on ili ona potreban za kuću jer prodajne cene nisu zasnovane na potrebama prodavaca ili željama.
Prodavci su u skladu sa tržištem ili ne prodaju stan . Tržišnu vrijednost diktira koliko kupac želi da plati, a ako se kupac osloni na finansiranje kako bi završio prodaju, koliko procjenjuje se da dom vrijedi. Koji agenti se nadaju ili prodavci žele ne prave razliku u stvarnom svetu.
Greška # 2: Postavljanje prodajne cene na cijenu navedenu na vašoj susedi
Ljudi imaju tendenciju sjećanja na prodajnu cijenu kuće kada je ona prvobitno navedena više nego prodajna cijena na zatvaranju. Znak ide u dvorište, prsti prelaze na tastaturu, a vaš dom vašeg suseda je na mreži na svim svojim cenama sjajno izvan svega što ste se nadali da će primiti. Međutim, cena na kojoj je kuća navedena, a cijena za koju se na kraju može prodavati može biti vrlo različita.
Na snažnom tržištu prodavaca kuća može prodati iznad cijene liste. Na tržištu kupaca, kuća bi mogla prodati ispod tržišne vrijednosti. Postoji takođe stanje kuće da se uzme u obzir, njegova nadogradnja ili njegov nedostatak, nedostaci otkriveni tokom kućne inspekcije - sve stvari koje mogu uticati na konačnu prodajnu cenu.
Napomena: Jedina vrsta uporedive prodaje koja je značajna je prodata kuća slične veličine, konfiguracije, stanja i lokacije.
Obično procenjivač će koristiti najmanje 3 uporedive prodaje i najmanje šest. Komšija može da navede dom za gazion dolara i, ako jeste, nema nikakvog uticaja na stvarnu vrednost.
Greška # 3: Oslanjanje prodajne cijene na troškove prosečne kvadratne stope
U nekim područjima zemlje, domovi na jednoj razini su poželjniji od kuća sa dvospojem do tri sprata, iako bi kvadratni snimci tih kuća mogli biti identični, kuća na jednoj razini bi mogla prodati po višoj kvadratnoj stopi trošak .
Štaviše, manji dom bi obično nosio veću cenu po kvadratnom metru od većeg doma. Ako su sve kuće u vašem kraju s dvodelima i prodaju u prosjeku po kvadratnom metru, možda ćete moći pogoditi procjenu vrijednosti zasnovane na prosječnim kvadratnim stopama, ali verovatnoća je da se domovi razlikuju. Prosječna kvadratna stopala su obično slučajna smjernica.
Kako agenti za nekretnine procenjuju cenu za prodavce
Ponekad će agenti za nekretnine pitati koliko su drugi agenti predložili, a onda će taj agent smanjiti cenu da bi se prodavac pojavio kao atraktivnija opcija. Ne izaberite agenta po najvišoj prodajnoj ceni. Izaberite agenta na osnovu integriteta, znanja, iskustva i sposobnosti da prodate svoj dom bez mnogo drame.
Agenti mogu dati niz prodajnih cena:
- Cijena koju bi kuća trebalo da bude na listi za tržište.
- Prodajna cena koju će kupac ponuditi.
- Cijena koju će procenjivač koristiti i na koji će banka pozajmiti.
Važno je postaviti cenu koja će privući kupca da vidi osobu lično, što nije nužno cijena po kojoj će prodati. Odabiranje prave prodajne cene trebalo bi da bude zasnovano na uporedivoj prodaji, tržišnom pokretu i ništa drugo nije bitno.
Ako tržište ne odgovara očekivanjima prodavca, prodavac možda želi da sačeka dok tržište ne bude u redu.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.