Da li ste se pitali o razlikama između kooperacije i stanova? Nisi sam. Iako vas može iznenaditi da saznate da stanovi nisu postali popularni do 1960-ih. Kada su FHA smjernice konačno dopustile finansiranje stanova, koncept složenog kompleksa je otišao. Prije toga, gotovo sve zgrade koje su dozvoljavale mnogim višestrukim vlasnicima bile su kooperative. Danas ćete pronaći većinu kooperativnih ili kooperativnih stambenih zgrada u velikim metropolitanskim gradovima.
Ljudi imaju tendenciju da povezuju saradnike sa Njujorškim gradom, ali takođe možete pronaći saradnike u većim gradovima kao što su San Francisko, Minneapolis, Vašington, DC, Atlanta, Boston, Sijetl, Indianapolis, Detroit i Chicago, Tucson i Phoenix, uključujući i nekoliko na Floridi i drugim posutima širom istočne obale.
Šta je kooperativni?
Co-op nije stvarno nekretnina. Nekretnina je zemljište, u kombinaciji sa bilo kakvim strukturalnim poboljšanjima, uključujući podzemna i vazdušna prava. Umjesto toga, kooperacija je korporacija. Kada kupac kupi kooperaciju, kupac kupuje akcije u korporaciji i pravo da zauzme određenu jedinicu. Kooperativni kupac ne kupuje jedinicu ili dio zgrade.
Štaviše, koopop kupac može ili ne može biti u mogućnosti da finansira kupovinu kooperative. Ne svaka banka će dobiti zajam za saradnju. Među bankama koje će ostvariti zajam za saradnju, ne svako ko-op kvalifikuje se kao kvalifikovana zgrada.
Kupci bi trebali proveriti kod svog zajmodavca da bi saznali da li je kooperativan na odobrenoj listi.
Kooperativni kupac plaća i mesečnu naknadu za saradnju. Ta naknada uključuje udio prorata za hipoteku zgrade, ako postoji; plata portira, osoblje za održavanje, eventualno građevinski nadzornik; osiguranje za strukturu; redovno održavanje, održavanje i čišćenje zajedničkih područja, uključujući i poreze na nekretnine.
Jedan mogući nedostatak saradnje, kažu kritičari, je činjenica da će vlasnik često platiti dve hipoteke. Ona će platiti sopstvenu hipoteku za kooperaciju i hipoteku zgrade za kooperaciju, koja bi takođe mogla biti refinansiran kredit za plaćanje za kapitalna poboljšanja za zgradu.
Šta je Condo?
Za razliku od kooperative, kada kupac kupi stan, kupac kupuje nepokretnu imovinu. Kupac poseduje prostor između zidova, podova i plafona, uglavnom do sredine. Jedinica se procenjuje odvojeno za poreske svrhe, a kupac plaća poreze direktno županskom procenitelju (ili putem naloga za zadržavanje zajmodavca).
Stan se može finansirati odvojeno i imovina je osigurana poverljivim ili hipotekom, u zavisnosti od državnih zakona. Strukturni dizajn stanice je pojedinačna jedinica, koja može biti jedna priča, višestruka priča ili čak odvojena. Na primer, ja posedujem porodičnu kuću na Havajima koja je označena kao stan, ali to je samostalna struktura sa sopstvenim dvorištem.
Kupac konobe takodje, kao kupac ko-op, plaća mesečne naknade. Ove naknade se isplaćuju udruženju kuće . Naknade za HOA plaćaju za održavanje zajedničkih površina, spoljašnjost zgrade, krov, osiguranje, upravljanje asocijacijom i mogu često uključivati neke od uslužnih delatnosti, kao što su pranje vode i smeća.
U nekim HOA članarinama uračunata je naknada za klubski klub, prostorije za vežbanje i bazen / spa centar.
Više razlika između kooperacije i kondo
Uopšteno gledano, ko-op je često jeftiniji za kupovinu nego stan, što znači da može koštati više za kupovinu stanova. Međutim, kompromis je da se naknade koje se plaćaju za saradnju mogu biti veće od troškova HOA boravka.
Velika razlika između kooperacije i konobe je činjenica da ni jedno toplo telo sa gotovinom ne može kupiti kooperaciju. Kooperacije upravlja upravni odbor, koji određuju akcionari kooperative. Kondo upravlja i upravni odbor, ali ti odbori ne odobravaju kupce. Odbor za saradnju ima pravo da odobri potencijalnog kupca. Dok se kupac ne može odbiti zbog diskriminacije definisane Zakonom o poštenom stanovanju , kupci moraju proći rigorozan pregled.
Neke kooperacije ne dozvoljavaju stranim kupcima da kupe jedinicu. Mnogi kooperativi ne dozvoljavaju investitorima ili kupcima drugog doma, jer više vole vlasnike vlasnika. Odbori za saradnju razmatraju aplikaciju potencijalnog kupca, finansijske izvještaje, listu imovine i obaveza, izvještaj o kreditima, bilans banaka, uključujući pregled preporuka prijatelja i poslovnih saradnika, na vrhu ličnog intervjua.
Iako ovaj postupak može izgledati kao ekstremna invazija na privatnost, vlasnici u saradnji odobravaju ovaj proces jer mogu biti visoko selektivni od ljudi koji žive u zgradi. Kada osoba kupi stan, ne postoji proces selekcije komšija, niti način da se spreči gruba metalna grupa da ne dođu do kreveta pored vrata.
S druge strane, odbor za kooperaciju takođe odobrava kupovnu cenu. Ako je cena toliko niska da bi mogla da utiče na vrijednosti drugih akcionara, odbor za kooperaciju može odbiti da odobri prodaju. Preduzeće HOA nema takvog ovlašćenja da spreči prodaju.
Mnogi kompleksi stanova ograničavaju broj iznajmljivanja kao procenat ukupnih jedinica. Procenat se uglavnom kreće od 80% vlasnika - do 50%. Ovo je namenjeno sprečavanju kompleksa da se pretvori u kompleks apartmana i snižava vrijednosti. Većina kooperacija ne dozvoljava podmlađivanje niti iznajmljivanje.
Neko može živeti u kompleksu stanova godinama i nikada ne zna suseda. To je malo verovatno da će se dogoditi u kooperativu gde vlasnici znaju sve i sve o vama.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je Broker saradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.